泡沫房價(jià)難以獲買盤支撐 樓市走勢醞釀M型頭
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2009/9/7 11:00:40
在對高房價(jià)的聲討中,由于“團(tuán)購事件”不是房地產(chǎn)企業(yè)的中石油也一不小心成了靶子,隨后被審計(jì)署曝光的各大部委買樓事件也被豎在了公眾面前。隨著一步步挖掘,開發(fā)商“融資”的一條“黑金鏈”,以及背后的房地產(chǎn)暴利空間暴露無遺。
同時(shí),信貸政策毫無懸念不如上半年一樣寬松,8月份以來,中國的A股市場已經(jīng)狂跌過800點(diǎn),同是資產(chǎn)性質(zhì),樓市泡沫已膨脹到無以復(fù)加,如果持續(xù)得不到成交量的支持,中國樓市會(huì)不會(huì)拷貝股市的大頂形態(tài),走出一個(gè)史無前例的“M頭”。
樓市成交萎靡開發(fā)商現(xiàn)打折
突變的8月,隨著信貸政策“微調(diào)”,剛性需求基本消耗殆盡,投資需求轉(zhuǎn)向觀望,樓市似乎正面臨著一個(gè)新的拐點(diǎn)。
據(jù)山西證券的一份統(tǒng)計(jì),8月底部分城市房地產(chǎn)成交出現(xiàn)回落。環(huán)渤海地區(qū)北京、青島回落;長三角地區(qū)上海小幅回落;珠三角地區(qū)深圳回落較多;中部地區(qū)長沙小幅回落;西南地區(qū)重慶回落,昆明波動(dòng)。
作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo),北京樓市8月份成交量全線走跌。《華夏時(shí)報(bào)》記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到,北京期房、現(xiàn)房成交量在8月份雙雙下滑,環(huán)比降幅達(dá)5.63%和45.73%;同時(shí),在上半年火爆異常的二手房市場,二手房成交量及住宅成交量近4個(gè)月來也第一次分別下降了4.73%及4.19%。
而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),8月,京城共有81個(gè)商品房項(xiàng)目開盤銷售,創(chuàng)下近5年單月開盤量最高的歷史紀(jì)錄,環(huán)比7月增加了65.3%,但是開盤價(jià)格也是水漲船高,開盤均價(jià)達(dá)到了16165元/平方米,環(huán)比7月開盤均價(jià)上漲了10.7%。但這81個(gè)項(xiàng)目銷售率僅為五成,比7月下降12.4%;而因擔(dān)心樓市轉(zhuǎn)向而在8月份集中推樓的開發(fā)商們,也沒有取得預(yù)期的銷售效果。
“由于開盤項(xiàng)目價(jià)格不斷攀升,導(dǎo)致了許多剛性需求的客戶難以承受,而一些投資性客戶也開始望而卻步,在此影響下,8月開盤項(xiàng)目的整體銷售率有了明顯的下滑。”亞豪機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹。
嗅覺靈敏的開發(fā)商們在嗅到不安全的空氣后,已經(jīng)開始借“金九銀十”展開了打折促銷,但金九銀十”因突遭政策調(diào)整和消費(fèi)者轉(zhuǎn)向觀望而備受考驗(yàn)。
記者從房地產(chǎn)市場了解到,目前北京多家開發(fā)商已經(jīng)展開了打折促銷活動(dòng),為了能在9月創(chuàng)造銷售高峰,各家樓盤紛紛以9月優(yōu)惠促銷來吸引購房者光顧,折扣率從9.2折到9.9折不等;同時(shí)還有VIP卡抵現(xiàn)金、買房送物業(yè)費(fèi)等促銷活動(dòng)。同時(shí)新開的樓盤也放低了身價(jià)以求青睞。
高房價(jià)透支了購買力 投資價(jià)值盡喪
“樓市成交確實(shí)在轉(zhuǎn)向萎靡,二手房在緊俏了半年后也開始降溫,房地產(chǎn)中介們都在擔(dān)心,上半年的火爆銷售基礎(chǔ)并不穩(wěn)固,現(xiàn)在房價(jià)太高,信貸政策又收緊,市場正在轉(zhuǎn)向觀望,樓市很可能開始轉(zhuǎn)向。”中原地產(chǎn)一門市部負(fù)責(zé)人告訴記者。
9月3日,在2009北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上,記者發(fā)現(xiàn)更多購房人的心態(tài)已經(jīng)轉(zhuǎn)向觀望。不少看房人告訴記者,房價(jià)太高了,買不起,而且也擔(dān)心接下來會(huì)跌。
“房價(jià)太高了!八九成人都已買不起房了,現(xiàn)在的高房價(jià)已經(jīng)難以為繼。”中央黨校研究室副主任周天勇對記者指出。
而中國社科院工經(jīng)所投資與市場研究室主任曹建海算了一筆賬,目前在北京樓市的租售比,有的已經(jīng)達(dá)到了1:800,而國際水平一般在1:100左右,目前租房比買房便宜得多。“在北京,買一套房子,除去大筆首付不說,剩下的月供至少是租金的兩倍;同一套房子,如果租住幾十年,同樣得到了房屋的全部使用價(jià)值,實(shí)際上是賺了�，F(xiàn)在房子的供應(yīng)很充足,優(yōu)先選擇是租房而非買房。”曹建海說。
同時(shí),中大恒基市場部經(jīng)理張大偉表示,北京市的房價(jià)收入比達(dá)到27:1,相當(dāng)于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房。而根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn),房價(jià)收入比應(yīng)維持在3:1至6:1的范圍內(nèi)才算合理。即便不把房貸因素考慮在內(nèi),北京市的房價(jià)收入比也高達(dá)17:1,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)。
