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    今年上海房地產(chǎn)市場充滿變數(shù)�！靶抡�”已出臺(tái)兩個(gè)多月，但上海的“實(shí)施細(xì)則”猶抱琵琶半遮面，買賣雙方都在期待。市場何去何從？廣大購房者和投資者依然熱切地關(guān)注著。

    進(jìn)入下半年，上海樓市是否延續(xù)觀望態(tài)勢？市場究竟面臨何種變局？購房者是抄底還是離場？房地產(chǎn)時(shí)報(bào)作為本市房地產(chǎn)專業(yè)媒體，邀請滬上部分業(yè)內(nèi)專家、老總，對市場走勢進(jìn)行分析和讀解，便于廣大購房者把握置業(yè)、投資機(jī)會(huì)。

    辦公樓市場：更多跨國公司恢復(fù)擴(kuò)張
    仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理 顧東尼

    由于國內(nèi)和跨國公司的需求進(jìn)一步增強(qiáng)，上海辦公樓市場租金強(qiáng)勁反彈。第二季度浦東和浦西辦公樓租金分別上漲4.95%和3.2%。浦西很多跨國公司又開始擴(kuò)張計(jì)劃，這將進(jìn)一步推動(dòng)浦西市場回暖。

    市場對辦公樓需求大，全市平均租金進(jìn)一步上漲至6.6元/平方米/天，比第一季度上升3.9%。在浦東，第二季度辦公樓的平均租金上漲至6.7元/平方米/天，環(huán)比上升4.95%。在浦西，平均租金較第一季度上漲3.2%，為6.5元/平方米/天，這也是2008年以來浦西租金漲幅首次超過3%。

    第二季度，由于辦公樓需求強(qiáng)勁以及新建物業(yè)入駐率持續(xù)上升，攀升的租賃勢頭得到了持續(xù)，浦西辦公樓市場加速復(fù)蘇。一家外國制藥公司在剛剛竣工的會(huì)德豐國際廣場預(yù)租了大約6000平方米的面積，他們將從目前的乙級(jí)辦公樓直接升級(jí)至這棟超甲級(jí)辦公樓。會(huì)德豐國際廣場是浦西近兩年來第一棟新竣工物業(yè)，租戶對該物業(yè)的租賃意向相當(dāng)濃厚，至本季度末簽約率已達(dá)25%。在非中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓市場中，洲際中心和盛邦國際大廈等新竣工物業(yè)也得益于租戶升級(jí)辦公空間的需求，這兩棟辦公樓目前的入駐率已分別達(dá)到35%和60%。

    投資市場：二三線城市機(jī)會(huì)更佳
    第一太平戴維斯上海公司董事長 劉德楊

    最近我參加一個(gè)在新加坡舉行的國際投資論壇，接觸了許多境外投資客。談到全球市場，他們最看好中國，原因有以下幾點(diǎn)：金融風(fēng)暴中，中國受的影響最��；中國的政治非常穩(wěn)定；中國老百姓的儲(chǔ)蓄率達(dá)40%，銀行現(xiàn)金非常充足，這一點(diǎn)非常重要。這些投資客認(rèn)為，雖然此次金融危機(jī)中美國、英國、澳大利亞等國房價(jià)下調(diào)了30%，應(yīng)該說是抄底機(jī)會(huì)，但他們都擔(dān)心，到這些地方抄底后，由于經(jīng)濟(jì)形勢不好，未來房產(chǎn)可能不會(huì)升值或升值很慢。

    反觀中國，這些境外投資客都認(rèn)為，中長期非�？春梅康禺a(chǎn)市場，認(rèn)為有上漲空間。但也得承認(rèn)，部分區(qū)域像上海、北京、廣州等確實(shí)存在房市過熱問題，如今的調(diào)控也是件好事情。不過中國城市很多，一線城市房價(jià)雖然過高，但二三線的房產(chǎn)價(jià)格沒有那么多泡沫，特別是一些省會(huì)城市，投資機(jī)會(huì)更多。

    據(jù)我所知，不少國內(nèi)開發(fā)商紛紛到二三線城市拿地，應(yīng)該說，他們比一般的購房者更聰明，對市場的把握更精準(zhǔn)。所以你問我，下半年的機(jī)會(huì)在哪里？我認(rèn)為在二三線城市。

