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    世博地區(qū)房?jī)r(jià)在2007年后半段快速上揚(yáng)后，進(jìn)入了近一年的調(diào)整期。2009年世博樓市房?jī)r(jià)開始新一輪上漲，僅1-8月該地區(qū)增幅近25%，而“世博新城”規(guī)劃繼而展示了世博后美好的遠(yuǎn)景。

    近來，樓市普遍看淡，而世博板塊樓盤看房卻開始預(yù)熱，多個(gè)新盤報(bào)出破3萬元單價(jià)。雖說世博會(huì)的能量已經(jīng)在上海樓市釋放了多年，在世博年來臨之際，一則《浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域后世博時(shí)期（2010-2020）發(fā)展戰(zhàn)略研究》再次引起各界關(guān)注，以三林世博功能區(qū)為代表的浦東世博周邊區(qū)域，計(jì)劃未來要建一個(gè)“世博新城”，成為繼徐家匯、真如、五角場(chǎng)和花木之后上海的第五個(gè)城市副中心。

    世博板塊發(fā)展可持續(xù)性

    申博成功前，一些嗅覺靈敏的開發(fā)商早早地在浦江兩岸購(gòu)買了數(shù)目可觀的土地，如陸家嘴、萬科、大華、中房、中星等一批知名房企在世博會(huì)址鄰近范圍獲得開發(fā)項(xiàng)目。隨后世博房源受市場(chǎng)熱捧，一位市場(chǎng)人士舉例說，世博效應(yīng)輻射區(qū)域三林板塊，近三年來，眼看新房?jī)r(jià)格從7000、8000元翻至近2萬、3萬元。如今打開上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站查詢浦東世博板塊，新盤供應(yīng)嚴(yán)重稀缺，可售的一手住宅幾乎少得可憐。

    一項(xiàng)來自中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的研究表明，世博板塊以世博會(huì)場(chǎng)為核心，向周邊輻射性擴(kuò)張，具體包括浦東世博板塊、三林板塊，浦西南盧灣地區(qū)等。這些區(qū)域緊鄰陸家嘴、豫園、新天地等城市核心圈層，是城市核心區(qū)擴(kuò)張的下一站。世博會(huì)開發(fā)建設(shè)之前，這些區(qū)域以具有一定年代的生活居住區(qū)為主，市政設(shè)施老舊且層級(jí)有限，人口密集，與現(xiàn)代城市發(fā)展趨勢(shì)相比明顯落伍，世博盛會(huì)帶來區(qū)域城市面貌更新?lián)Q代的機(jī)遇。

    從2003-2009年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖可以看出，世博地區(qū)房?jī)r(jià)在2007年后半段快速上揚(yáng)后，進(jìn)入了近一年的調(diào)整期。2009年上海樓市回暖反彈，加之世博會(huì)臨近，各項(xiàng)配套建設(shè)逐步落實(shí)的切實(shí)價(jià)值注入，世博樓市的房?jī)r(jià)開始新一輪上漲。2009年1-8月份，該地區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)從16000元/平方米逼近20000元/平方米，增幅近25%。

    研究表明，世博會(huì)之前，板塊內(nèi)7號(hào)、8號(hào)、9號(hào)線的全面貫通已經(jīng)帶來巨大的價(jià)值提升。世博會(huì)后期，該地區(qū)樓市還將面臨新一輪開發(fā)熱潮；“兩個(gè)中心”建設(shè)帶來陸家嘴金融區(qū)擴(kuò)容，世博地區(qū)將全面承接城市核心生活導(dǎo)入———“世博新城”建設(shè)，結(jié)合濱江豪宅生活氛圍的醞釀成熟，世博地區(qū)的樓市價(jià)值還會(huì)面臨進(jìn)一步拉高，核心區(qū)生活品質(zhì)將逐漸向高端靠攏。

    孕育第五個(gè)城市副中心

    據(jù)了解，總建筑面積為80萬平方米的世博展館中，將保留建筑約占園區(qū)總面積的20%到25%，再開發(fā)用地約占35%到40%。

    一些分析人士指出，從各國(guó)歷屆世博會(huì)舉辦地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，世博會(huì)閉幕后的后發(fā)效應(yīng)是對(duì)整個(gè)世博效應(yīng)的一個(gè)升華：如1970年日本大阪世博會(huì)后，改善基建，打造生態(tài)宜居住宅區(qū)，大大推動(dòng)了大阪的高檔住宅、商業(yè)設(shè)施、旅游及文化交流場(chǎng)所的建設(shè)。世博會(huì)后原址被改建為一個(gè)大型的世博公園，其便捷的交通和完善的配套帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，成為大阪一片幽靜的近郊住宅區(qū)。2000年德國(guó)漢諾威世博會(huì)期間改善投資環(huán)境，挖掘商業(yè)潛力，大大提升的城市知名度，使得2001-2002年期間有大量商業(yè)貿(mào)易建筑物在漢諾威拔地而起。