相對應(yīng)高房價(jià),中石油員工近期4折的團(tuán)購價(jià)在北京買房的事件也讓開發(fā)商的開發(fā)成本以及暴利空間暴露無遺。這意味著即使樓價(jià)跌掉一半,開發(fā)商仍然有利可圖。
“如果把房地產(chǎn)作為一種投資品,不論是看房價(jià)-家庭收入比、房價(jià)-租金比還是房屋空置率,房地產(chǎn)都已經(jīng)充滿嚴(yán)重泡沫,除了稀缺地段的稀缺樓盤,均已經(jīng)不適宜進(jìn)行投資。這也是近期投機(jī)資金轉(zhuǎn)向觀望的重要原因。”豐瑞世紀(jì)的總經(jīng)理戴曉光認(rèn)為。
開發(fā)商“資金鏈”狡兔三窟
盡管市場成交量在走跌,市場開始轉(zhuǎn)向觀望,但是開發(fā)商們卻并未顯怯意,即使開始了集中推盤和打折促銷,但卻沒有實(shí)質(zhì)性的降價(jià)行為。
“前一個(gè)階段,開發(fā)商通過獲取銀行貸款、高價(jià)出貨以及股市融資等方式已經(jīng)獲取了大量資金,而且即便信貸收緊了,開發(fā)商仍然有找錢渠道,這個(gè)背后的資金鏈可以讓開發(fā)商理直氣壯地支撐著目前高到離譜的房價(jià)。”戴曉光認(rèn)為,目前開發(fā)商的資金還能支撐較長一段時(shí)間。
近日曝光的中石油員工低價(jià)團(tuán)購北京樓盤太陽星城一事,掀開了開發(fā)商背后“黑金鏈”的冰山一角。
據(jù)悉,2006年7月6日太陽星城開發(fā)商冠城大通就有公告稱,冠城正業(yè)與北京華油服務(wù)總公司、興業(yè)銀行北京分行簽訂《委托貸款協(xié)議》。北京華油服務(wù)總公司委托興業(yè)銀行北京分行向冠城正業(yè)提供貸款人民幣6億元。貸款期限18個(gè)月,年利率2.3%,貸款用途是建設(shè)太陽宮新區(qū)B組團(tuán)項(xiàng)目。保證條款是冠城正業(yè)以太陽星城B組團(tuán)項(xiàng)目土地使用權(quán)作為抵押。2006年7月,1-3年期企業(yè)銀行貸款利率為6.03%。根據(jù)貸款金額測算,冠城正業(yè)此筆貸款的融資成本較市場價(jià)低了6000萬元。
顯而易見的是,冠城正業(yè)利用中石油的信用獲得6億銀行貸款作為啟動(dòng)資金,交換條件則是4折給了中石油8棟樓。另外,9月3日,國家審計(jì)署的審計(jì)報(bào)告再次曝光了多個(gè)部門挪用國家資產(chǎn),出錢或出地與開發(fā)商合伙開發(fā)房地產(chǎn)的問題。這讓開發(fā)商除了走正規(guī)渠道獲取銀行貸款或者上市融資外的另一條“黑金鏈”暴露無遺。
開發(fā)商狡兔三窟,眼看一條條融資渠道被收緊或被曝光,近期,多家開發(fā)商集中增發(fā)融資,試圖在抓住他們能從市場抓住的最后一根稻草。
房地產(chǎn)新拐點(diǎn)已現(xiàn)？
盡管開發(fā)商狡兔三窟儲(chǔ)備了糧草,但可能最終難以躲過市場規(guī)律的懲罰。
縱觀2007到2009年,房地產(chǎn)市場走過了一個(gè)從“量價(jià)齊跌”到“量價(jià)飆升”再到“價(jià)漲量縮”的過程。從土地流拍到“地王”歸來,開發(fā)商經(jīng)歷了從不缺錢到斷糧再到天上掉錢的震蕩過程。
2009年前8個(gè)月,房地產(chǎn)市場顯然正在醞釀重走以往的老路。
“不能不承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)是暴利行業(yè),而且是一個(gè)不會(huì)倒閉的行業(yè),因?yàn)檎糠康禺a(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),銀行要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)貸款。”一地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人不無得意地對記者坦承。
戴曉光認(rèn)為,當(dāng)?shù)卣玫搅俗銐虻耐恋乜?開發(fā)商儲(chǔ)備了足夠的資金和土地,但現(xiàn)在銀行卻害怕了,因?yàn)樗麄円コ袚?dān)一旦市場出現(xiàn)滯漲后所可能發(fā)生的還貸危機(jī)。所以銀行毫無疑問要在這個(gè)時(shí)候收緊信貸。
“市場一旦因購買力被透支而轉(zhuǎn)向觀望,投機(jī)資金逐漸退場,拿了那么多天價(jià)土地的開發(fā)商的資金就不會(huì)支撐太久,而且隨著開發(fā)商背后“黑金鏈”的曝光,開發(fā)商辛苦經(jīng)營的樓市泡沫會(huì)在兩種力量的碰撞中瞬間爆炸,樓市拐點(diǎn)在所難免,價(jià)格的走跌只是時(shí)間問題。”戴曉光認(rèn)為。
曹建海更是大膽地預(yù)測,房價(jià)將于今年年底回落并深度下行。“做出這一預(yù)測的原因有三:一是信貸微調(diào)和收緊二套房貸政策對房地產(chǎn)投機(jī)打擊非常大;二是中國經(jīng)濟(jì)不景氣的局面短期難以改善;三是全國城市房地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。”
中國樓市會(huì)不會(huì)走出一個(gè)類似股市頂部的“M頭”,同是資產(chǎn)性質(zhì),股市能夠跌一半,樓市為什么不能跌？
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