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    目前,包括北京、上海、廣州在內(nèi)的一線城市,由于投資需求受到抑制,1月前兩周成交量急劇下滑。不過(guò),與此同時(shí),大量資金流向二、三線城市,尤其是具有炒作概念的城市,使得包括海南、珠海在內(nèi)的個(gè)別市場(chǎng)泡沫再現(xiàn)。

    一線城市

 
    廣州

    二手樓成交大減

    自去年12月開(kāi)始,國(guó)家多次出臺(tái)措施,調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。一系列組合拳的出擊,正使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大的轉(zhuǎn)變。在廣州、上海、深圳等一線城市,房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)顯示出威力,買(mǎi)家觀望氣氛加重,投資客逐步撤離市場(chǎng)。

    廣州誠(chéng)賽按揭公司總經(jīng)理盧志光表示,首付最低兩成、利率最低七折的優(yōu)惠政策取消,對(duì)市場(chǎng)影響很大。1月本來(lái)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的淡季,往年,該公司1月成交要比前一年12月高峰期減少一半左右,但今年1月前兩周,成交環(huán)比少了60%~70%,以往二套房和首套房的成交大致各占一半,但1月前兩周其業(yè)務(wù)中二套房占比只有10%左右。

    而一手市場(chǎng)方面,據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控,“國(guó)十一條”出臺(tái)半個(gè)月后,廣州一手住宅成交出現(xiàn)價(jià)量齊跌趨勢(shì)。今年1月1日至24日,廣州網(wǎng)簽成交4749套,同比下跌14%,環(huán)比回落16%。

    “由于目前市場(chǎng)投資品種很少,特別是二手房業(yè)主不急于出售,也不愿意降價(jià),而由于受到春節(jié)假期、樓市調(diào)整預(yù)期等因素影響,買(mǎi)家現(xiàn)在也不急于出手,因此,導(dǎo)致目前廣州二手樓市基本上是有價(jià)無(wú)市�！睆V州另一按揭公司副總經(jīng)理告訴記者。

    上海創(chuàng)50周成交新低

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1月18日~24日期間,上海市僅成交14.19萬(wàn)平方米商品住宅,同比下滑17.2%,創(chuàng)近50周以來(lái)的成交新低。據(jù)上海永慶房
    屋研展部統(tǒng)計(jì)表明,截至21日,上海一手住宅成交3618套,與去年12月相比下降58.5%,相比前一周,成交量降幅加大。

    深圳22日起成交急跌

    根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)計(jì)算,1月18日~24日,深圳一手房成交量共計(jì)884套,當(dāng)周前四天日成交量均在150套以上,但是從1月22日起,成交量開(kāi)始急跌,22日新房無(wú)成交。

    二線樓市成資金新戰(zhàn)場(chǎng)
   
    資深“熱錢(qián)”研究專(zhuān)家、廣東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)黎友煥表示,近期國(guó)家密集出臺(tái)調(diào)控政策,很多大城市交易量急劇下降,其監(jiān)控結(jié)果表明,目前在一線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市的情況非常嚴(yán)重,二線城市成交保持平穩(wěn),三線城市交投還比較活躍。黎友煥表示,二、三線城市樓市的炒作資金,尤其是海南這些爆炒概念的資金,主要來(lái)自國(guó)內(nèi),只有很小一部分來(lái)自境外。據(jù)其監(jiān)控的情況,國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)后,境外“熱錢(qián)”撤出樓市的跡象很明顯,而且量很大。

    除了購(gòu)房團(tuán)大幅撲向海南,參與圈地建房的資金更是提前“潛伏”。根據(jù)海南省浙江商會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),海南國(guó)際旅游島獲批之前,就有十萬(wàn)浙商進(jìn)駐海南,僅注冊(cè)資本就達(dá)到百億元。其中,市場(chǎng)占有份額高的耀江集團(tuán)、吉利集團(tuán)、國(guó)都控股、中凱企業(yè)、廣廈集團(tuán)、美都控股、二輕集團(tuán)等開(kāi)發(fā)企業(yè)都來(lái)自浙江。

