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    上海房地產(chǎn)圈內(nèi)的大多數(shù)人都不會(huì)忘了蘇寧環(huán)球這個(gè)公司，甚至有人很忌妒，“這家伙實(shí)在太幸運(yùn)”。

    上周末，蘇寧環(huán)球以底價(jià)拿下上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的一幅黃金商業(yè)用地，而在同一天，包括萬科、金地、華潤(rùn)等眾多大鱷在內(nèi)的幾家住宅開發(fā)商，為了上海郊區(qū)的幾幅宅地爭(zhēng)得“頭破血流”。

    說蘇寧環(huán)球幸運(yùn)，不僅僅在于它能在此時(shí)底價(jià)拿地，還在于這家曾經(jīng)拿下了上海迄今為止的單價(jià)地王——南京東路163地塊，隨后幸運(yùn)地退回了這幅前途未卜的土地。而本報(bào)掌握的最新材料顯示，2005年至今四年多在全國(guó)產(chǎn)生的50幅地王中，超過一半尚未解套！

    “那些把房地產(chǎn)企業(yè)今年頻頻融資理解成是為了爭(zhēng)奪地王的人，絕對(duì)是對(duì)開發(fā)商和這個(gè)行業(yè)缺乏基本認(rèn)識(shí)的。”在日前搜房“濱江豪宅購(gòu)房圈”成立儀式上，一位近期頻頻在 上海多幅地塊爭(zhēng)奪中現(xiàn)身的開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，“‘不幸’拿到地王的房企哪個(gè)不是無奈而又惴惴不安的？”

    五成以上地王至今尚未解套

    據(jù)克而瑞系統(tǒng)的信息，2005年—2009年上半年，有74%的地王地塊分布在2007年和2009年上半年。其中五成地王迄今仍處在未開工狀態(tài)，絕大多數(shù)集中在2007年。“開發(fā)商資金緊張，地價(jià)房?jī)r(jià)比高，無盈利空間，是延遲開工的主要原因。而地價(jià)款高昂，無力開發(fā)，也導(dǎo)致了開發(fā)商持有的部分地王被迫退地或者被政府收回。往昔不少地王生存狀況不容樂觀。”

    2007年是全國(guó)土地市場(chǎng)成交最為火熱的年度之一，各大企業(yè)競(jìng)相拿地，全國(guó)產(chǎn)生了幾十幅地王，面粉貴于面包的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。2007年三季度開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了最為嚴(yán)厲的一次宏觀調(diào)控，加上金融危機(jī)嚴(yán)重影響，樓市成交量大幅下滑，開發(fā)商資金鏈普遍繃緊，對(duì)高價(jià)地王根本無力開發(fā)，導(dǎo)致大量的地王地塊被閑置。

    這類地塊中，僅在2007年一年中，就包括了北辰實(shí)業(yè)聯(lián)合北京城開競(jìng)得的長(zhǎng)沙開福區(qū)新河三角洲地塊、九龍倉(cāng)在成都買下的錦江區(qū)紅星路地塊、德發(fā)國(guó)際聯(lián)合天澤發(fā)展競(jìng)得的杭州杭政儲(chǔ)出[2007]73號(hào)地塊、重慶尖置房產(chǎn)購(gòu)入的重慶江北區(qū)橋北村及中興段1號(hào)地塊、華潤(rùn)置地[15.90 -4.22%]在武漢買下的CBD地塊-01等等。

    歷年各大典型城市成交的50幅地王地塊中，僅有13幅地王地塊當(dāng)前已經(jīng)處于銷售階段。值得注意的是，這些銷售的項(xiàng)目中，70%地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%以下，僅有不到兩成地價(jià)房?jī)r(jià)比在70%以上。這從反面恰恰說明，過高的地價(jià)房?jī)r(jià)比，成為地王未能開工、遲遲不能解套的重要原因。

    地王地塊中有極少數(shù)地王項(xiàng)目雖然也如期上市銷售，但部分項(xiàng)目不僅沒有盈利，而且還極有可能虧本，屬典型賠本賺吆喝。

    其中，重慶嘉江房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)75億元拿下了重慶彈子石組團(tuán)地塊，土地成交樓板價(jià)高達(dá)3260元/平方米，項(xiàng)目上市后平均成交均價(jià)僅為4361元/平方米。土地成本再加上項(xiàng)目的建安成本、管理費(fèi)用等其他稅費(fèi)，該項(xiàng)目不僅沒有盈利空間，反而會(huì)虧本；恒大地產(chǎn)集團(tuán)在成都所開發(fā)的恒大城項(xiàng)目，土地成交樓板價(jià)為3158元/平方米，項(xiàng)目售價(jià)4120元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比高達(dá)77%。 

   “能夠盈利的地王地塊，地價(jià)房?jī)r(jià)比全部在50%以下，部分甚至更低。”該分析師指出。

    前車之鑒：房企新增土儲(chǔ)謹(jǐn)慎

    滬上開發(fā)商資深人士柴一峰指出，“新增土儲(chǔ)，對(duì)房企來說，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。而過高價(jià)格攬入地王，多半是個(gè)套，如何解套，要看各家企業(yè)的本事和際遇了。”

    據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，雖然二季度以來土地市場(chǎng)成交量日趨火爆，但30家主流房企上半年新增土儲(chǔ)與2008年同期相比，出現(xiàn)明顯下降。今年上半年，30家主流房企新增土地儲(chǔ)備建筑面積約2023萬平方米，較2008年同期約4372萬平方米大幅減少53.73%，新增土地儲(chǔ)備投資額約516億元，同比減少34.43%。

    一個(gè)值得警覺的趨勢(shì)是，今年上半年房企新增土儲(chǔ)同比下降，主要源于一季度大部分房企土儲(chǔ)處于停滯狀態(tài)，二季度之后，隨著房企銷售資金回籠加速、融資渠道逐步打開，加上各地方政府在土地供應(yīng)上增量提速，土地市場(chǎng)走向新高的趨勢(shì)已顯現(xiàn)。

    統(tǒng)計(jì)顯示，30主流房企一季度共新增土地儲(chǔ)備建筑面積約218萬平方米，新增土地儲(chǔ)備金額僅約14.38億元；二季度這些企業(yè)新增土地儲(chǔ)備建筑面積1180萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)441%，新增土地儲(chǔ)備金額約280.22億元，將近一季度的20倍。

    隨著各地新地王紛紛出現(xiàn)，不可否認(rèn)，部分開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了拿地不理性的苗頭。

    如果房地產(chǎn)市場(chǎng)再次遭遇到國(guó)家的宏觀調(diào)控，該部分土地可能又會(huì)遭遇2007年地王被退地或被閑置的命運(yùn)。

    進(jìn)入下半年，信貸政策微調(diào)信號(hào)（8月信貸規(guī)模繼續(xù)萎縮已成定局）、從中央到地方已啟動(dòng)的新一輪土地調(diào)控、房?jī)r(jià)攀高情況下成交量逐步萎縮等等，很多新信息指向一點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年開始，面臨的各方面環(huán)境不如上半年，調(diào)整壓力在累積。

    地王是個(gè)機(jī)會(huì)很大、危險(xiǎn)很多的“套”，當(dāng)五成的老地王尚未解套時(shí)，今年已新增及下半年可能要出現(xiàn)的新地王，必須小心，要考慮解套的問題了。