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    2009年年初，上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷，全球金融危機(jī)幾乎影響了各類物業(yè)市場。然而下半年隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速復(fù)蘇，全球經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)，整體市場表現(xiàn)明顯改善。

    2008年10月，中央政府推出針對購房者的優(yōu)惠政策，之前被壓抑的需求得到釋放，同時承受能力提高且市場流動性充裕，這些因素共同帶動2009年住宅銷售市場出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，房價屢創(chuàng)新高。

    隨著一些外籍人士租賃需求的回暖，高端住宅租賃市場在2009年年底前也有所好轉(zhuǎn)。
    
    非住宅物業(yè)市場在上半年的平淡表現(xiàn)之后，2009年下半年亦有回暖。甲級辦公樓市場雖然仍處于周期性調(diào)整階段，但下半年部分需求開始重返市場。租金下降勢頭放緩，空置率上升速度也有所減緩。受強(qiáng)勁的零售銷售支撐，零售物業(yè)市場，特別是優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)整體表現(xiàn)一直良好。

    隨著市場不確定性的逐漸消減，加之寬裕的市場流動性，帶動2009年下半年投資市場趨于活躍。多個住宅、辦公樓及優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)交易完成。海外投資機(jī)構(gòu)為主要賣家，而國內(nèi)投資者日益壯大成為市場主要角色，積極收購各類物業(yè)。鑒于資產(chǎn)價格有所回升，但租賃市場疲弱，而市場避險程度有所降低，投資回報率較2008年年底的水平下調(diào)了1~1.5個百分點。

    細(xì)分市場分析

    1.高端住宅

    2009年，上海整體住宅市場表現(xiàn)為：前期低迷，后期急升，年底有所降溫。

    基于政府出臺的刺激消費政策，上海整體住宅市場在下半年保持活躍。但繼10~11月間成交量及房價錄得強(qiáng)勁增長后，12月住宅成交出現(xiàn)回調(diào)，價格則保持堅挺。在中、低端住宅市場，出于對2008年年底實施的購房優(yōu)惠政策收回與否的擔(dān)憂，部分剛性需求提前在2009年年底釋放。而高端住宅市場保持暢旺。

    而受充裕的流動性和看漲的投資情緒影響，四季度上海高端住宅銷售市場保持暢旺；同時這些因素也為高端住宅物業(yè)價格提供強(qiáng)大支撐。

    面對供應(yīng)減緩以及需求逐漸恢復(fù)，四季度上海高端住宅租賃市場平穩(wěn)發(fā)展，同時空置率及租金也持穩(wěn)。部分高端住宅物業(yè)選擇延遲在2010年世博會前進(jìn)入租賃市場，四季度上海高端住宅租賃市場新增供應(yīng)較上季顯著下滑。在需求面，雖四季度進(jìn)入租賃市場傳統(tǒng)淡季，但跨國公司外籍員工入滬人數(shù)開始回升，加上受世博會拉動，市場對于市中心或優(yōu)越地段的高質(zhì)素服務(wù)式公寓需求轉(zhuǎn)趨旺盛。面對供應(yīng)減緩以及需求逐漸恢復(fù)，四季度上海高端住宅市場空置率與上季度持平，為24.9%。

    受益于需求回暖，上海高端住宅租賃市場租金在第四季度企穩(wěn)，達(dá)到人民幣每月每平方米151.6元。在三個子市場中，服務(wù)式公寓表現(xiàn)格外突出。特別是市中心或優(yōu)越地段服務(wù)式公寓需求較為旺盛，由此為租金回升提供支撐。

    預(yù)計上海整體住宅市場繼2009年急升以及近期政府指向打擊投機(jī)以使樓市降溫后，2010年整體住宅銷售市場將進(jìn)入適度調(diào)整。然而，與中、低端市場相比，高端住宅市場有著不同的供求結(jié)構(gòu)和市場行為。高端住宅市場更多受市場流動性驅(qū)動，而且通常并非政策調(diào)節(jié)的對象。鑒于國內(nèi)有限的投資渠道，富豪階層對于房產(chǎn)投資需求保持強(qiáng)勁。同時上海樂觀的經(jīng)濟(jì)和市場前景，加上中期人民幣穩(wěn)步升值的預(yù)期，也將激發(fā)海外購房者的投資興趣。此外，上海發(fā)展成中國金融中心的進(jìn)程，也將吸引更多金融機(jī)構(gòu)的高收入及富裕階層入市。在旺盛的需求下，這些類型物業(yè)供應(yīng)的相對匱乏，加之許多豪宅的稀缺性，將為高端住宅物業(yè)價格提供較強(qiáng)的支撐。

