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 　　新“國(guó)八條”出臺(tái)已有一個(gè)多月，寧波版細(xì)則落地也已近兩周，新一輪房產(chǎn)新政“組合拳”令寧波市商品住宅市場(chǎng)驟然降溫，原本“被遺忘的”商業(yè)地產(chǎn)又再度回到人們的視線中，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房產(chǎn)新政的調(diào)控之下，住宅被“按在地上了”，商業(yè)地產(chǎn)有望吸納更多的投資者及資金流，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求將進(jìn)一步增旺，而寫(xiě)字樓項(xiàng)目憑借可觀的投資回報(bào)率更是在這次調(diào)控中“煥發(fā)新生”。

　　據(jù)華宏第五大道寫(xiě)字樓銷售部人員介紹，最近前往售樓處咨詢的客戶明顯增加，這些客戶基本上都是有能力但是沒(méi)有“資格”購(gòu)買(mǎi)住宅，所以他們最近對(duì)寫(xiě)字樓和商鋪這些商業(yè)地產(chǎn)興趣很大。

　　“商住倒掛”正在逐步改變，商業(yè)地產(chǎn)因新政煥發(fā)生機(jī)

　　據(jù)華星2010年寧波房地產(chǎn)年終總結(jié)統(tǒng)計(jì)，2010四區(qū)寫(xiě)字樓成交均價(jià)達(dá)到歷史新高，寧波市四區(qū)成交均價(jià)為10038元/㎡，其中南部商務(wù)區(qū)紅巨大廈、奧克斯大廈均價(jià)均突破10000元/㎡大關(guān)，而東部板塊的金融中心均價(jià)15000元/㎡也將整體均價(jià)拉高了不少。而且筆者采訪了寧波多位業(yè)內(nèi)人士，他們均認(rèn)為雖然在短期來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)要慢于住宅，但通過(guò)一段中長(zhǎng)周期的持有，從它的增值率與地段的不可再生來(lái)看，回報(bào)率是不可估量的。

　　由于新“國(guó)八條”將投資住宅資金成本提高，購(gòu)買(mǎi)第二套房首付高達(dá)60%，使得首付只要50%的商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注度急速升溫，酒店式公寓、商鋪、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)卻因?yàn)椴幌拶?gòu)、不限貸，受到不少投資者的關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月21日-2月27日公寓成交130套，占總成交套數(shù)的21%，環(huán)比增加103.13%，另外2月21日-3月6日這期間寫(xiě)字樓也成交了43套。筆者從陳先生口中得知，過(guò)完年他在鄞州中心區(qū)下訂了一套大約300㎡的寫(xiě)字樓，“這幾年做生意賺了些錢(qián)，本來(lái)想買(mǎi)套商品房作投資讓父母收租，但是現(xiàn)在二套房首付和利率都漲了，我想想還是買(mǎi)套寫(xiě)字樓比較合算�！彼麑�(duì)周邊配套和地段都挺滿意的，自己的父母到時(shí)候只管收租就可以了，筆者在采訪后發(fā)現(xiàn)類似陳先生準(zhǔn)備投資商業(yè)地產(chǎn)者不在少數(shù)。

　　同一地段的寫(xiě)字樓在租金上也比住宅有一定程度上的優(yōu)勢(shì)。以同一地段的華僑城和利時(shí)大廈為例，100㎡的住宅，總價(jià)160萬(wàn)元左右，租金為2800-3000元/月；而100㎡利時(shí)大廈的一套寫(xiě)字樓，售價(jià)約120萬(wàn)元，但租金卻高達(dá)5000-5500元/月，商業(yè)地產(chǎn)租金上的優(yōu)勢(shì)不言而喻。

　　大量資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，寫(xiě)字樓開(kāi)始走俏

　　“這次調(diào)控主要影響在心理上，因?yàn)椴糠秩穗m然有指標(biāo)，但會(huì)因?yàn)檎{(diào)控產(chǎn)生下跌預(yù)期而陷入觀望，在繼續(xù)通脹、貨幣貶值的預(yù)期壓力下，尤其是住宅被‘按在地上了’，很多一部分投資者會(huì)把目光轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)�！睂幉�業(yè)內(nèi)人士向記者表示。當(dāng)寧波版“新國(guó)八條”發(fā)布滿半個(gè)月之際，寧波多個(gè)地段的商業(yè)單身公寓、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)的租金、售價(jià)出現(xiàn)小幅上漲，關(guān)注、咨詢的人群亦明顯增長(zhǎng)，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注熱度上升的跡象已初露端倪。

