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    今年以來，蘇州住宅價格一路走高，但在住宅價格“一騎絕塵”的同時，寫字樓和商鋪市場的售價及租金卻一直不溫不火，甚至不少同一區(qū)域內的住宅價位要高于寫字樓價格，出現了“住商倒掛”的現象。

    作為一個商業(yè)地產還不夠發(fā)達的城市，蘇州的“住商倒掛”現象一直存在。即使今年上半年以來行情如此火熱，商業(yè)地產的消化速度也、遠不及住宅，隨著住宅價格的大幅上揚，純寫字樓項目的售價低于住宅的現象越來越普遍。如園區(qū)環(huán)球188寫字樓價格為17000元/平方米，而其酒店公寓價格早已賣到24000元/平方米，且公寓的銷售要遠遠好于寫字樓;同樣，新天翔商業(yè)廣場鉑晶公寓推出最后30套精裝公寓現房均價在14000元/平方米左右，而其寫字樓仍保持在12000元/平方米左右。

    原因一：炒作門檻高

    投資寫字樓的首付與貸款成本高

    不少業(yè)內人士表示，“住商倒掛”的現象并不正常，但需求層面的落差是形成這種狀況的主要原因。“住宅的客戶群體是普通購房者，因此住宅的需求非常廣泛。”國際知名物業(yè)顧問戴德梁行的有關人士表示，相對而言，寫字樓因為其總價高、首付高等原因，超出了普通購房者的購買能力，一般只有公司或者大的炒家方有購買力，在當前大量的寫字樓供應面前需求相對較小。

    原因二：以租還貸難

    寫字樓租賃需求少租金不高

    不僅如此，從投資物業(yè)的后期運營上來看，當前住宅的投資風險比商業(yè)要小，也造成了當前出現住宅的投資熱度要遠大于寫字樓。“一套住宅只要地段尚可，一般不會出現無人居住或租不出去的情況。”一業(yè)內人士表示，而辦公樓或商鋪其投資回報一般都是通過租賃來實現的，而租賃客戶大多為經營者，其經營狀況的好壞會直接影響到他們的租賃需求。

    記者了解到，今年一、二季度，蘇州幾個區(qū)域內的寫字樓租賃價格均出現過幾次向下波動。以園區(qū)某知名寫字樓為例，今年以來月租金價格即已從原先的70元/平方米下滑至55元/平方米，降幅超過了20%。經濟形勢的下行導致了眾多企業(yè)經營開支的收縮，其中尤以外企最甚。寫字樓向來與整體經濟面的聯系最為密切，一方面很多企業(yè)由于難以承擔龐大的租金，寫字樓的租金價格會出現下滑;另一方面，經濟層面的原因也使得一些企業(yè)購買寫字樓的需求變弱。

    原因三：住宅商用多

    純寫字樓與酒店式公寓來競爭

    “還有一個重要原因是當前政策上對‘住宅禁商’執(zhí)行得并不十分徹底，不少公司選擇租金價格更為實惠的住宅用于辦公，也對寫字樓的需求量產生了很大影響。”名都機構的有關分析人士認為，當前蘇州純寫字樓除了自身的競爭之外，還需面臨酒店式公寓、創(chuàng)業(yè)園等各類物業(yè)對市場份額的爭奪。根據有關業(yè)內人士的保守估計，蘇州當前寫字樓的存量在150萬平米以上，而近期環(huán)球188、圓融時代廣場、恒宇廣場、星虹國際、萬達廣場等眾多項目的陸續(xù)入市，寫字樓供應更出現了小“井噴”。其中，園區(qū)未來東方之門、環(huán)球188，湖東地標九龍倉420米摩天樓，新鴻基的商業(yè)項目等大批量的供應，短時間內更會呈現飽和狀態(tài)。

    針對房地產業(yè)寫字樓和住宅市場出現了“冷熱不均”的現象，有業(yè)內人士表示，商業(yè)地產的價格反映的是地區(qū)商業(yè)利潤的高低，而現在商業(yè)地產的價格也說明了目前的實體經濟尚未完全復蘇。“商業(yè)地產受經濟影響較大，往往會比住宅‘慢一拍’，其啟動會比住宅晚一個周期。而現在有種種跡象表明，隨著住宅的率先升溫，我國經濟回暖跡象明顯，因此寫字樓等商業(yè)地產還是非常有可能成為下一波的投資熱點。”有分析人士表示，特別是蘇州的產業(yè)轉型升級將不斷推升寫字樓市場的需求，只是寫字樓和商鋪的投資需要更為充裕的資金和更長的周期，并不是每個投資者都能“熬”得起。