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     一憂民生、二憂發(fā)展、 三憂風(fēng)險(xiǎn)

    上半年我國房地產(chǎn)市場的走勢令人驚異。3月份以前依然延續(xù)著2008年年末的疲弱，之后出現(xiàn)了戲劇性的變化：房屋銷售面積迅速增長，房價(jià)快速飆升，尤其是北京、上海、深圳、廣州等主要城市房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，引起業(yè)內(nèi)業(yè)外一片驚呼。

    國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，結(jié)束了自2008年12月以來的連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。這是2009年房屋銷售價(jià)格連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比上漲，從3月至6月，環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%和0.8%。全國各地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)“普漲”格局，差別只是漲幅不同。6月份，銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市從3月份的39個(gè)上升到67個(gè)。

    國家統(tǒng)計(jì)局全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，1—6月全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%。商品房銷售額15800億元，同比增長53.0%。

    與銷售面積增加、房價(jià)大幅上漲對應(yīng)的是，國內(nèi)一線城市的地價(jià)不斷刷新。特別是6月份以來，各地連續(xù)出現(xiàn)了一批天價(jià)地王，房地產(chǎn)企業(yè)正在上演一場“土地爭奪戰(zhàn)”。

    樓市“擠泡沫”還不到一年半，2008年年末房地產(chǎn)市場的低迷還歷歷在目，在國際金融危機(jī)沖擊波尚未平息，世界經(jīng)濟(jì)依然嚴(yán)峻，我國國民經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，回升態(tài)勢還不穩(wěn)定的情況下，房價(jià)如此高漲，讓人擔(dān)憂，必須有所警惕。

    一憂民生

    高房價(jià)影響居民生活，內(nèi)需如何擴(kuò)大

     房價(jià)的高漲，一方面帶來了土地開發(fā)的熱情，帶來投資的上升，拉動了經(jīng)濟(jì)的增長；另一方面卻如一把雙刃劍，成為制約城市居民消費(fèi)的障礙，給我國當(dāng)前最為急迫的啟動內(nèi)需帶來負(fù)面影響。因?yàn)楦叻績r(jià)使大多數(shù)購房者背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，只能省吃儉用，壓縮消費(fèi)，從而造成嚴(yán)重的內(nèi)需不足。中國社會科學(xué)院出版的《2008年社會藍(lán)皮書》認(rèn)為，房價(jià)持續(xù)增高壓抑了其他方面的消費(fèi)。

    5月底央行在全國50個(gè)大、中、小城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，6月12日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，居民購房意愿低位徘徊，超過6成居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)“高，難以接受”。47%的城鎮(zhèn)居民在安排支出時(shí)選擇“更多地儲蓄”，此比例比上季提高9.5個(gè)百分點(diǎn)，升至歷史最高；僅有15.1%的城鎮(zhèn)居民選擇“更多地消費(fèi)”，比上季下降14.6個(gè)百分點(diǎn)，降至歷史最低。

    國民經(jīng)濟(jì)的增長，靠的是投資、消費(fèi)和出口三駕馬車?yán)瓌�。在國際金融危機(jī)的背景下，我國經(jīng)濟(jì)暴露出來的突出問題是GDP結(jié)構(gòu)不均衡，外貿(mào)依存度過高。7月16日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超在國新辦新聞發(fā)布會上稱，2009年上半年，投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為87.6%，拉動GDP增長6.2個(gè)百分點(diǎn)；最終消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為53.4%，拉動GDP增長3.8個(gè)百分點(diǎn)；凈出口對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為－41%，下拉GDP增長2.9個(gè)百分點(diǎn)。

    在當(dāng)前外需減弱的情況下，迫切需要通過擴(kuò)大內(nèi)需來彌補(bǔ)外需對經(jīng)濟(jì)的拖累，而擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵是刺激消費(fèi)增長。從樓市消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用來看，高房價(jià)的擠出效應(yīng)，影響到了居民的日常生活和消費(fèi)行為，已經(jīng)成為制約消費(fèi)啟動的最大阻力。

    二憂發(fā)展

    高房價(jià)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡，可持續(xù)發(fā)展之本堪憂

    房地產(chǎn)市場的熱度反映在土地市場上，是房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情不斷高漲，各地“地王”頻現(xiàn)，在今年5-6月，全國接連誕生將近10個(gè)新“地王”。據(jù)最新公布的土地交易信息顯示，5月份，全國60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地553宗，同比增長73%；成交土地面積2686萬平方米，同比增長89%。

    對此，不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前土地市場的瘋狂，缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的支持，顯得有點(diǎn)基礎(chǔ)不牢，可能助長新一輪樓市泡沫。北京廣渠路地王拍出之后，業(yè)內(nèi)大腕潘石屹反復(fù)向媒體申訴：“地價(jià)太不理性了，實(shí)在是看不懂。”

