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    香港人陸逢兆在地產(chǎn)界已經(jīng)摸爬滾打了20多年。他1984年畢業(yè)于香港理工大學(xué)測(cè)量系，1994年到內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)拓業(yè)務(wù)，2003年加盟DTZ戴德梁行。陸逢兆先后經(jīng)歷了香港和大陸房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期，這種經(jīng)歷在中國(guó)地產(chǎn)界并不多見(jiàn)。在深秋上海的恒隆接受《新民周刊》接受專(zhuān)訪時(shí)，這位DTZ戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理認(rèn)為大陸的樓市已經(jīng)逐步走出去年金融風(fēng)暴的影響，但明年的世博效應(yīng)卻已被透支。

    《新民周刊》：去年金融危機(jī)對(duì)于大陸的樓市影響如何，目前是否依舊慘淡？根據(jù)DTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)分析，能否具體談?wù)勆虾５纫恍┐蟪鞘械膶?xiě)字樓、商鋪和高端住宅情況？

    陸逢兆：就上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一方面2006和2007年供應(yīng)量比較小，去年供應(yīng)量較大，這種局面將持續(xù)到2011年。另一方面，外企在大陸對(duì)成本很敏感。金融危機(jī)以前是做市場(chǎng)的人主導(dǎo)，外企希望不斷擴(kuò)張大陸市場(chǎng)；金融危機(jī)爆發(fā)后就是CFO(財(cái)務(wù)總監(jiān))主導(dǎo)，以控制成本為主。這種現(xiàn)象普遍發(fā)生在去年年底和今年年初。

    目前，企業(yè)的成本可以下調(diào)的部分都已經(jīng)做完，所以要看看未來(lái)。一方面，各國(guó)經(jīng)濟(jì)正在回暖，但增長(zhǎng)不是很快，只能說(shuō)不再那么負(fù)面了。中國(guó)大陸比其他國(guó)家和地區(qū)的回暖速度更快一些。但很多產(chǎn)業(yè)都仍處于整合階段。所以寫(xiě)字樓的大規(guī)模擴(kuò)充機(jī)會(huì)不大。另一方面，在需求方面，好消息是大陸金融業(yè)日趨開(kāi)放，一些城市銀行可以在上海開(kāi)分行，一下子對(duì)寫(xiě)字樓需求上升。2009年這些需求填補(bǔ)了外企縮減的那部分。而供應(yīng)方面，主要是因?yàn)槿ツ甑浆F(xiàn)在寫(xiě)字樓供應(yīng)量增加了，所以總體看仍是供大于求，導(dǎo)致空置率上升。雖然世博之前有許多商業(yè)活動(dòng)，有利于寫(xiě)字樓的出租，但這種效應(yīng)已經(jīng)提前透支了。

    從2009年第三季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，各方面趨于穩(wěn)定。上海寫(xiě)字樓租金微微下調(diào)，今年第三季度每天每平方米交易租金6.9元，與上季度7.05元相比下跌2.13%。其中，浦西供應(yīng)量比較小，南京西路一般租金水平維持較好。浦東由于供應(yīng)量大，去年落成的上海環(huán)球金融中心、今年新交付的上海國(guó)金中心(IFC)一期(匯豐銀行大樓)的寫(xiě)字樓增加了供應(yīng)量，因此浦東寫(xiě)字樓空置率高于浦西。

    從今年開(kāi)始，所有上海的寫(xiě)字樓都在靠減租來(lái)吸引客戶(hù)。新的寫(xiě)字樓項(xiàng)目為了吸引客戶(hù)會(huì)給出優(yōu)惠條件，租金讓利較多，但浦西降價(jià)不多。明年第一季度靜安寺附近會(huì)有新寫(xiě)字樓落成，多了10萬(wàn)平方米，這樣對(duì)浦西寫(xiě)字樓的租金會(huì)有一定影響。

    商鋪的整體銷(xiāo)售保持向上趨勢(shì)，零售略增，金融危機(jī)對(duì)于上海商鋪市場(chǎng)的影響相對(duì)較小。市中心沒(méi)有新增供應(yīng)量，只有南京西路一些商場(chǎng)在改造。畢竟商鋪供應(yīng)量不多，所以市中心的商鋪?zhàn)饨鹨廊粓?jiān)挺。實(shí)際上，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)比寫(xiě)字樓有更大的挑戰(zhàn)，因?yàn)樽鈶?hù)需要培養(yǎng)。

    而在高端住宅方面，中國(guó)樓市的起伏很多是看銀行貸款政策是否寬松。從投資來(lái)看，中國(guó)大陸的投資渠道很有限，也許兩年前是股市，現(xiàn)在的股市卻不太適合投資。以前大陸人買(mǎi)房主要是自住，但2003年以后不少人開(kāi)始投資樓市。一般豪宅的升值空間較大，所以投資者會(huì)出于保值避險(xiǎn)的考慮，選擇豪宅投資。

    從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，最近北京、上海都是量小價(jià)升。當(dāng)然，由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)很高，上海高檔公寓成交均價(jià)被推高到每平方米49219元，環(huán)比上升23.9%。所以成交量一定會(huì)減少，臨近年底了，雖然政府沒(méi)有新政出臺(tái)的消息，但老百姓和企業(yè)、投資者會(huì)習(xí)慣性觀望，猜測(cè)政府的下一步舉措。

    香港最近的情況是：新政出臺(tái)，2000萬(wàn)港幣以上的房子房貸要六成按揭。雖然很多有能力買(mǎi)2000萬(wàn)以上樓的人不在乎這些按揭，但還是會(huì)有部分購(gòu)房者持幣觀望，所以成交量下跌厲害。由此可見(jiàn)，銀行貸款政策對(duì)樓市的影響很實(shí)在。在經(jīng)濟(jì)沒(méi)有恢復(fù)的情況下，提高利率和收緊房貸是很難的。經(jīng)濟(jì)越差，政府越難以下定決心打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    從短期發(fā)展來(lái)看，上海樓市的供應(yīng)量還在減少，因?yàn)楝F(xiàn)在很多樓盤(pán)賣(mài)得差不多了。開(kāi)發(fā)商也不急于銷(xiāo)售，到年底了，開(kāi)發(fā)商可能期望保留部分房源等待明年再賣(mài)。所以2009年最后一季度的樓盤(pán)供應(yīng)量將會(huì)減少。而由于住宅價(jià)格的高企，引致投資者變得謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)在今年底或明年初市場(chǎng)將出現(xiàn)成交量的減少。