    2.甲級寫字樓

    由于上半年需求疲弱，2009年全年新增吸納量僅為2008年的45%。第四季度空置率有所上升，租金則繼續(xù)小幅下降。截至12月，上海甲級寫字樓市場平均租金為每天每平方米6.8元，較2008年底下調(diào)18.5%。在樂觀的市場預(yù)期及投資者信心回升的帶動下，投資市場表現(xiàn)持續(xù)回暖，買賣價格有所回升。值得注意的是，下半年凈吸納量已恢復(fù)至超過2007年下半年金融危機(jī)之前的水平。雖然受制于供應(yīng)不足，2007年下半年的需求未得到有效釋放，故不能充分反映市場的真實需求，但比較兩者，亦可說明需求在2009年下半年正在逐步回暖。

    但充足的供應(yīng)與前2季度疲弱的需求導(dǎo)致市場空置面積不斷上升。整體市場空置面積從2008年底的38萬平方米一路上漲至50萬平方米，已達(dá)到2005年以來的峰值。整體市場空置率在第四季度上升至14.8%。

    由于新增供應(yīng)節(jié)奏仍快于需求恢復(fù)速度，2009年租金呈現(xiàn)下跌勢頭，即使在反彈明顯的第四季度，季度租金環(huán)比進(jìn)一步下跌2.9%至每天每平方米6.8元。2009年全年租金跌幅為18.5%，是2005年以來的最大跌幅。

    從全年來看，陸家嘴、竹園及盧灣都有超過20%的租金跌幅。由于2008年底以來供應(yīng)量較大，空置率維持在較高水平，竹園與陸家嘴的租金跌幅最大。盧灣租金跌幅亦較大的主要原因是前期較高的租金水平。而受益于其租戶主要為內(nèi)資企業(yè)，受金融危機(jī)影響較小，以及較低的租金基數(shù)，長寧在全球金融危機(jī)后租金跌幅最小，全年僅下跌了6.4%。黃浦、徐匯及靜安區(qū)全年租金跌幅都在10%~20%之間。

    盡管上海甲級寫字樓市場需求穩(wěn)固回升，但由于2010年供應(yīng)量將達(dá)高峰，預(yù)計整體市場表現(xiàn)仍受制于充足的供應(yīng)。即使考慮開發(fā)商自用及買家購入自用的部分，整體市場待租的面積仍較大。整體租金仍將處于下降通道，但降幅趨緩。值得注意的是，2009年以來，更多甲級寫字樓出現(xiàn)在上海非中心區(qū)域的新興商務(wù)區(qū)，預(yù)計未來數(shù)年非中心區(qū)域甲級寫字樓市場大約每年迎來30萬~40萬平方米的樓面落成。這些供應(yīng)大多分布于虹口區(qū)四川北路沿線、普陀區(qū)長風(fēng)板塊及閘北區(qū)火車站一帶。

    3.零售物業(yè)

    2009年，上海零售物業(yè)市場整體表現(xiàn)穩(wěn)健，旺盛的零售消費支撐著零售物業(yè)的吸納持續(xù)增長。2009下半年社會消費零售總額保持2位數(shù)的高速增長態(tài)勢，1~11月同比實際增長14.6%，同期上海人均可支配收入增速在2009年一季度見底后持續(xù)回升，前三季度累計同比增長8.0%。

    隨著世博會臨近，2009下半年上海有更多優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)上市，總量達(dá)到13.45萬平方米。其中零售面積近10萬平方米，位于浦東的金橋國際廣場占主要部分。在浦西，南京西路的818廣場在第三季度開業(yè)，為核心商圈新增面積20,700平方米，傳統(tǒng)商圈供應(yīng)高峰已然顯現(xiàn)。另一方面，下半年市場總體空置率進(jìn)一步攀升至11.4%，部分原因在于一些中心區(qū)域商廈仍在進(jìn)行翻新整改，另有部分商廈對于到期租戶重新進(jìn)行篩選，致使空置率暫時升高。此外，新開業(yè)商廈的增多，也推高了市場總體空置率。

    值得注意的是，通過近半年的運營，2009年上半年新開業(yè)零售物業(yè)入駐率均較快上升，市場吸納依然強(qiáng)勁。而一些原本經(jīng)營欠佳的物業(yè)，由于新管理方的介入實際上已獲得較好的預(yù)租率，來年開業(yè)將稍可舒緩市場整體空置率。

    雖然零售物業(yè)的空置率由于若干物業(yè)繼續(xù)改造而進(jìn)一步上升，但至2009年年底，租金已止跌回升，尤其在四季度隨市場基本面改善而有所回升�？傮w租金水平較半年前平均上升6.7%，底層租金達(dá)到每平方米每天33.4元。由于消費信心的回復(fù)以及居民收入穩(wěn)定增長推動，零售消費上升使得商家的承租能力提高。其中新興商圈上半年雖然租金跌幅較大，但下半年度回復(fù)較快，較半年前上漲13.1%，達(dá)到每平方米每天21.0元。而核心商圈由于前期租金水平較高且一直較為平穩(wěn)，但下半年升幅相對較小，為1.4%，租金升至每平方米每天40.6元。