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    最近一段時(shí)間以來，上海房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，而上海土地市場“終止招標(biāo)”也成風(fēng)氣——繼莘莊地鐵上蓋地塊突然宣布終止招標(biāo)之后，盧灣濱江一幅迷你地塊以及崇明陳家鎮(zhèn)的多幅地塊也陸續(xù)宣布終止預(yù)申請程序。經(jīng)商報(bào)記者仔細(xì)分析后發(fā)現(xiàn)，在地塊招標(biāo)“終止”的背后可能存在著各自不同的原因，房地產(chǎn)市場的整體低迷并非唯一因素。

    閔行
    莘莊地鐵上蓋地塊終止招標(biāo)

    時(shí)隔2個(gè)多月之后，一則發(fā)布于上海規(guī)劃和國土資源網(wǎng)上的公告，使外界以為早已塵埃落定的莘莊鎮(zhèn)222號(hào)地塊（莘莊地鐵上蓋）的歸屬再生變數(shù)。日前，上海規(guī)劃和國土資源網(wǎng)上掛出一則通知，上海市土地交易市場聲稱“經(jīng)出讓人與投標(biāo)人協(xié)商一致”，終止地塊公告號(hào)201001801的莘莊鎮(zhèn)222號(hào)地塊（莘莊地鐵上蓋）的招標(biāo)活動(dòng)。而在此之前，就有媒體報(bào)道，據(jù)綠地內(nèi)部消息透露，綠地已經(jīng)退掉了在4月29日競得的莘莊地鐵上蓋地塊。如今，上海市土地交易市場“及時(shí)”發(fā)布終止招標(biāo)的通知，隱隱證實(shí)了這則退地的消息。

    事實(shí)上，莘莊地鐵上蓋地塊的出讓自始至終是個(gè)謎。

    今年4月3日，上海市規(guī)土局發(fā)布今年第18號(hào)土地招標(biāo)出讓公告，專門推出莘莊地鐵上蓋地塊，公告內(nèi)容含有“計(jì)劃于4月29日舉行投標(biāo)和開標(biāo)活動(dòng)”的指示。資料顯示，莘莊地鐵上蓋地塊坐落于（橫跨）地鐵1號(hào)線莘莊站的南、北廣場，出讓面積約為11．78萬平方米，土地用途為“市政、公共服務(wù)、商業(yè)、辦公、居住綜合開發(fā)用地”，地上建筑面積（規(guī)劃）高達(dá)40．5萬平方米，地下建筑面積不小于10萬平方米，這樣的建筑規(guī)模在整個(gè)上海都是不多見的。而更為引人注目的是，這幅地鐵上蓋地塊并不是上海商業(yè)房地產(chǎn)地塊慣常采用的“掛牌－競價(jià)”出讓方式，而是以單純“招標(biāo)”方式出讓——“商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)總分為100分，其中，商務(wù)標(biāo)50分（投標(biāo)金額30分＋經(jīng)營狀況20分），技術(shù)標(biāo)50分（總體設(shè)計(jì)20分＋建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)15分＋施工組織設(shè)計(jì)15分）”——換言之，投標(biāo)金額只占30％的分量，這幅地塊完全是按照綜合條件最佳者得的方式確定中標(biāo)人。

    按照規(guī)劃，莘莊地鐵上蓋地塊原定于4月29日上午9點(diǎn)半開始投標(biāo)環(huán)節(jié)，并于下午1點(diǎn)半開標(biāo)，接下來就是評(píng)標(biāo)、定標(biāo)和公布（簽訂中標(biāo)書）結(jié)果的一系列過程，然而經(jīng)過一個(gè)下午等待，謎底并未按時(shí)揭開，甚至連開標(biāo)、評(píng)標(biāo)進(jìn)程亦無進(jìn)一步消息傳出。而在開標(biāo)之前，關(guān)于這幅地塊的買家也是傳聞不斷，先是傳出泰國正大集團(tuán)對(duì)其表現(xiàn)出較大興趣，而此前與莘莊地鐵上蓋項(xiàng)目“淵源頗深”的香港地產(chǎn)龍頭新鴻基地產(chǎn)也聯(lián)手上海城開、閔行城投和莘莊鎮(zhèn)投資公司進(jìn)行“組團(tuán)”投標(biāo)。

    鑒于新鴻基地產(chǎn)在香港新界沙田開發(fā)和運(yùn)營的“香港新城市廣場”，以極其合理的規(guī)劃動(dòng)線，注重地鐵人流與商場的配合，是新鴻基地產(chǎn)的一座稱譽(yù)港深的大型軌道站點(diǎn)上蓋商場，單就所處區(qū)位而言，新城市廣場所在的香港沙田軌道站點(diǎn)與莘莊地鐵站點(diǎn)也有極其相似之處，再加上新鴻基地產(chǎn)又是牽手上述本地強(qiáng)勢開發(fā)商聯(lián)合投標(biāo)，因此，在商報(bào)記者看來，由新鴻基地產(chǎn)操盤莘莊地鐵上蓋地塊，投標(biāo)成功率無疑更高一籌。