    上海世博會(huì)閉幕后，保留的會(huì)館建筑將轉(zhuǎn)型成為一流的會(huì)議中心和文化交流中心，同時(shí)，在世博會(huì)期間催生的生物醫(yī)藥、信息技術(shù)、物流服務(wù)等各類新興產(chǎn)業(yè)將留在三林，優(yōu)化現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。新產(chǎn)業(yè)的注入將擴(kuò)大三林地區(qū)對(duì)寫字樓、酒店的需求量。根據(jù)規(guī)劃，世博會(huì)相關(guān)地區(qū)將結(jié)合世博園區(qū)場(chǎng)館后續(xù)利用開發(fā)，依托城市公共文化活動(dòng)中心規(guī)劃建設(shè)新興都市商業(yè)中心，因而商業(yè)地產(chǎn)的投資也將會(huì)成為一個(gè)熱點(diǎn)。

    根據(jù)已經(jīng)披露的《浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域后世博時(shí)期(2010-2020)發(fā)展戰(zhàn)略研究》，以三林世博功能區(qū)為代表的浦東世博周邊區(qū)域，計(jì)劃未來將建一個(gè)“世博新城”，三林地區(qū)將成為上海第五個(gè)城市副中心。世博新城的范圍主要集中在濱江地區(qū)，即世博園區(qū)和耀華國(guó)際地塊及其外圍地區(qū)，大約8平方公里，輻射范圍則著眼于浦東與南匯合并后的整個(gè)大浦東地區(qū)，面積約1400平方公里。

    業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，世博園區(qū)未來二次開發(fā)時(shí)的這些土地供應(yīng)將是許多地產(chǎn)巨頭的爭(zhēng)奪對(duì)象，當(dāng)然，基于世博建設(shè)帶來的成熟格局，地價(jià)也會(huì)因此提高。按照目前內(nèi)環(huán)內(nèi)長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊2.2萬元/平方米的樓板價(jià)，同處于內(nèi)環(huán)區(qū)域的“世博土地”，其未來的價(jià)值可見一斑。

    成熟配套吸引改善型置業(yè)

    目前浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域例如大三林以及北蔡花木板塊在售項(xiàng)目迎來的看房熱，與世博概念以及成熟的區(qū)位有關(guān)。浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域的生活配套已經(jīng)相當(dāng)完善，隨著軌道交通6、8號(hào)線的開通，以及中環(huán)線浦東段的貫通，更豐富了這里出行的方式，而陸家嘴、萬科、大華、中房等一批知名房企在世博會(huì)址鄰近范圍獲得開發(fā)項(xiàng)目，則讓區(qū)域定位逐漸走向高端。一些世博樓盤的銷售人員反映，最近來這里看房的以改善型置業(yè)需求居多，很多人就是看中這里的成熟氛圍。

    業(yè)內(nèi)人士指出，近期看房多、出手少，主要是因?yàn)槟壳案咂蟮姆績(jī)r(jià)讓部分購(gòu)房者望而卻步，而且存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，樓市正面臨著加息通道的開啟，也考驗(yàn)著買賣雙方對(duì)后市的判斷。從這個(gè)角度來說，要打消現(xiàn)階段購(gòu)房者對(duì)高房?jī)r(jià)的顧慮，只有依靠后期仍有較大發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，才有望打破目前的觀望局面。對(duì)此，易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，世博園區(qū)周邊板塊在世博后的發(fā)展非�？春�，世博會(huì)的“后發(fā)效應(yīng)”在這些區(qū)域持續(xù)釋放，將成為板塊房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的保障。

    3月或新盤相對(duì)集中上市

    佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為：“最近半年內(nèi)浦東世博輻射板塊的成交表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，三林板塊因?yàn)榻�期金地灣流域、尚東國(guó)際名園的熱銷，讓板塊均價(jià)穩(wěn)步上升。只是由于近期密集調(diào)控政策加劇了購(gòu)房者的觀望心態(tài)，造成近期成交量下滑，這一局面有望隨著3月新盤集中面市而改變。”

    據(jù)了解，3月相對(duì)集中的新增供應(yīng)給了看好這一區(qū)域的購(gòu)房者更多的選擇，而世博輻射優(yōu)勢(shì)對(duì)板塊房?jī)r(jià)的支撐還有待成交量的考驗(yàn)。例如花木板塊香梅花園即將推出92套精裝修景觀房，戶型為120平米的兩房、180平米和200平米的三房；北蔡板塊的大華錦繡華城3月份推出14街區(qū)悅豪斯的274套精裝修房源，為90平方米的兩房，目前報(bào)價(jià)在33000元/平方米，將于明年6月交房；尚東國(guó)際名園也有少量大戶型房源在售，單價(jià)也突破3萬元/平方米；而三林板塊的萬富匯SOHO酒店式公寓43-51平方米房源也將在近期面市，主要為45平方米的一房和90平方米兩房，雖然銷售人員一再?gòu)?qiáng)調(diào)低總價(jià)及附贈(zèng)面積優(yōu)勢(shì)，但折算成單價(jià)預(yù)計(jì)仍將突破3萬元/平方米。

    目前來看，雖然軌道交通、中環(huán)線浦東段通車的利好，加上世博年的到來，的確大幅提升了板塊的關(guān)注度，但當(dāng)前的高價(jià)位是否透支未來，或者對(duì)世博會(huì)后板塊短期沖高回落的擔(dān)憂，仍是購(gòu)房者陷入觀望的主因。