    珠海的情況和海南大同小異,據(jù)有關(guān)方面透露的數(shù)據(jù),珠海接近94%的本地居民有自己的住房,30%以上的本地居民甚至有兩套或以上的住房,去年以來(lái)炒作珠海樓市的資金,大部分來(lái)自外地。據(jù)珠海市統(tǒng)計(jì)局透露的消息,去年珠海樓市資金一半左右來(lái)自外地,其中大約20%左右來(lái)自浙江。

    多數(shù)業(yè)界人士認(rèn)為,目前城鎮(zhèn)化建設(shè)加速將為二、三線城市提供投資商機(jī)。東方證券分析師認(rèn)為,一線城市僵持階段將會(huì)持續(xù),緩慢周轉(zhuǎn)使普通住宅開(kāi)發(fā)失去吸引力。而二、三線城市供應(yīng)不受限、需求增長(zhǎng)、政策支持,將成市場(chǎng)資金角逐的“戰(zhàn)場(chǎng)”。

    二三線城市

    海南

    5天售樓量趕上去年一年

 
    1月6日,海南國(guó)際旅游島概念使得全國(guó)炒房資金蜂擁而入,海南樓市成交大增,房?jī)r(jià)飛漲。僅在獲批后的5天內(nèi),整個(gè)海南省商品房銷(xiāo)售量就達(dá)到2008年全年銷(xiāo)售量的總和。�？谀硺潜P(pán)16日的價(jià)格為每平方米1.5萬(wàn)元,17日已上漲到1.7萬(wàn)元,而該樓盤(pán)2008年的售價(jià)為每平方米4000多元。前幾天在�？诳捶康男煨〗阌H身感受了�？跇鞘械摹昂ｕr價(jià)”,“世紀(jì)大橋萬(wàn)綠園附近的一個(gè)樓盤(pán),一天就漲了3000元/平方米�！�

    珠海

    900多套房開(kāi)盤(pán)“日光”

    除海南外,擁有港珠澳概念的珠海也成為資金關(guān)注的熱點(diǎn)。

    據(jù)珠海市統(tǒng)計(jì)局本周發(fā)布的分析報(bào)告,2009年全市新建商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)60.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)2007年高峰期的繁榮熱鬧景象,排隊(duì)購(gòu)房、購(gòu)號(hào)現(xiàn)象再現(xiàn)。下半年,房?jī)r(jià)漲幅明顯加快。2009年一季度,全市商品房預(yù)購(gòu)均價(jià)為7071元/平方米,到四季度已達(dá)8654元/平方米,主城區(qū)商品房預(yù)購(gòu)均價(jià)快速上漲,9月開(kāi)始突破一萬(wàn)元,之后成交均價(jià)一直在萬(wàn)元之上,其中12月預(yù)購(gòu)均價(jià)達(dá)11686元/平方米。

    本報(bào)駐珠海記者陳治家介紹,盡管?chē)?guó)家持續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策,但是今年1月份,珠海樓市仍在持續(xù)升溫。元旦期間,華發(fā)四期一開(kāi)盤(pán),900多套房一天就被搶光。樓價(jià)方面,去年全年均價(jià)漲幅達(dá)40%左右,而今年仍在繼續(xù)上漲。二手市場(chǎng)去年成交量同比上漲117%。
    中山

    1月以來(lái)日均成交200多套

    珠海房?jī)r(jià)飆升也

    帶旺了與之毗鄰的中山房地產(chǎn)市場(chǎng),據(jù)《中山日?qǐng)?bào)》諳熟樓市的專(zhuān)線記者李丹丹介紹,1月本應(yīng)是淡季,但今年1月,中山樓市卻少有的暢旺,每天成交200多套,與去年12月的高峰期持平。

    此外,部分投資客已準(zhǔn)備轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地城市。在廣州從事房地產(chǎn)投資多年的英先生表示,現(xiàn)在廣州樓價(jià)太高,總體升值潛力基本達(dá)到飽和,準(zhǔn)備回老家武漢投資房產(chǎn)�！艾F(xiàn)在廣州樓價(jià)太瘋狂,生意也不好做,準(zhǔn)備去西安買(mǎi)幾套房子投資。”在從化從事貿(mào)易的謝先生也對(duì)記者如是表示。

