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    今年住宅市場(chǎng)的火爆，并沒有為它引來大宗交易的跟進(jìn)。相反，國(guó)內(nèi)、國(guó)外的機(jī)構(gòu)投資者們不約而同地將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。眼下對(duì)于投資市場(chǎng)來說，商業(yè)地產(chǎn)正慢慢成為房地產(chǎn)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并且成為國(guó)內(nèi)投資者迅速崛起主導(dǎo)。

    內(nèi)資偏好寫字樓

    投資市場(chǎng)變成了以本地投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。戴德梁行統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至去年9月15日，內(nèi)地本年共錄得32宗大宗物業(yè)交易，涉及總額超過33.6億美元。而在本年大額投資交易的買入方中，國(guó)內(nèi)資金的比率遠(yuǎn)多于國(guó)外資金，無論是整體宗數(shù)及金額占比均高達(dá)84%。

    國(guó)內(nèi)投資者資金相對(duì)充裕，對(duì)土地及物業(yè)有較大的需求；而與此同時(shí)，不少海外機(jī)構(gòu)則出于鎖定投資利潤(rùn)、調(diào)整資產(chǎn)組合以及把握潛在的新投資機(jī)會(huì)的考慮，正準(zhǔn)備出貨。雙方可謂一拍即合，促成了今年下半年的成交活躍。

    中原地產(chǎn)研究顯示，內(nèi)資收購(gòu)偏好寫字樓物業(yè)。從部分寫字樓大宗交易情況，共同點(diǎn)都是單筆交易金額較大，且買方多為資金充裕的國(guó)內(nèi)銀行、券商、以及保險(xiǎn)公司，這些公司選擇在市場(chǎng)低迷時(shí)期購(gòu)買寫字樓，在自用的同時(shí)可兼作投資。

    比如中銀香港收購(gòu)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)四幢辦公樓，上海浦東發(fā)展銀行收購(gòu)富力盈悅國(guó)際半棟寫字樓，SOHO中國(guó)收購(gòu)東海廣場(chǎng)，上海農(nóng)村商業(yè)銀行收購(gòu)中融碧玉藍(lán)天大廈10層樓面、4個(gè)裙房鋪面等。“國(guó)內(nèi)幾大城市，住宅的租金回報(bào)率僅3%左右，而寫字樓的租金回報(bào)率一直穩(wěn)定在6%上下，即投資寫字樓的租金收益是住宅的一倍�！敝性�地產(chǎn)分析人士指出。

    對(duì)于內(nèi)資的活躍，“這有兩方面原因，一是融資方面，與外資基金相比，國(guó)內(nèi)投資者融資渠道更多、更方便，還可能得到國(guó)內(nèi)銀行的貸款支持，而海外資金進(jìn)入中國(guó)還不太容易，部分資金還要從海外銀行貸款融資，而目前海外的銀行貸款相對(duì)還比較難�！贝鞯铝盒腥~建成表示，“在收益方面，海外投資者獲利后資金要打回海外，需要繳納預(yù)提所得稅，而國(guó)內(nèi)投資者則不需要。所以從獲利空間上來說，國(guó)內(nèi)投資者也更具優(yōu)勢(shì)。因此，國(guó)內(nèi)投資者完成收購(gòu)物業(yè)的速度更快，談判成功的幾率也更大�！�

    另外，與外資對(duì)于物業(yè)有固定的投資周期和回報(bào)要求不同，國(guó)內(nèi)投資者很多是自有資金收購(gòu)，資金壓力小，不會(huì)有一個(gè)很明顯的退出時(shí)間表，會(huì)更可能長(zhǎng)期持有。

    外資青睞大型商鋪

    中原地產(chǎn)研究顯示，去年金融危機(jī)后，外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，今年以來，外資在寫字樓、酒店公寓、商品住宅等方面成交占比顯著下降。隨著住宅市場(chǎng)的火爆，近期外資大肆回流內(nèi)地樓市，并首先選擇了尚處于低位的商鋪市場(chǎng)。

    今年，先后有澳大利亞麥格理銀行計(jì)劃斥資9000萬美元收購(gòu)萬達(dá)集團(tuán)旗下9個(gè)購(gòu)物中心股權(quán)；深國(guó)投宣布將與美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)以及摩根士丹利房地產(chǎn)基金三方合資，共同開發(fā)位于上海等長(zhǎng)三角城市的至少12個(gè)購(gòu)物中心；英國(guó)最大房地產(chǎn)基金公司高富諾正在進(jìn)行一個(gè)商場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的收購(gòu)計(jì)劃。

    據(jù)了解，高富諾將前期收購(gòu)的住宅翠湖天地項(xiàng)目出售，原因就在于過去一段時(shí)間以來住宅租金下滑；而公司出售物業(yè)后，會(huì)把銷售收入重新投入前景更加令人看好的商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售類物業(yè)�！坝捎谏虾Ｗ≌�市場(chǎng)的火爆，散賣也可獲得較高利潤(rùn)，使得購(gòu)買整幢住宅所獲折扣降低，不少投資者正密切關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)帶來的投資機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)上海這波投資高潮或?qū)⒀永m(xù)到明年一季度�！比~建成表示。