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     在上海兩個中心建設的方向明晰后，北外灘作為“國際航運中心”的重點打造區(qū)域，其寫字樓市場一直備受關注。日前，方興地產(chǎn)宣布，將以9.288億元的代價收購上海銀匯的50%股本權益，作為高端商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商及投資者，方興地產(chǎn)看重的正是上海銀匯手中尚待開發(fā)的的北外灘商用物業(yè)地塊。

　　北外灘寫字樓 單筆成交“億元俱樂部”成員

　　據(jù)介紹，上海銀匯主要從事開發(fā)一幅位于上海虹口區(qū)北外灘第26E地塊的物業(yè)開發(fā)及管理，該物業(yè)占地面積約4.13萬平方米，上海銀匯擬在該物業(yè)上建造及發(fā)展商用及寫字樓樓宇。根據(jù)上海市規(guī)劃局的批準，該物業(yè)的計劃總建筑面積為約19.657萬平方米，并將發(fā)展成為上海國際航運服務中心項目的其中一部分，將打造為航運貿(mào)易及相關服務的國際中心，提供(其中包括)航運相關服務以及商用寫字樓及展覽場地。

　　事實上，方興地產(chǎn)首席執(zhí)行官李雪花此前就坦言，國務院決定在2020年將上海建設成國際金融中心和國際航運中心，預計公司正在開發(fā)的上海港國際客運中心和上海國際航運服務中心的兩大項目將可受益，成為未來的盈利動力。
　　
　　這則新聞很容易讓人聯(lián)想起去年的一則新聞，也是在北外灘，同樣是方興地產(chǎn)。國家開發(fā)投資公司下屬的國投亞華（上海），豪擲10億元人民幣，從方興地產(chǎn)手中購得當時在建的上海港國際客運中心的３號辦公樓。就單價水平而言，已經(jīng)遠遠超過黃浦江對岸小陸家嘴濱江地段，同樣號稱頂級寫字樓的中融碧玉藍天大廈當時最新的成交價。

　　而早在2008年底，在上海樓市處于相對低谷的情況下，上海國際港務集團、中遠集團、中海集團、瑞士地中海航運公司、上海建工集團、上海地產(chǎn)集團等七大企業(yè)集團就層集體簽約進駐北外灘，總簽約金額（含購買意向書）高達７０億元。北外灘的潛力不容小覷，雖然與陸家嘴有著不同的氣質，后者張揚，前者含蓄，卻即將或者說已經(jīng)成為上海CBD建設的標簽。

　　北外灘商務辦公區(qū)已經(jīng)漸成氣候。戴德梁行寫字樓部人士指出，北外灘區(qū)域寫字樓供應面積已經(jīng)占到上海東北部供應總量的50%，未來幾年內(nèi)北外灘的高檔辦公樓總量有望突破100萬平方米。

　　商業(yè)地產(chǎn)價值被重估 寫字樓惜售或成趨勢

　　一直以來，由于土地性質和使用年限的不同，包括商鋪、寫字樓和酒店式公寓在內(nèi)的商業(yè)類項目其貸款條件比住宅嚴格不少，要求首付至少五成，貸款利率為基準利率的1.1倍，同時按揭年限最長為十年。在此前歷次樓市的信貸政策調(diào)控中，商業(yè)項目也一直執(zhí)行這一單獨的政策，并不受住宅放貸屢屢收緊的影響。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，二套房的首付比例提高到50%以后，購買住宅和商鋪、寫字樓所需要的自有資金將差別不大。從物業(yè)價值看，商務寫字樓的中長期收益是一定大于住宅的。因為住宅面對的消費群體大多是個體，屬于消費性質的，而寫字樓的消費群體是公司或者是一些較具實力的個體，出租寫字樓能夠獲利，并可以創(chuàng)造價值。
 
