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    我國的商業(yè)地產(chǎn)近年來依舊保持著快速增長的趨勢，在發(fā)展的同時問題也非常突出，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2005年底，全國商業(yè)營業(yè)用房的空置面積已達3872萬平方米，按此推算，目前全國營業(yè)用房的空置面積已接近5000萬平米，這是一個多么恐怖的數(shù)據(jù)啊，如果把5000萬平米建成經(jīng)濟適用房，按照每戶90方來計算，則可解決超過150萬人的住房問題。

    一、上海宏觀經(jīng)濟及商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

    上海，作為我國第一大城市，人口占全國人口的7%左右，人均收入在長三角也高居之首， 超過1.6萬元。

    來自上海市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， 2007年，在上海、南京、鎮(zhèn)江、蘇州、無錫、常州、揚州、南通、泰州、杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山15個城市中，有14個城市的居民可支配收入增幅超過10％，其中，蘇州、無錫和紹興三市增幅最快，超過15％；上海增幅為12.2％，接近當年城市GDP增長幅度。

    上海人均收入的兩位數(shù)增長的速度使居民消費類型也在逐步升級，并由傳統(tǒng)的實物性消費開始向服務(wù)性消費轉(zhuǎn)變。調(diào)查表明，長三角地區(qū)15城市中，居民在購房和建房的支出，最高的占到可支配收入比例的33.8%，其中其中上海居民用于購房或建房的支出超過4000元。

    根據(jù)2006年上海市零售商業(yè)網(wǎng)點面積調(diào)研報告顯示，2005年上海零售商業(yè)網(wǎng)點總面積達到3200萬平方米，按常住人口計算，居民人均零售商業(yè)面積約為1．75平方米。

    但在第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)博覽會主辦方日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2007年底，上海商業(yè)物業(yè)總保有量約為4300萬平方米，按照常住人口1800萬來計算，平均每個人擁有的商業(yè)面積達到2.3平方米，這一數(shù)字甚至超過被譽為“購物天堂”的香港。

    從以上數(shù)據(jù)可以看出，一方面隨著居民可支配收入的不斷增加，居民的消費從以前的單純消費快速向多元化消費發(fā)展，使得社會零售總額也在快速增幅。另一方面，開發(fā)商開始盲目開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，獨立商業(yè)中心體量越做越大，為了快速回籠資金，在招商前就賣掉一部分商鋪，導致后期的招商和運營空難重重。很多社區(qū)底商的設(shè)置比例更是嚴重失衡，導致不少小區(qū)在入住率達到六成甚至更高的兩三年后，社區(qū)底商還有不少緊鎖大門，門口還貼著所謂的“旺鋪火爆招商”字樣。

    按照國際慣例，城市人均商業(yè)面積基本在1.2平米左右較為合理，從這個數(shù)據(jù)來看，上海的人均商業(yè)面積已經(jīng)明顯供大于求，當然，南京路上的商鋪永遠都不愁租不出去，不愁租不到好價格。但是，上海的很多小區(qū)底商卻面臨著賣不出、租不出的困境。

    二、上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

    根據(jù)今年1月24日的解放日報報道，上海商業(yè)地產(chǎn)“十一五”發(fā)展思路主要圍繞“軌道交通”做文章，具體是不斷強化“軌道交通樞紐”和“周邊社區(qū)”的建設(shè)，并加以重新調(diào)整和布局，形成兩者交融成長的格局。一句話，發(fā)展“軌交商業(yè)”是上海未來幾年開拓商業(yè)地產(chǎn)的“重頭戲”。

    “軌交商業(yè)地產(chǎn)”發(fā)展無可限量

    據(jù)有關(guān)部門透露，目前上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不理想，主要是各要素之間配置不太“協(xié)調(diào)”。包括商業(yè)和商務(wù)集聚度配備不合理、中心城區(qū)同郊區(qū)商業(yè)發(fā)展存在明顯差距、中心城區(qū)各商業(yè)中心之間功能同質(zhì)化嚴重、商業(yè)營業(yè)面積增速遠遠超過區(qū)域消費容量等。
   
    為改變這種狀況，上�！笆�一五”將從優(yōu)化商業(yè)布局、促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及完善商務(wù)環(huán)境三方面入手，全面提升商業(yè)能級和功能。其中一大重點就是“聚焦”軌道交通，借助軌道交通的快速、便捷以及集聚效應(yīng)推動上海商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展。

    據(jù)測，在近幾年軌道交通建設(shè)的基礎(chǔ)上，上�！笆�一五”將形成六十多個大中小型交通樞紐�？紤]到今后每年將有2000多萬平方米新建住宅以及40個新型多功能社區(qū)生活中心和鄰里中心建成，上海中外環(huán)線之間將開發(fā)和建設(shè)一大批商業(yè)中心。加上每個行政區(qū)正在實施突出區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的“一區(qū)一業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略，以此不斷擴大就業(yè)、發(fā)展經(jīng)濟、集聚輻射效應(yīng)以及塑造城市形象功能等，上海商業(yè)地產(chǎn)前途無疑是十分廣闊的。