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    在高房?jī)r(jià)不能有效緩解之前，包括改善需求在內(nèi)的二套及以上購房需求，都將不再享受貸款優(yōu)惠。

　　1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》或“國十一條”）正式亮相，打出了一套調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“組合拳”。在信貸方面，《通知》明確二套房貸首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。但對(duì)比去年至今的中央多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控新政后，讓人感到費(fèi)解的是，《通知》中并未對(duì)改善型住房二套房貸網(wǎng)開一面，而是“一刀切”一律首付不得低于四成。這一政策的重大轉(zhuǎn)變，使改善型二套房貸成了中央新政和地方細(xì)則矛盾焦點(diǎn)，是比照首套房貸款優(yōu)惠政策執(zhí)行，還是所有將二套房一視同仁從嚴(yán)管理，上海業(yè)內(nèi)一片茫然。

　　改善需求也無信貸優(yōu)惠

　　此次國務(wù)院出臺(tái)的《通知》中，有一條重要內(nèi)容與之前2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出“國四條”說法不一致，那就是二套房貸政策。

　　“國四條”中明確表示，“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。”也就是說繼續(xù)執(zhí)行2008年12月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號(hào)）中的優(yōu)惠政策：改善需求可比照首套房，享受最低二成首付，利率7折的最大優(yōu)惠。但10日出臺(tái)的“國十一條”卻將其調(diào)整為，“對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。”新政并未提及對(duì)改善型購房貸款“網(wǎng)開一面”，而是將所有二套房貸款施行“一刀切”，一律首付不得低于40%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析認(rèn)為，很明顯，從國務(wù)院《通知》的字面意思理解，房貸政策已退回到“131號(hào)文”出臺(tái)之前，也即2007年12月“二套房貸政策”的“補(bǔ)丁文件”出臺(tái)后的嚴(yán)格程度：即所有二套及以上購房貸款均嚴(yán)格化，且以家庭為界定標(biāo)準(zhǔn)。

　　楊紅旭認(rèn)為，不足一月時(shí)間內(nèi)，中央在這一重大政策上說法的逆轉(zhuǎn)，意味著在高房?jī)r(jià)不能有效緩解之前，包括改善需求在內(nèi)的二套及以上購房需求，都將不再享受貸款優(yōu)惠。由此可見國家抑制高房?jī)r(jià)的決心，這對(duì)市場(chǎng)的利空性，明顯大于“國四條”。

　　公積金額度暫無變化

　　10日出臺(tái)的《通知》中，二套房貸政策說法的變化，讓少數(shù)積極出臺(tái)措施落實(shí)“國四條”的地方政府無所適從，并且有些尷尬。

　　比如，上海市住房保障房屋管理局等五部門在2009年12月30日制定的《關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》積極趕在去年底出臺(tái)（下稱“滬四條”），其中規(guī)定：“對(duì)已貸款購買一套住房，再申請(qǐng)貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，調(diào)整前可比照首次購買普通自住房，享受7折貸款利率和最低首付20%的優(yōu)惠政策；調(diào)整后必須符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策”。

　　1月5日，上海市公積金管理中心也再次明確，將家庭人均住房建筑面積低于33.4平方米的二套房認(rèn)定為改善型住房，對(duì)于改善型二套房的公積金貸款，給予首付2成、每戶最高貸款限額60萬元的貸款政策。雖然對(duì)比首套房首付2成、每戶最高貸款限額80萬元，二套改善型購房貸款優(yōu)惠力度相對(duì)較小，但與二套非改善型房貸仍體現(xiàn)出政策差別。

　　而國務(wù)院《通知》一出，二套改善型房的貸款政策成了中央新政和地方細(xì)則矛盾焦點(diǎn)，是比照首套房貸款優(yōu)惠政策執(zhí)行，還是所有二套房首付均至少四成，改善型二套房貸政策究竟如何執(zhí)行莫衷一是。

　　上海市公積金管理中心總經(jīng)濟(jì)師崔國盛昨日向記者坦言，國務(wù)院的最新《通知》的確讓上周剛剛出臺(tái)新政的上海公積金管理部門頗感不解。但他表示，上海公積金將堅(jiān)決貫徹中央精神，等待住建部與央行下發(fā)具體的實(shí)施細(xì)則等，再根據(jù)上海的實(shí)際情況，看是否需酌情調(diào)整改善型二套房的公積金貸款政策。崔國盛同時(shí)透露，改善型購房的公積金貸款最高額度目前來看不會(huì)改變。