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    新調(diào)控政策引發(fā)的地產(chǎn)股票集體“跳水”終于在本周二出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，中關(guān)村、保利、中糧、招商、陸家嘴主流地產(chǎn)股漲幅居前，表現(xiàn)耀眼。股票投資機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，地產(chǎn)調(diào)控政策或利好商業(yè)地產(chǎn)，因此商業(yè)地產(chǎn)才得以在亂市中笑傲江湖。與此同時(shí)，中原房地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)也在公布一季度季報(bào)時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)回暖，寫(xiě)字樓市場(chǎng)已擺脫金融危機(jī)艱難時(shí)期，零售商業(yè)地產(chǎn)活躍，預(yù)期良好。

    新政策劍指住宅投資商業(yè)地產(chǎn)含利好因素

    雖然已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)工旺季，但是一季度天津商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)工卻寥寥無(wú)幾。10日上午，位于薊縣國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景區(qū)內(nèi)翠屏湖水庫(kù)區(qū)域的第一個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，薊縣第一個(gè)五星級(jí)酒店商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目圣光薊縣五星級(jí)酒店、別墅項(xiàng)目正式重開(kāi)工，拉開(kāi)了今年商業(yè)旅游地產(chǎn)建設(shè)序幕。接下來(lái)，將有一批商貿(mào)旅游等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，如天津華僑城、珠江裝飾城等。在政策緊縮的形勢(shì)下，這些邊緣區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重開(kāi)工是否會(huì)遭遇打壓，對(duì)此記者采訪多家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，他們認(rèn)為，本次政策調(diào)控主要針對(duì)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，政策精準(zhǔn)性非常突出，這對(duì)比較平穩(wěn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際上是間接利好，這將有利于一些投資資金流入有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

    DTZ戴德梁行(天津)總經(jīng)理高炬分析說(shuō)，近年來(lái)，從投資的角度看，資金投入的回報(bào)率高，無(wú)疑對(duì)資本投向住宅形成了巨大的吸引力。首付、按揭成數(shù)、貸款期限、利率水平、優(yōu)惠幅度相差懸殊，如住宅首套首付利率優(yōu)惠，貸款期限長(zhǎng)達(dá)20年以上，而購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)首付需要40%以上，貸款期限一般為10年，這必然導(dǎo)致大量投資資金購(gòu)買(mǎi)住宅，促進(jìn)了房?jī)r(jià)攀升，而商業(yè)地產(chǎn)特別是寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資資金相對(duì)平穩(wěn)。因此，本次地產(chǎn)調(diào)控新政將在抑制住宅投資的同時(shí)，也使部分市場(chǎng)資金轉(zhuǎn)向具有中長(zhǎng)期投資價(jià)值的收益型物業(yè)，使房地產(chǎn)投資趨于理性、合理。從這個(gè)角度看，本次調(diào)控政策出臺(tái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)偏向利好。

    機(jī)構(gòu)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)中具有商貿(mào)、娛樂(lè)休閑等綜合功能的換代綜合體項(xiàng)目將率先成為機(jī)構(gòu)投資者新目標(biāo)，除了已面市的市內(nèi)六區(qū)核心地段項(xiàng)目，位于邊緣新興居住區(qū)商業(yè)項(xiàng)目也將備受關(guān)注。如以華僑城綜合商業(yè)地產(chǎn)為代表的新城市核心商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以圣光薊縣高端酒店旅游休閑居住項(xiàng)目為代表的成熟旅游區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、以龍歐洲公園濱海旅游區(qū)為代表的濱海新區(qū)旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等。

    一季度商業(yè)地產(chǎn)回暖市場(chǎng)迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)

    今年春節(jié)過(guò)后，各地寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)迅速回暖，銷(xiāo)售更是處于供不應(yīng)求狀態(tài)。據(jù)中原地產(chǎn)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，春節(jié)過(guò)后，各地寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)迅速回暖，3月份國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃面積環(huán)比大幅增加，具有標(biāo)志性意義的京、滬、穗、深4大一線城市環(huán)比增長(zhǎng)率超過(guò)50%。

    在租賃市場(chǎng)回暖影響下，各地寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步下降。同時(shí)寫(xiě)字樓租金也溫和回升，4大一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金延續(xù)2月之回暖形勢(shì)繼續(xù)溫和上升，其中甲級(jí)、準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓僅北京微跌外，其余均出現(xiàn)上漲。上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金出現(xiàn)小幅反彈，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲1.44%、準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓環(huán)比上漲0.15%。寫(xiě)字樓價(jià)格方面，4大城市環(huán)比均出現(xiàn)上漲。北京、上海、廣州、深圳寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)分別為19668、25957、16192、28483元/平方米。

    中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為：住宅市場(chǎng)突然受到調(diào)控，各地寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)反而可望繼續(xù)保持整體上漲之趨勢(shì)。加上辦公樓銷(xiāo)售已連續(xù)三個(gè)月供不應(yīng)求，國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)將出現(xiàn)較大的轉(zhuǎn)機(jī)，使長(zhǎng)期處于盤(pán)整態(tài)勢(shì)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)走出低谷。

    戴德梁行(天津)2010年第1季度季報(bào)顯示，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，全市平均租金與上季度相比略有下降，為每月每平方米102.55元。本季度無(wú)新增項(xiàng)目投放市場(chǎng)，同時(shí)前幾季度新供應(yīng)項(xiàng)目仍處于招租過(guò)程中，因此，整體空置面積有所下降，空置率由上季度的17.2%下降到本季度的15.3%。今年將有多個(gè)新建甲級(jí)寫(xiě)字樓面市，成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。

    在零售商用房方面，高炬介紹，一季度天津市商鋪市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，租金與上季度相比基本持平。其中津匯廣場(chǎng)、伊勢(shì)丹等項(xiàng)目租金仍維持在較高水平，達(dá)到每月每平方米300～500元。本年度將有眾多商業(yè)項(xiàng)目入市，其中津城首條“體驗(yàn)式商業(yè)步行街”七向街將于今年10月開(kāi)街迎客，目前招商進(jìn)展順利。新商街的落成或?qū)⒓铀偬旖蚴屑扔猩虡I(yè)格局的轉(zhuǎn)變，多商圈的局面有望形成。此外，天津商場(chǎng)即將“變身”為勸業(yè)場(chǎng)西南角店，正式落戶(hù)西南角商圈，該商場(chǎng)定位中檔偏上且更加年輕化，同時(shí)還將開(kāi)設(shè)影院、餐飲等設(shè)施。目前該商場(chǎng)內(nèi)外部的裝修工程已基本完成，已經(jīng)進(jìn)入招商階段，預(yù)計(jì)將于今年“五一”前后開(kāi)業(yè)納客。

    與此同時(shí)，本市軌道交通建設(shè)進(jìn)程加快，年內(nèi)地鐵5、6號(hào)線將陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。隨著明年上半年2、3、9號(hào)線延長(zhǎng)線建成通車(chē)，地鐵沿線商業(yè)有望迎來(lái)進(jìn)一步發(fā)展。