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    近幾年，隨著上海城市化進程的加速，商業(yè)地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，大量新的商務商業(yè)中心誕生，如中環(huán)商業(yè)中心、虹橋商務中心等，另外還有一些近郊地段出現(xiàn)了像萬達廣場這樣的大型城市綜合體。而城市中心原先那些破舊的老廠房，經(jīng)過改頭換面，成了創(chuàng)意園區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了前所未有的快速發(fā)展。

    但實際上，商業(yè)地產(chǎn)在國內尚屬初步階段，存在理論與實踐上的不足。

    并且在對商業(yè)地產(chǎn)的看法上也有一些誤區(qū)。徐明瑞，上海申意匯商業(yè)投資管理公司總經(jīng)理，近些年潛心研究商業(yè)地產(chǎn)的前期定位、后期經(jīng)營管理，并應用于實踐，是該行業(yè)的專家級人物。對該領域在市場上存在的問題常常一針見血，而同時，對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中產(chǎn)生的一些矛盾和現(xiàn)象，也有些許無奈。

    商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)

    唯地段輪

    對于商業(yè)地產(chǎn)，徐明瑞有許多話要說，他認為里面的誤區(qū)太多，首先就是唯地段論，人們過于把人流看得太重了。這種做法實際上是把商鋪的概念運用到了商業(yè)地產(chǎn)，但實際上，真正有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地產(chǎn)是做將來不做眼前的，如何把商業(yè)地產(chǎn)打造成一個吸引人流的地方才是上策，這一點，萬達做得較好，比如其在城市近郊都有成功案例，而這些地方本身是沒有商業(yè)氛圍的。

    仿照住宅做策劃

    不少開發(fā)商做定位策劃時，把做住宅策劃的那一套搬到商業(yè)地產(chǎn)策劃上來。尤其在前期規(guī)劃策劃時，常常把住宅策劃的經(jīng)驗進行翻版。但商業(yè)地產(chǎn)同樣是餐飲、娛樂、休閑、購物的商業(yè)中心卻是沒有完全相同的，因項目屬地的人文習慣、消費層次、地塊的形狀、建筑結構以及商業(yè)動線等都會對該商業(yè)中心產(chǎn)生較大影響，不把這些商業(yè)地產(chǎn)關乎內涵的東西弄明白，在今后的商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營中往往就容易變成死鋪、爛鋪而無法興旺，這種例子數(shù)不勝數(shù)。策劃公司不懂商業(yè)地產(chǎn)的知識與內涵，不懂招商與后續(xù)經(jīng)營管理，不懂業(yè)態(tài)與建筑結構的關系，就會對未來商業(yè)危害極大，往往做了一個漂亮的外殼，但實際執(zhí)行時卻非常困難，只有深刻理解業(yè)態(tài)定位和功能分布，才能為商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)經(jīng)營與將來的業(yè)態(tài)調整打下良好的基礎。

    只盯著銷品茂、大型購物中心

    現(xiàn)在幾乎所有的商業(yè)研討會、論壇都在談銷品茂、大型購物中心。沒有人去討論中低層次的商業(yè)地產(chǎn)，也少有人去經(jīng)營管理這類中低商業(yè)地產(chǎn)，即使有也僅僅是物業(yè)管理層面的工作，遠沒有達到商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的高度。而實際上，目前大多數(shù)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，98%做的是社區(qū)配套型商業(yè)。這樣一來，造成了社區(qū)商業(yè)需探討的問題，商業(yè)地產(chǎn)的普遍問題還是沒解決。

    忽視中低端商業(yè)的經(jīng)營管理

    目前已經(jīng)有一些大型銷品茂以及大型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商開始關心經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)價值的提升作用，但絕大多數(shù)中小商業(yè)還是忽視了這一點——開發(fā)商把商鋪賣掉了，不再關注其后續(xù)經(jīng)營；小業(yè)主交點物業(yè)管理費還愿意，一旦把經(jīng)營管理較高的費用分攤到他們頭上，小業(yè)主也不干。雖然，現(xiàn)在一些開發(fā)商開始嘗試自己持有經(jīng)營商業(yè)街等一些中小型商業(yè)體，但是由于缺乏專業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，或者在開發(fā)建設時并沒有形成先進的經(jīng)營理念，在經(jīng)營管理的準備工作中也沒有建立科學的管理體系，等項目招商完成之后，也就只能直接交給物業(yè)公司進行管理，或是把原來的銷售部門轉變成后期的經(jīng)營管理部門。由于缺少商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的經(jīng)驗和認知，因此在招商和管理上，都很難使項目得到合理的業(yè)態(tài)布局，難以使商業(yè)運營達到專業(yè)經(jīng)營管理的標準�，F(xiàn)在部分開發(fā)商已經(jīng)和專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司進行合作，這是一個好的趨勢，是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今又一個好的模式，也是投資者的利好消息。