    更讓人擔(dān)憂的問題是土地拍賣中的舉牌者。北京、上海、廣州、深圳等城市誕生的8塊“地王”，幾乎都是上市公司或其控股公司。北京備受矚目的廣渠路15號地由中化集團(tuán)下屬中化方興投資管理有限公司獲得，奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊由中電旗下的成都中澤置業(yè)獲得。對于中化和中電這兩家國資委下屬的央企航母很多人并不陌生，但是它們旗下出面競價(jià)的兩家下屬公司雖然都號稱房地產(chǎn)業(yè)是其公司主業(yè)，但在地產(chǎn)圈內(nèi)卻遠(yuǎn)非主流公司。

    當(dāng)更多的紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等非房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)舉牌土地市場，殺入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展令人擔(dān)憂。經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開發(fā)表示：“近年來，我國民營企業(yè)普遍出現(xiàn)利潤低、投資回報(bào)率差的現(xiàn)象，多個(gè)行業(yè)投資回報(bào)率低于3%。這樣低的投資回報(bào)率，帶來兩個(gè)問題，一是企業(yè)效益不佳，銀行不愿向其提供貸款；二是企業(yè)投資人因?yàn)榛貓?bào)率低，抽調(diào)其中的資金參與房地產(chǎn)的投資與炒作。最突出的是海爾電器、海信電器、大中電器等都大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場。海爾重金進(jìn)入房地產(chǎn)的事實(shí)說明，我國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)為尋求利潤開始進(jìn)入房地產(chǎn)的投資與投機(jī)市場。”今年以來，尤其是5月份以來房地產(chǎn)市場接連火暴，房價(jià)躥升，在李開發(fā)看來，歸根結(jié)底就是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)、社會資金在其他領(lǐng)域找不著保值增值的項(xiàng)目。高額的房價(jià)使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)收益率下降，風(fēng)險(xiǎn)加大，迫使產(chǎn)業(yè)資本投向利潤高、技術(shù)門檻低的房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市，而這將會造成更大的泡沫。

    保增長，與多個(gè)重點(diǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)緊密的房地產(chǎn)市場很重要，然而過度依賴房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)增長卻是無法持續(xù)的。要鞏固經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)，增強(qiáng)發(fā)展的可持續(xù)性，必須加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。只有引導(dǎo)固定資產(chǎn)投資方向，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)平衡，我國經(jīng)濟(jì)才能健康穩(wěn)定地發(fā)展。眾多實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)不是一件好事。

    三憂風(fēng)險(xiǎn)

     高房價(jià)使銀行金融風(fēng)險(xiǎn)陡然加大

    近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內(nèi)貸款5381億元，增長32.6%；利用外資243億元，下降29.7%；企業(yè)自籌資金8241億元，增長10.4%；其他資金9837億元，增長34.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款5758億元，增長27.7%；個(gè)人按揭貸款2829億元，增長63.1%。央行數(shù)據(jù)顯示，在上半年7.37萬億元新增信貸中，有5381億元的信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

    房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。

    我國房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成與國外相比，存在企業(yè)自有資金不足、過分依靠銀行貸款的問題，房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。

    目前全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行風(fēng)險(xiǎn)同房價(jià)上漲成正比例增加，一旦房價(jià)較大幅度下降，地產(chǎn)金融危機(jī)不可避免。

    美國金融危機(jī)源于房地產(chǎn)市場泡沫的破滅。這告誡市場，房貸風(fēng)險(xiǎn)需要時(shí)刻警惕。信貸寬松政策之下各商業(yè)銀行更需把握房貸原則，對房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)擁有清醒的認(rèn)識，認(rèn)真評估各種房貸，嚴(yán)格控制房貸質(zhì)量。在房價(jià)上漲過程中，銀行扮演的角色不應(yīng)是樓市泡沫的推手而應(yīng)是穩(wěn)定器。

    近期銀監(jiān)會頒發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》指出，最近部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，要嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。7月17日在中國銀監(jiān)會舉行的“2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會”，銀監(jiān)會主席劉明康將房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)列為銀行業(yè)新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，要求各銀行金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)守?fù)軅涓采w率底線，在年內(nèi)必須將撥備覆蓋率提高到150%以上。

    房價(jià)的快速上漲使得社會各界關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的爭論日益激烈，保持房價(jià)穩(wěn)定又提到議事日程上來。如何讓房價(jià)與自住購買力保持均衡，如何讓房地產(chǎn)健康發(fā)展成為支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要力量，如何加快保障房建設(shè)讓低收入人群安居，對剛剛企穩(wěn)回升的中國經(jīng)濟(jì)來說，這是下半年迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)課題。目前我國經(jīng)濟(jì)正處在企穩(wěn)向好的關(guān)鍵階段，樓市的走向需要密切關(guān)注。