    根據(jù)市場的監(jiān)測，目前投資寫字樓大約在10年到12年就能收回成本。以上海郊環(huán)區(qū)域某均價為7500元/平方米的寫字樓計算，租金大約為70元/平方米（租金還有一年的上漲空間），一年收益為840元/平方米，這樣算下來，10年左右就能收回成本。隨著城市軌道交通、商業(yè)等發(fā)展，寫字樓的升值速度也將加快。

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年第一季度，上海甲級寫字樓的新增供應量僅為5000平方米，核心區(qū)域的供應量稀少，可售型項目更是有限。業(yè)內(nèi)人士分析，甲級寫字樓只租不售一個很重要的內(nèi)因，是開發(fā)商普遍認為上海寫字樓目前的市場價值被低估，長久以來商業(yè)物業(yè)的售價偏低。在資金充裕的情況下，一些好地段寫字樓項目開發(fā)商不愿低價銷售，寧可長期持有經(jīng)營，只租不售，導致市場上好地段甲級寫字樓在售物業(yè)稀缺。

　　筆者在以投資者身份詢問北外灘幾個甲級寫字樓項目時，都被告知項目為只租不售型物業(yè)，可見這一區(qū)域寫字樓的租金回報前景被多數(shù)開發(fā)商開好。

　　北外灘板塊能量釋放 在售甲級寫字價值凸顯

　　自從國務院將上海建設“兩個中心”的《意見》明確之后，北外灘區(qū)域的高端物業(yè)立刻成為全球資本追逐的目標，單價4萬元以上的豪宅成交量迅速飆升。原因很簡單：物業(yè)的增值往往與板塊利好消息有關。比起高端物業(yè)集中的新天地、陸家嘴，北外灘的土地儲備比較充足，整個北外灘板塊的物業(yè)升值空間相當大，這里正悄悄孕育著眾多有潛力的商用物業(yè)。

　　筆者獲悉，地處北外灘與東外灘的分界線——大連路上的北美廣場將于近日入市，作為北外灘稀有、大連路唯一一個將以出售方式面市的甲級辦公項目，受到市場關注。

　　大連路是東外灘和北外灘的分界線，也被普遍認為是北外灘的輻射區(qū)域，依托大連路隧道的交通條件，大連路在地理位置上是東外灘和陸家嘴、北外灘的重要銜接點，因此大連路一帶的改造理念是：以商業(yè)、貿(mào)易、居住為主導，由北至南依次為購物區(qū)、展示區(qū)和商務區(qū)，并在大連路上設置景觀綠化帶，以達到改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域功能的目的，目前已有兩家世界500強企業(yè)，西門子和德國大陸集團，分別在大連路、長陽路附近設立了企業(yè)總部。

　　目前大連路沿線有多個在建的項目，由北向南依次是海云天廣場（在建）、寶地廣場（暫名，在建）、北美廣場、德國大陸集團和西門子中心。其中寶地廣場是大型社區(qū)寶地東花園的商業(yè)配套，規(guī)劃面積達15余萬方，除了填補大連路沿線的商業(yè)空白之外，還增加了商務、會展等功能。其余幾個項目都以商務辦公為主，北美廣場是其中唯一一個將以出售方式面市的辦公項目，隨著大連路沿線幾個商辦項目的陸續(xù)交付使用，這一帶的商務氛圍也將逐步成熟。

　　5A智能裝備，外墻可開啟式LOW-E中空玻璃幕墻設計，約1000平方米、14米挑高、全地暖鋪設氣派大堂，7部三菱電梯，罕見的4.1米的標準層高，由仲量聯(lián)行擔綱物業(yè)管理……，種種數(shù)據(jù)顯示北美廣場項目如假包換的甲級寫字樓品質。

　　筆者從北美廣場售樓處了解到，北美廣場與西門子上海中心比鄰，由A、B、C三棟樓組成，現(xiàn)已成功吸引德國大陸集團亞洲總部和安莉芳總部的競相入駐，即將開盤的A樓是項目目前唯一可售部分，均價在35000元左右，面積28000平方米，單間面積在100-250平方米，共有200多套，挑選余地很大。