　　方先生是寧波某商業(yè)銀行個(gè)人金融部的客戶經(jīng)理，他曾經(jīng)的工作重點(diǎn)是住宅放貸和個(gè)貸業(yè)務(wù)，但最近，他卻將重心放在了商業(yè)貸款業(yè)務(wù)的拓展上。“以前我們銀行是基本不做商業(yè)地產(chǎn)貸款的，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)較大。但是自從新政出臺(tái)后，我們支行在住宅方面的房貸業(yè)務(wù)下降了不少，而且今年二月份可能已經(jīng)把三月份的額度放掉了，很多的按揭都在排隊(duì)，我們?yōu)榱送瓿煞刨J任務(wù)頭疼�！狈浇�(jīng)理說(shuō)，很多銀行現(xiàn)在正在逐漸把貸款業(yè)務(wù)向商業(yè)地產(chǎn)方面傾斜，一些原本不做商業(yè)地產(chǎn)貸款的銀行紛紛開(kāi)通了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。方經(jīng)理表示，樓市新政以來(lái)，各家銀行都為住宅房貸量下降發(fā)愁，與此同時(shí)，他們發(fā)現(xiàn)商鋪、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)的貸款量并未呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，反而較前期有了小幅增長(zhǎng)。在與一些客戶的交流中，他發(fā)現(xiàn)不少投資人將原本打算投資住宅的資金轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)上，致使不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售節(jié)節(jié)攀升。

　　這一次的嚴(yán)厲調(diào)控，可以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)與住宅終于回到了同一個(gè)起跑線上，住宅的嚴(yán)厲打壓反而成就了商業(yè)地產(chǎn)眾多的利好，尤其是寫(xiě)字樓項(xiàng)目因其客觀的投資回報(bào)率，開(kāi)始重新回到投資者的眼簾。據(jù)華星2010年寧波房地產(chǎn)年終總結(jié)統(tǒng)計(jì)，2010年1:0.5的供銷比例保證了整個(gè)寧波市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，受存量影響，整體供應(yīng)量偏高，但是主要新開(kāi)項(xiàng)目依然表現(xiàn)出色。至截稿時(shí)，結(jié)合寧波透明售房網(wǎng)，筆者在2.21-3.6這兩周的成交排行中發(fā)現(xiàn)華宏第五大道、科貿(mào)中心和姚江新都大廈這一類大體量、優(yōu)質(zhì)品牌的寫(xiě)字樓項(xiàng)目分別榜上有名。一方面受宏觀調(diào)控市場(chǎng)背景影響，另一方面，這三個(gè)項(xiàng)目自身都具備良好的品牌形象和大體量推出的特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)疑成為寧波樓市中一個(gè)新的亮點(diǎn)。

　　溫州炒房團(tuán)有初步意向前往這個(gè)寫(xiě)字樓考察

　　寧波隨著近些年的港口貿(mào)易發(fā)展，贏得“中國(guó)品牌之都”的稱號(hào)，以國(guó)際貿(mào)易、金融、會(huì)展等生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)為中堅(jiān)力量的品牌經(jīng)濟(jì)迫切需要一個(gè)能承載品牌經(jīng)濟(jì)的商務(wù)載體，而江東CBD更是寸土寸金的商務(wù)中心，華宏第五大道因勢(shì)而生，絕版的商務(wù)核心地段，星級(jí)的硬件配置，人文藝術(shù)辦公的設(shè)計(jì)理念均是成就甲級(jí)寫(xiě)字樓的必備元素。“最近我們接到通知，可能溫州炒房團(tuán)要過(guò)來(lái)實(shí)地看房�！笔蹣翘幍泥嵭〗阆蚬P者表示。

　　該項(xiàng)目位于寧波市兩大交通主干道百丈路與中興路的交匯處，距市中心天一廣場(chǎng)只有十分鐘的車程。地處成熟的黃金商務(wù)區(qū)，周邊的商務(wù)配套非常齊全，緊鄰有名的開(kāi)元大酒店。項(xiàng)目百米之內(nèi)以中國(guó)銀行為首的，共有近14家金融銀行，8棟商務(wù)寫(xiě)字樓，辦公氛圍非常濃厚。整幢大樓采用獨(dú)特的工字型設(shè)計(jì)使建筑八面采光，外墻采用了全金屬鋁板和中空全落地玻璃幕墻。地上共24層，1-3層為辦公樓的商務(wù)配套，大樓共配備了6部原裝OTIS電梯，而且部部直達(dá)地下3層。大樓共27層其中地下三層設(shè)為全平面停車場(chǎng)，這在目前寧波寫(xiě)字樓里是獨(dú)一無(wú)二的，并且加上數(shù)十個(gè)地面臨時(shí)停車位共計(jì)400多個(gè)，車位配比超過(guò)了1∶1的比例。