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    近日，記者從某銀行咨詢處獲悉：如果是第四套住宅貸款，利率將提高到基準利率的1.2倍，也就是7.128%，超過了現在的商辦物業(yè)貸款利率6.534%（也是二套房貸利率上浮10%的利率。）與此同時，記者獲悉，成都的商業(yè)地產市場，不受第三套房貸限制，這就意味著商業(yè)地產的投資門檻已經比住宅可能還低了。

    對此，有專家評論說，21世紀前10年是住宅市場投資的黃金時代，后10年是商業(yè)地產投資的黃金時代。隨著住宅市場調控政策的密集出臺，市場上已有不少原本投資住宅的人，計劃轉戰(zhàn)商業(yè)地產市場，計劃把投資的住宅出手，把資金轉移到商鋪和寫字樓上。

    不受新政限制

    商辦物業(yè)乘機出貨

    由于房貸新政限制，投資住宅已經顯得障礙重重。

    從2003年起，住宅市場一直飽受市場政策調控。今年4月14日及17日相繼出臺的有關一二三套以及外地人限制購房的貸款政策，被業(yè)界比喻為“連環(huán)腿”+“組合拳”，此次，是真的“狼來”了，“史上最強”調控已表示樓市進入新的發(fā)展階段。

    近日，記者獲悉，房地產市場已出現了新的變化，住宅市場來電來訪下降，出現降溫現象。與此相反的是，寫字樓卻成了房貸新政的“幸運兒”，市場狀況可謂風生水起。

    上周，包括新希望大廈、凱旋廣場、美年廣場、優(yōu)諾國際、峰匯、新視界廣場、喜年廣場都人氣火爆，來訪來電增加，成交額上升。不少寫字樓開發(fā)商向記者表示，“近段時間，售樓部的來訪來電比前段時間增加了20%-40%，而實際成交率上升了10%~30%。這明顯是受住宅貸款受限的政策刺激。”

    此次，住宅市場受調控政策較嚴，而商業(yè)地產市場則是“偷著樂”，據了解，在售的寫字樓開發(fā)商，順應市場突然增加的需求，紛紛加大了推盤出貨的力度。四川新希望房地產公司副總經理姜孟軍聲稱：“寫字樓屬于商業(yè)地產市場，是與住宅市場不同的兩種物業(yè)類型，與民生居住問題不相干。因此，其貸款不受第二套和第三套等限制。這對商業(yè)地產市場來說，無疑是一大利好消息。”

    據了解，凱旋廣場、新希望大廈、美年廣場等寫字樓，都提高了近期的銷售目標。有意思的是，記者發(fā)現，此次開發(fā)商們并未盲目漲價，而是推出相應的親民的優(yōu)惠政策，以最終實現出貨目的。

    不僅僅是在售寫字樓加快了出貨步伐，一些即將出現的新寫字樓項目也加快了施工進度，欲搶占市場。鼎創(chuàng)營銷總監(jiān)毛新虎向記者透露說，“此次宏觀調控政策，要求二套房首付50%，利率上浮10%，也就是達到了與寫字樓6.534%一樣的利率，這相當于投資住宅和投資寫字樓門檻已經一致了。對于投資性購房群體，就多了一個選擇，對寫字樓來說，這當然是一個千載難逢的機遇。我了解到，今年內，康普雷斯、大陸國際、百揚大廈、城市中心二期和央擴二期、紫金樂章等寫字樓，都加快了施工進度，以期搶占這波商機。”

    仲量聯行董事張裕鵬向記者表示，“統(tǒng)計顯示，今年寫字樓的供應量將突破80萬平方米，不少新寫字樓項目將在下半年進入開盤上市高峰期。供應量增加，價格相對合理，尤其是受調控政策影響，今年寫字樓投資將迎來一波高潮。”

    比較投入產出比

    住房優(yōu)勢劣于商辦物業(yè)

    對于投資者來說，投資住宅和投資寫字樓、商鋪沒有唯一和最佳的選擇，只有更合適的選擇。資金追求的是利潤以及規(guī)避政策和市場風險。因此，投資商業(yè)地產已顯現出較強的“抗調控”性。

