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   一邊是住宅市場價格戰(zhàn)硝煙四起，一邊是商業(yè)地產(chǎn)市場相對巋然不動，還時不時享受下住宅投資的溢出效應。不過，在這個春暖花開季，除了杭州住宅市場暗流涌動前景難料外，我們也嗅到了杭城寫字樓市場靜水潛流的氣息。

   以杭州寫字樓一大成熟供應板塊濱江為切面，我們可以感知到今明兩年濱江寫字樓即將進入“豐水期”。一向成交量和成交價格都較為平穩(wěn)、走勢企穩(wěn)的濱江寫字樓市場，近兩年內(nèi)將迎來不少新丁，近十個樓盤都將全新面市，濱江寫字樓由此進入集中供應期。

   去年首次名列國家級高新區(qū)綜合排名第六
   強力產(chǎn)業(yè)支撐是濱江日趨成熟的最大推手

   在目前的杭州寫字樓市場，除了地段上佳表現(xiàn)優(yōu)異的黃龍板塊和武林板塊，以及定位高端大氣上檔次但供應量大空置率較高的錢江新城板塊外，濱江板塊算得上是一個性價比不錯的主流板塊。這其中，良好的產(chǎn)業(yè)支撐是濱江從多年前的“空城”迅速發(fā)展到現(xiàn)在的成熟區(qū)域的根本原因和最大推手。

   “濱江寫字樓市場發(fā)展得不錯，這跟區(qū)域定位有關系，濱江現(xiàn)在是國家級的高新技術開發(fā)區(qū)，有大量IT產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)在這里發(fā)展。因為價格不高，很適合一些投資創(chuàng)業(yè)人在這里辦公和起步，濱江寫字樓也因此擁有了很好的市場空間。”作為星光大道的操盤手，浙江華聯(lián)杭州灣創(chuàng)業(yè)有限公司總經(jīng)理錢偉中對于濱江區(qū)多年來的發(fā)展很有發(fā)言權。

   在他眼中，這幾年濱江發(fā)展得很快，華聯(lián)剛進來的時候濱江人口不到32萬，現(xiàn)在常住人口38萬，實際總人口超過50萬，而且60%-70%都是25歲-38歲年齡段的年輕人，有很好的學歷背景、技術專長，也有很好的消費能力，因此濱江今后不僅是寫字樓的發(fā)展，包括商業(yè)的發(fā)展?jié)摿Χ己艽蟆?/p>

   在今年2月的濱江區(qū)政府工作報告中，濱江區(qū)2013年的成績赫然在列：2013年，濱江區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值598.64億元，增長10.5%，其中工業(yè)增加值272.9億元，增長14.7%；財政總收入140.5億元，增長22%，其中地方財政收入75.4億元，增長17.7%，各項增幅均列杭州市前列。而在綜合實力方面，濱江區(qū)更是實現(xiàn)了歷史性突破：“工業(yè)強縣（市、區(qū)）綜合評價名列全省首位，國家級高新區(qū)綜合排名首次列第6位，初步躋身于國家級高新區(qū)第一方陣。”

   而在興耀房產(chǎn)副總經(jīng)理王奕看來，未來地鐵網(wǎng)絡的成形將成為濱江區(qū)的另一大支撐點。“地鐵1號線的開通已經(jīng)讓大量工作或居住在濱江的人們享受到了交通的便利度，同時，地鐵5號線一期和地鐵6號線一期都將于今年動工，預計將在2019年投入試運營。等到三條地鐵線路全部投入使用，濱江區(qū)即將成為屆時杭州地鐵密度最高的區(qū)域，堪比上海。”

   近年來濱江寫字樓表現(xiàn)企穩(wěn)前景可期
   入駐率高達85% 優(yōu)質(zhì)項目回報率達5%

   多年來，以阿里巴巴、網(wǎng)易等為核心的高新產(chǎn)業(yè)規(guī)模和影響力已經(jīng)成型，與之相關的小型高新、動漫等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)形成集群效應，隨著第三次高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來濱江的區(qū)域產(chǎn)業(yè)吸附能力將會進一步凸顯。

   正是在這樣日趨成熟的產(chǎn)業(yè)大力支撐下，近兩三年來濱江寫字樓市場一直表現(xiàn)企穩(wěn)，前景可期，且供需相對平衡。“濱江寫字樓售價不高，租金穩(wěn)定，空置率低，投資回報率能夠達到不錯的水平，這樣的市場正處于良性周期中。寫字樓的良好表現(xiàn)同時也帶動了酒店式公寓的出租行情，因為擁有為數(shù)不少的商務客群，濱江酒店式公寓的售價和租金一直居高不下。此外，從某種意義上來說，產(chǎn)業(yè)支撐也帶動了濱江的住宅行情，畢竟能夠工作和生活在同一板塊內(nèi)是很多人的夢想。”一位資深業(yè)內(nèi)人士如此解讀近年來的濱江樓市。