    商業(yè)地產(chǎn)：發(fā)力繼續(xù)，但應(yīng)理性開發(fā)
    上海社科院商業(yè)研究中心主任、研究員 朱連慶

    今年以來，住宅地產(chǎn)受調(diào)控打壓，而商業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)力，預(yù)計(jì)下半年將持續(xù)上半年的發(fā)展勢頭，市場總體保持穩(wěn)中有升趨勢。

    一直以來，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格高于住宅地產(chǎn)，但去年住宅價(jià)格飆升，使 “商住倒掛”。商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)展勢頭很猛，上海有著世博會(huì)及其后續(xù)效應(yīng)，還有 “四個(gè)中心”和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)等，這些都將增添商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的剛性需求。

    上海商業(yè)地產(chǎn)市場目前總量和結(jié)構(gòu)問題比較突出，全市商業(yè)用房面積已近5000萬平方米，人均2.5平方米，已趨飽和。但從結(jié)構(gòu)上看，還有功能、業(yè)態(tài)、層次、區(qū)域諸方面的不匹配，需要隨著城市化發(fā)展和剛性需求的增加不斷地開發(fā)。總量和結(jié)構(gòu)的矛盾造成上海的商業(yè)運(yùn)營 “一半是海水，一半是火焰”，百貨店經(jīng)營效益差異很大，好的每平方米年?duì)I業(yè)額11萬元，差的只有1千元。更有大量的 “開關(guān)店”，不斷 “換馬”經(jīng)營。青浦趙巷成功開發(fā)了奧特萊斯，是在結(jié)構(gòu)上取勝的典型案例，它避開中心城區(qū)，位于高速公路出口處，屬于新興業(yè)態(tài)，迎合消費(fèi)需求。但隨之引來眾多效仿，結(jié)果都沒成功。

    伴隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要從盲目拿地、一味求大求全轉(zhuǎn)向合理拿地，理性開發(fā)。比如現(xiàn)在熱衷于 “城市綜合體”，應(yīng)從功能業(yè)態(tài)、管理能力、客流流量、招商工作、營銷計(jì)劃、市政配套、綜合服務(wù)等方面綜合考慮，“餅”不是越大越好，而是能消化最佳。

    名人觀點(diǎn)

    擺脫對房地產(chǎn)依賴 ——牛刀

    中國未來的房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)逐步發(fā)展到以民生保障為主體的住宅建筑產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在很多明智的房地產(chǎn)上市公司也在調(diào)整結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和社會(huì)保障住宅的開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)業(yè)的自身調(diào)整，使整個(gè)大盤地產(chǎn)股發(fā)生分化，世茂股份等在二三線城市商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開疆拓土的公司受到市場的追捧，而有些死守一二線城市住宅項(xiàng)目的公司因業(yè)績預(yù)期受到影響，還在進(jìn)一步下跌。

    該不該降價(jià) ——任志強(qiáng)

    開發(fā)商的主動(dòng)降價(jià)是可能做到的，但降價(jià)之后的市場則一定是消費(fèi)者說了算。如果消費(fèi)者在博弈中仍不滿政策的限制性條件，則降價(jià)就不再是讓消費(fèi)增長的必要條件了。

    樓市降價(jià)風(fēng)暴更為猛烈 ——陳真誠

    2010年下半年，房地產(chǎn)市場回調(diào)、房價(jià)下降的大勢將進(jìn)一步強(qiáng)化，房價(jià)將出現(xiàn)明顯下降，但消費(fèi)者還將繼續(xù)觀望乃至棄購，成交還將繼續(xù)低迷；土地市場也將繼續(xù)呈低迷之勢，地價(jià)也將跟隨房價(jià)下降出現(xiàn)滯后性下跌。

    樓市調(diào)控走向成懸疑 ——高原蘭

    在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇脆弱的大環(huán)境和微妙多變的中國經(jīng)濟(jì)背景疊影之下，中國樓市第二波調(diào)控走向哪里成為懸疑。執(zhí)行“新國十條”中有很多具體政策不到位,有的地方政府甚至沒有出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。從這一情況可以看出地方政府的右手沒有拿到類似房產(chǎn)保有稅之類的 “新大餅”，要地方政府放下左手的土地財(cái)政“舊大餅”就非常之難了。