   “現在住宅投資應該理性了，投資回報率和空置率隨著國家的宏觀調控將越發(fā)重要�，F在，商業(yè)地產投資反而有著更多的機會。”四川省商業(yè)地產聯盟秘書長冉立春也表示。

    昨日，記者在南延線調查發(fā)現，新希望國際、凱旋廣場、美年廣場三大寫字樓，價格基本相當，在7600-8000元/平方米，單物業(yè)面積上：美年廣場一般在50平方米左右，新希望國際有140平方米，凱旋廣場略大，至少在300平方米以上。這些寫字樓的價格基本上與城南的中高檔住宅價格持平，甚至還不及某些電梯豪宅的價格貴。

    與此相應的是，城北紫金樂章、城西的優(yōu)諾國際、金沙萬瑞中心、峰匯等寫字樓，價格也基本上與周邊住宅價格相當，大約在5000-8000元/平方米。“按照最實用的寫字樓面積，150平方米計算，價格8000元/平方米，總價為120萬元，首付60萬，也就是說，投資一套150平方米的住宅，與投資一套150平方米的寫字樓，需要付出的首付成本基本一致。”四川新希望房地產公司副總經理姜孟軍說。

    記者獲悉，成都已有銀行開始嚴格執(zhí)行二套房和三套以上房貸新政，大幅度提高利率。4月29日，記者來到一個別墅樓盤開盤現場，以一個購房者身份咨詢，聲稱準備以貸款形式購買第四套房，開盤現場的某銀行咨詢處工作人員告訴記者，“我們銀行已經嚴格按照房貸新政執(zhí)行了，現在四套房貸執(zhí)行基準利率上浮1.2倍，也就是7.128%。”這就已經比商辦物業(yè)利率6.534%還高出0.594%。那么，多套住宅投資，與商辦物業(yè)投資相比，貸款100萬，以10年銀行按揭，需要多付出多少錢呢？

     通瑞地產副總經理黃河幫記者算了一筆帳，他說，以同樣貸款100萬，10年按揭計算，多套房貸付出的月供比商辦物業(yè)多付的月供要高出594元，10年就要多付出71280元的利息。

     專業(yè)知識要求更高

     商業(yè)物業(yè)投資需更理性

    “樓市宏觀調控政策主要指向住宅的投機性需求，這部分資金受到擠壓后，可能會轉向投入商辦市場。此消彼漲，商業(yè)地產可能成為資金避風港。不過，成都真正值得投資的商辦物業(yè)還是不多。對于普通投資者來說，商辦物業(yè)的投資，比住宅投資需要的專業(yè)知識可能更高。”四川省商業(yè)地產聯盟秘書長冉立春提示說。

     商鋪投資一般是長線投資，不適合短線炒作，轉手比較困難，如果租金收益高的話，“一鋪養(yǎng)三代”還是比較現實。然而，商業(yè)地產市場不是遍地黃金，也有投資陷阱，尤其是產權商鋪，投資者常常沒有任何掌控能力。甚至出現毫無收益，還得付月供的產權商鋪投資失敗案例。

     其次，就算住宅和商辦物業(yè)的首付、利率一樣高，但住宅按揭依然還有一個優(yōu)勢，那就是貸款年限要比商辦物業(yè)長一些，一般住宅按揭可以達到20年甚至30年，而寫字樓和商鋪最長只能貸款10年。相對來說，商辦物業(yè)的投資資金還是要高得多。

     在成都商業(yè)地產市場摸爬滾打十數年的專家洪強先生提醒說，“想從住宅轉向商業(yè)地產的投資者，一定要記住，商業(yè)地產市場是純投資領域，充滿著風險和陷阱，任何投資都有風險，沒有風險，就不叫投資。要考慮到自身的資金實力，商業(yè)地產需要較高的自有資金，一般是長線投資，轉手比較困難，一旦租金收益無法實現的話，有可能還得掏錢付月供。另外，還得補充的是，成都的商鋪的租金回報普遍不高，投資回報率一般在4-6%左右。寫字樓投資回報率相對較高可以達到7-10%，但完全有可能長期無法出租，淪為倉庫都沒有人要的境地不是沒有可能。因此，購房者在作出投資決定之前，一定要慎之又慎。