   來自克爾瑞的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2010年到2013年，四年來濱江區(qū)寫字樓的成交面積分別為10.46萬方、6.33萬方、5.84萬方和4.34萬方，成交均價則分別為11648元/平方米、16860元/平方米、19660元/平方米和19043元/平方米。由此可見，四年來除了2010年濱江寫字樓成交量較大外，已經(jīng)連續(xù)三年處于成交小年；價格來看，經(jīng)歷了前三年的跳躍式增長后，濱江寫字樓從去年開始進入平穩(wěn)期，基本穩(wěn)定在接近20000元/平方米的水平。

   如果從出租市場來看，那么濱江寫字樓也處于良性階段。目前為止，整個濱江區(qū)的寫字樓入駐率在85%左右，各項目平均租金集中在2-2.5元/平方米/天，比如信雅達國際、興耀大廈為2.5元/平方米/天，天恒大廈、銀豐央座、隆和國際、海越大廈、江南星座等為2.2元/平方米/天，售價則集中在20000-25000元/平方米。以此來計算，濱江寫字樓的平均出租回報率在3.6%左右。

   而一些優(yōu)質(zhì)寫字樓項目的回報率常常更高。秦先生2011年7月買了一套雙城國際180方的寫字樓，單價18000元/平方米。2012年9月交付后，沒過多久就租給了一個本省自己開公司創(chuàng)業(yè)的富二代，平均租金2.5元/平方米/天。一簽簽三年，合同簽完第二天對方就一次性付清全年租金，這次出租的容易和靠譜程度以及高達5%的回報率，都讓秦先生十分滿意。

   連續(xù)經(jīng)歷三年成交小年后
   今明兩年濱江寫字樓供應大增市場大熱

   相關數(shù)據(jù)顯示，2013年，濱江寫字樓項目的銷售前三名分別為雙城國際、中贏國際和星耀城。這三個樓盤均非當年推出的新盤，濱江寫字樓新盤供應之短缺可見一斑。而在連續(xù)經(jīng)歷了三年成交小年后，從今年開始，濱江寫字樓新盤終于進入集中供應期，至少有約十個全新項目將先后面市，濱江市場接下去將會著實熱鬧一番。

   從區(qū)域來看，新項目仍然主要集中在濱江區(qū)政府板塊，這個目前就已十分成熟的板塊將會繼續(xù)發(fā)揮區(qū)政府以及周邊配套的強大吸附作用，活躍在寫字樓市場上。打頭陣的將是銀泰國際，這個總體量約為17萬方的項目預計在4月底首推寫字樓產(chǎn)品，一線江景、160度地標高度、位于五星級酒店喜來登之上的全配套垂直商務綜合體是它的主打概念。

   同板塊的還有星光大道二期，這個蟄伏多年的項目今年也將啟動，目前裙樓已經(jīng)結頂，寫字樓主樓部分也將于今年8月結頂。該項目寫字樓即將于今年下半年面市，同樣擁有一線江景和大體量的星光大道商業(yè)配套。江景和地鐵概念新盤升華·悅晟中心也將于今年下半年入市，這個主打罕見日式風格的項目由于人性化設計的多方面考量和產(chǎn)品層高、得房率上的優(yōu)勢而顯得有些特別。

   或許是為了避免板塊內(nèi)寫字樓供應量大增而帶來銷售壓力，多個新盤選擇了明年再推寫字樓產(chǎn)品，今年則以其他類型產(chǎn)品先行出貨。像融創(chuàng)·云臺中心的4萬方寫字樓體量將留待明年面市，今年將首推酒店式公寓，興耀房產(chǎn)的60號地塊也將于下半年首推LOFT小戶型公館和商鋪，而寰宇天下也將繼續(xù)銷售其住宅部分，體量高達10萬方的寫字樓今年推不推要視住宅銷售情況再定。

   “出于工程節(jié)點和集中供應雙方面的考慮，我們項目今年預計將推出近2萬方寫字樓，主力銷售年則會放到明年。項目今年年底主體結構就能結頂，明年年中整個幕墻外立面也將基本完成，到時候以實景呈現(xiàn)的準現(xiàn)房形式銷售，意向客戶顯然也會更加歡迎。”悅晟中心相關負責人孫曉海說得挺實在。

   據(jù)不完全統(tǒng)計，今明兩年，這些新盤將給濱江帶來大約37萬方的全新寫字樓供應量，濱江寫字樓市場即將步入無可爭議的“豐水期”。而從“枯水期”到“豐水期”，無論是市場還是樓盤，都將同時面對機遇和競爭。