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    買賣雙方并未簽訂正式的買賣合同，僅簽訂了一份“購房協(xié)議”，其中較為詳細(xì)地約定了付款方式和交房時間。后來一方反悔，認(rèn)為這只不過是一份居間協(xié)議，并不是正式的買賣合同，無需履行或承擔(dān)違約責(zé)任。實際上，按照高院的認(rèn)定：雙方已簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買賣合同成立，并認(rèn)定合同有效。因此，筆者認(rèn)為，這類詳盡的“購房協(xié)議”完全可當(dāng)買賣合同履行。

    如：李先生和劉先生于去年6月1日通過中介訂立了一份由三方簽署的《購房協(xié)議》，約定李先生以260萬元購買劉先生的一套房產(chǎn)，簽 《購房協(xié)議》當(dāng)日支付定金5萬元，6月10日前支付首付款20萬元 （含5萬元定金），8月1日前簽訂房地產(chǎn)買賣合同，簽買賣合同當(dāng)日再支付房款30萬元，在簽買賣合同后60日內(nèi)辦理過戶交易手續(xù)，辦理過戶交易手續(xù)當(dāng)日交付房屋，剩余房款由李先生通過銀行貸款支付。此外，還約定如買賣雙方中任一方擅自終止協(xié)議，應(yīng)向中介方支付總房價的2%的補(bǔ)償款。

    合同簽訂后，李先生按約支付了定金和首期款，但到簽訂買賣合同時，劉先生卻不愿意簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。劉先生認(rèn)為《購房協(xié)議》只是居間合同而不是買賣合同，因此僅同意返還已收房款及定金，而李先生則認(rèn)為劉先生是看到房價上漲想毀約，盡管雙方?jīng)]有簽正式的買賣合同，但《購房協(xié)議》對每期房款的支付方式和金額，以及過戶和交房的時間都已明確約定，因此應(yīng)當(dāng)依據(jù)《購房協(xié)議》繼續(xù)完成交易。雙方產(chǎn)生爭議，并訴至法院。

    ■律師觀點：

    買賣雙方簽訂的協(xié)議，不管名稱叫做《居間合同》還是《定金合同》或者《購房協(xié)議》，只要這些協(xié)議中具備買賣合同的主要內(nèi)容，那么這些協(xié)議就是買賣合同而不僅僅是居間合同，可以認(rèn)定雙方買賣關(guān)系成立。一方反悔時，另一方可以要求繼續(xù)履行或者要求對方承擔(dān)其他違約責(zé)任。

    上海市高院曾下發(fā)文件認(rèn)為：《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是上海市工商局等行政管理部門制訂的示范文本，買賣雙方當(dāng)事人可以采用、參照示范文本訂立買賣合同，買賣雙方就房屋買賣事宜達(dá)成一致意見后，為辦理過戶手續(xù)之需要，大多約定雙方再需簽訂 《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本。對此，買賣合同是否成立、有效應(yīng)根據(jù)雙方的合意情況，予以區(qū)別對待：如雙方明確以簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。如雙方并未做出上述約定，而雙方已簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買賣合同成立，并認(rèn)定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，只是以格式合同的形式對買賣關(guān)系予以確認(rèn)。當(dāng)事人未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的，不影響原已成立的合同關(guān)系。

    因此，合同是什么性質(zhì)不能僅僅看合同的名稱而是要看合同的具體內(nèi)容，如果一份合同不僅包括買賣雙方與居間方的法律關(guān)系，還包括買賣雙方已確定的具體買賣條件，那么這份合同就是買賣合同和居間合同，具有兩個合同的內(nèi)容和性質(zhì)，而不能認(rèn)為只能是一份居間合同。

    就上述案件來看，買賣雙方及中介簽署的《購房協(xié)議》已經(jīng)具備了買賣合同的主要內(nèi)容，因此就是一份買賣合同，李先生作為守約方，可以要求劉先生繼續(xù)履行合同，也可以行使合同解除權(quán)并要求劉先生賠償經(jīng)濟(jì)損失 （如房價上漲后的差價損失）或支付違約金。