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    中國(guó)已開(kāi)始起草《住房保障法》，草稿對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題作出規(guī)定：將由出資的地方政府和保障對(duì)象共同擁有經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)，出資比例主要根據(jù)土地使用和建筑及安裝費(fèi)用比例確定。

    雖然明言政府與住戶共同擁有經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)，但草稿目前還沒(méi)有全文公開(kāi)，因而無(wú)法探知出資比例規(guī)定的細(xì)節(jié)。不過(guò)如果按照“根據(jù)土地使用和建筑及安裝費(fèi)用的比例”來(lái)確定，政府毫無(wú)疑問(wèn)將占據(jù)大頭。這是因?yàn)�，一�?lái)政府擁有土地，二來(lái)負(fù)責(zé)建設(shè)，盡管建設(shè)經(jīng)適房可能通過(guò)市場(chǎng)化的方式進(jìn)行，也并不影響政府在其中的主導(dǎo)作用。

    需要指出的是，經(jīng)濟(jì)適用房并不是唯一形式的保障性住房，針對(duì)不同層次和不同地區(qū)需要住房保障的人群的具體情況，政府的政策選項(xiàng)包括社會(huì)救濟(jì)、廉租房、限價(jià)房、經(jīng)適房等，而在此之外的人群就進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)買商品房以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想。

    之所以要“居者有其屋”，是為了“有恒產(chǎn)者有恒心”，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。不過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史表明，實(shí)現(xiàn)社會(huì)之穩(wěn)定和發(fā)展并不一定非得人人擁有房產(chǎn)，中國(guó)龐大的人口也表明每戶擁有房產(chǎn)是一個(gè)不可能完成的任務(wù)。政府通過(guò)保障性住房以解決低收入群體的住房需求，同樣可以達(dá)到社會(huì)穩(wěn)定與發(fā)展的目標(biāo)。香港等一些地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)已證明了這一點(diǎn)。

    但這并不是說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)可以解決目前中國(guó)的保障性住房問(wèn)題。實(shí)際上，保障性住房盡管大多靠政府提供，但其供給的來(lái)源和方式卻是多種多樣的。因?yàn)橹袊?guó)如此之大，各地情況迥異，所以中國(guó)的住房政策不能搞一刀切，應(yīng)該讓各地方政府有自由去選擇適應(yīng)地方發(fā)展的保障性住房政策。

    當(dāng)然在劃定誰(shuí)值得保障方面，即使遵循讓各地方政府有選擇標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)力，但統(tǒng)一的原則應(yīng)該是針對(duì)收入而非住房面積等其他標(biāo)準(zhǔn)。這就是說(shuō)，保障性住房的供應(yīng)對(duì)象應(yīng)該是那些居住困難同時(shí)收入較低的人群，而不是收入較高但居住面積不達(dá)標(biāo)的人群，因?yàn)檩^高收入人群可以負(fù)擔(dān)商品房而無(wú)需政府保障。同時(shí)如果收入較低但居住條件較好，這可能說(shuō)明住戶的隱性經(jīng)濟(jì)條件不差，只是做了錯(cuò)誤的選擇，大可以通過(guò)房屋置換和交易而獲得收入的增加。
   
    而一旦涉及交易，必然需要一個(gè)明晰的產(chǎn)權(quán)，以便實(shí)現(xiàn)占有、使用、交換、收益等一系列權(quán)利。保障性住房的共有產(chǎn)權(quán)則不一定能達(dá)到這個(gè)效果。如果5年后經(jīng)適房上市轉(zhuǎn)讓，其收益是否根據(jù)原先住戶與政府協(xié)定的出資比例進(jìn)行分配，又或者是政府由于經(jīng)適房在5年后升值而重新改變規(guī)則？這都很難通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式加以解決。而目前出現(xiàn)超出經(jīng)適房“準(zhǔn)入”標(biāo)準(zhǔn)的投機(jī)者購(gòu)買經(jīng)適房牟利的現(xiàn)象，并不是因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)不清，而是考核標(biāo)準(zhǔn)失效所致。共有產(chǎn)權(quán)同樣難以解決這一標(biāo)準(zhǔn)的判定難題。

    上面已經(jīng)提到各地的情況不一，共有產(chǎn)權(quán)或許可以成為一個(gè)可能的政策選項(xiàng)，但《住房保障法》卻是面向全國(guó)的法律，或不宜作出這一規(guī)定。既然經(jīng)適房的供給政府可以市場(chǎng)采購(gòu)，其交換也一樣可以遵照市場(chǎng)化的規(guī)則。就實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房的有效配置而言，共有產(chǎn)權(quán)將會(huì)增加而不是減少交易成本。所以，繼續(xù)明晰經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)，也許才是出路所在。