    國內商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理是近五六年產(chǎn)生的新型行業(yè)，其成熟規(guī)范需要一個過程，就像現(xiàn)在的建筑裝飾行業(yè)，只有行業(yè)規(guī)范而沒有相應的法律法規(guī)一樣，這同樣也制約著商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的完善發(fā)展。

    認為設計院是全能型專家

    實際上，設計院只是對建筑設計有研究，而對商業(yè)地產(chǎn)是理解不深的，是難以對商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)布局，商業(yè)經(jīng)營的功能性數(shù)據(jù)提出自己的合理見解，這種越俎代庖，結果經(jīng)常會產(chǎn)生很多漂亮的建筑造型，卻無法進行商業(yè)經(jīng)營活動等問題。比如，針對某種商業(yè)業(yè)態(tài)需要怎樣的特殊設計要求，它的形狀、大小、層高、戶型配比、配套要求、人流動線、平面通道、垂直動線等應該是怎樣設置，這些都應該是專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃公司告訴設計院的，而不是設計院根據(jù)以往經(jīng)驗來制作規(guī)劃圖紙。

    商業(yè)地產(chǎn)是慢牛產(chǎn)品

    歲末年初，隨著政府新一輪房地產(chǎn)政策的實施，對2010年，業(yè)內外比較一致的看法是會有所調整，但到底會產(chǎn)生多大影響，預測從來就是無力的。對于商業(yè)地產(chǎn)，近幾年的經(jīng)驗表明，調控政策對商業(yè)類物業(yè)影響不大，即使2008年的金融危機，2009年的住宅類房產(chǎn)暴漲，商業(yè)地產(chǎn)卻沒多大感覺。

    低潮時買鋪，往上走時買住宅，徐明瑞如是說。他表示，對投資者來說，商業(yè)地產(chǎn)適合長線投資，純粹投資住宅則需買其波段性。商業(yè)地產(chǎn)是一個慢牛產(chǎn)品，不會在短時間內大起大落。他舉例說，2005年，在住宅市場受到宏觀調控的影響萎靡不振之時，相比住宅，上海的商業(yè)地產(chǎn)有較好的市場表現(xiàn)，市民“拋房買鋪”現(xiàn)象屢見不鮮。而在2008年，同樣在住宅市場低迷之時，前三季度，國內商業(yè)地產(chǎn)在金融危機大背景下表現(xiàn)穩(wěn)健，尤其是一線城市寫字樓租金平均漲幅甚至超過20%；但在2008年第四季度后，主要城市的甲級寫字樓市場均出現(xiàn)租金下滑和空置率上升的局面。從那時起一直到現(xiàn)在，即使2009年住宅大漲，商業(yè)地產(chǎn)也表現(xiàn)得像蝸牛一樣，慢慢爬行。

    對于住宅來說，不僅有優(yōu)惠政策，如：購房退稅、七折房貸等，也會有調控壓制政策，比如最近出臺的一系列政策。而商業(yè)地產(chǎn)政策相對比較穩(wěn)定，這也是它不隨住宅地產(chǎn)那樣波動的原因。再比如，2009年的住宅市場有點瘋漲，但是當下的商業(yè)地產(chǎn)卻不溫不火，穩(wěn)中有升，這很難用正常的房地產(chǎn)市場邏輯來推斷。

    而在投資時，投資住宅較為簡單，看規(guī)劃，看市場就能基本判斷；但投資商業(yè)地產(chǎn)時需要考慮的問題更多更復雜，如整個商業(yè)社區(qū)的整體定位問題、區(qū)域發(fā)展前景、開發(fā)商實力、項目周邊狀況、經(jīng)營理念、管理模式、人才團隊等方面綜合考量。

    而對于現(xiàn)在市場上，住宅與商業(yè)地產(chǎn)價格的倒掛現(xiàn)象，徐明瑞說，一般情況下，一個健康的房地產(chǎn)市場，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價要比住宅項目高出30%以上。但目前我國部分一線城市出現(xiàn)了住宅價格高于同地段商鋪和寫字樓價格的“倒掛”現(xiàn)象。這主要因為近些年，投資住宅簡直就是坐收漁利，畢竟，住宅的要求并不是很高，只要不存在大的缺陷，一般情況下保本是沒問題的。而商業(yè)地產(chǎn)多用于租賃，尤其是一些無定位、無特色、無管理的“三無產(chǎn)品”在經(jīng)濟蕭條時期無法找到下家而白搭租金的也是眾多投資者所擔心的。住宅投資的簡易性與商業(yè)地產(chǎn)投資的復雜性構成了大量民間投資資本投入住宅，直接推高了住宅價格，從而產(chǎn)生了暫時的價格倒掛現(xiàn)象。

    隨著新一輪住宅調控政策的出臺，政府將大力抑制投機性購房，遏制部分城市高房價、鼓勵自主與改善性購房以及打擊開發(fā)商捂盤囤地的行為，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的好日子看來要來臨了。正如徐明瑞在自己博客里所言，商業(yè)地產(chǎn)的明天會更好。