    風(fēng)險(xiǎn)提示
   
    二線城市

    投資易套現(xiàn)難

    對(duì)于投資客而言,最值得注意的風(fēng)險(xiǎn)是許多二、三線城市二手成交市場(chǎng)不活躍,買(mǎi)入容易套現(xiàn)難。

    李丹丹表示,2007年樓市高漲時(shí),確實(shí)有大批深圳和香港的投資客大批買(mǎi)入中山樓房,不過(guò)由于中山二手房市場(chǎng)成交不活躍,2007入貨的外來(lái)資金,至今仍套在其中。以凱茵新城為例,2007年時(shí),凱茵新城的普通套房均價(jià)在4400元左右,現(xiàn)在經(jīng)過(guò)一輪回調(diào)和上漲后,目前均價(jià)也在4500~5000元,除掉稅費(fèi),投資客難以獲利,更重要的是二手市場(chǎng)沒(méi)什么人接盤(pán),那些人只能作長(zhǎng)期持有的打算。

    【延伸閱讀】

    退房潮尚未波及一線城市 與購(gòu)房者預(yù)期有關(guān)

 
    近期在杭州、南京等二線城市出現(xiàn)的一手房市場(chǎng)撤銷(xiāo)率躥升跡象令業(yè)內(nèi)感到緊張,市場(chǎng)也在擔(dān)心“退房潮”會(huì)卷土重來(lái)。記者昨日獲得上海、北京、廣州等一線城市的退房數(shù)據(jù)顯示,退房情況尚未抬頭,但部分樓盤(pán)撤銷(xiāo)率較高,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為可能與開(kāi)發(fā)商的囤房捂盤(pán)有關(guān)。
   
    來(lái)自佑威樓市通系統(tǒng)對(duì)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示,截至上周五,今年以來(lái)上海各類(lèi)商品房交易的撤銷(xiāo)套數(shù)為552套、撤銷(xiāo)面積為72949平方米。而與去年11月的1569套和183769平方米以及12月的1318套和167686平方米相比較,已過(guò)去三分之二的1月的撤銷(xiāo)量還不及11月和12月的一半,也就是說(shuō),商品房市場(chǎng)的退房率并未在政策調(diào)控開(kāi)始后出現(xiàn)增長(zhǎng)。

    而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的期房退房公示,記者查看了所有2009年獲得預(yù)售許可證的在售樓盤(pán),在今年出現(xiàn)退訂或是退房的也不是很多。以商品住宅為例,如退房率達(dá)3.3%漁陽(yáng)公館,有24次退房記錄,不過(guò)今年退的只有2套;又如退房率2.9%的順鑫花語(yǔ),有9次退房記錄,但今年退的也是2套。從不少有退房記錄的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況來(lái)看,退房倒是更多地出現(xiàn)在去年上半年樓市整體回暖以前和去年11-12月。

    此外,廣州官方的陽(yáng)光家緣網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2009年約有200個(gè)項(xiàng)目獲得了預(yù)售證,記者并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)今年出現(xiàn)集中退房的樓盤(pán),一些有退房記錄的樓盤(pán)也僅涉及1-2套房源。廣州市場(chǎng)人士也表示,去年11、12月份廣州樓市的月均撤簽量大約在110套左右,1月以來(lái)并無(wú)擴(kuò)大跡象。

    不過(guò),即便一線城市退房量基本穩(wěn)定,這一現(xiàn)象在新一輪樓市調(diào)控的背景下仍頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注,特別是部分高撤銷(xiāo)率的樓盤(pán)被認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商的“陰謀”。
   
    世邦魏理仕住宅事業(yè)部董事陳煒也認(rèn)可這一分析。不過(guò),陳煒也指出,對(duì)于眼下更多的涉及幾套房源被退的樓盤(pán)來(lái)說(shuō),還是與購(gòu)房者的樓市預(yù)期有關(guān),“由于政府調(diào)控政策的實(shí)施和住房信貸的收緊,短期內(nèi)住宅物業(yè)投資的不確定性是不可避免的,自身的猶豫、房貸因政策收緊而辦不出等原因都可能形成撤簽退房�！