    出人意料的是，在當(dāng)晚6點(diǎn)左右，投標(biāo)結(jié)果仍未公布，卻突然有消息傳出綠地集團(tuán)也參與了這一地塊的投標(biāo)，并“已經(jīng)”拿下了莘莊地鐵上蓋地塊。更為戲劇化的是，沒過幾分鐘，消息再次發(fā)生變化：“最終贏家不一定是綠地，這一地塊的正式結(jié)果仍未確定。”截至4月29日晚上8點(diǎn)半，莘莊地鐵上蓋地塊歸屬依然懸而未決。直到第二天，滬上有媒體報(bào)道稱綠地集團(tuán)已經(jīng)成功競得了這幅地塊，成交總價(jià)逾34億元。但是，在上海土地交易市場中，莘莊地鐵上蓋地塊的交易結(jié)果從未正式公布，當(dāng)前業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)也始終顯示為“開標(biāo)／定標(biāo)會(huì)”——這一點(diǎn)直到昨天晚上8點(diǎn)仍未改變。

    而就在上周末，坊間突然傳出消息，綠地集團(tuán)已經(jīng)退掉了以逾34億元競得的莘莊地鐵上蓋地塊，最新的得主相傳是當(dāng)初曾經(jīng)參與投標(biāo)的新鴻基聯(lián)合體。誠然，在操盤大規(guī)模的地鐵上蓋商辦建筑綜合體方面，新鴻基地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)更加豐富，然而，商報(bào)記者并未發(fā)現(xiàn)新鴻基地產(chǎn)發(fā)布相應(yīng)的公告予以說明，而上海市土地交易市場又緊接著宣布終止這一地塊的招標(biāo)，顯而易見，新鴻基地產(chǎn)尚未拿下這幅地塊，而莘莊地鐵上蓋地塊終止招標(biāo)的具體原因也不得而知，本報(bào)將進(jìn)一步追蹤后續(xù)情況。

    盧灣
    天價(jià)迷你地塊突然終止預(yù)申請

    無獨(dú)有偶，昨天，商報(bào)記者在上海規(guī)土局網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，繼莘莊地鐵上蓋地塊終止招標(biāo)之后，盧灣區(qū)第104街坊137D－3地塊也發(fā)布了終止預(yù)申請程序的通知。上海規(guī)土局表示，“根據(jù)出讓人要求”，滬預(yù)申請告字（2010）第1號(hào)出讓預(yù)申請公告中盧灣區(qū)第104街坊137D－3地塊（2010YS01lw001）終止了預(yù)申請程序。這幅地塊正是在1號(hào)預(yù)申請公告中開出上海土地出讓歷史上最高起拍價(jià)的地塊。

    今年4月23日，上海規(guī)土局發(fā)布的“滬預(yù)申請告字（2010）第1號(hào)”公告，涉及嘉定、寶山、崇明、閔行、閘北、奉賢、金山、浦東、松江等區(qū)的105幅商業(yè)用地和住宅用地，出讓面積合計(jì)達(dá)到約505萬平方米，因此也成為上海土地交易市場有史以來最大一單“勾地”公告。其中，不乏市中心難得一見的黃金寶地，而盧灣區(qū)第104街坊137D－3地塊正是其中翹楚。這幅出讓面積不過5266．2平方米的“迷你”商業(yè)用地，東、南面為南園公園改擴(kuò)建工程，西面靠近開平路（規(guī)劃）、北面接近江濱路，容積率僅為0．5，規(guī)劃地上建筑面積不足3000平方米（僅為2633．1平方米）。從地理位置看來，這幅商業(yè)用地與綠地集團(tuán)目前在售的商業(yè)住宅綜合樓盤海珀·日暉較為接近，又靠近世博園區(qū)，正處于近年來強(qiáng)勢崛起的盧灣濱江區(qū)域核心位置。眾所周知，海珀·日暉的住宅房源自去年9月推出以來，已經(jīng)成為滬上又一知名豪宅，累計(jì)住宅合同均價(jià)逾7萬元／平方米，不少高區(qū)景觀房源的售價(jià)更是超過10萬元／平方米。而帶有世博概念的盧灣區(qū)第104街坊137D－3地塊也不遑多讓，開出了1．1239億元的起始價(jià)——粗略估算，起始樓板價(jià)高達(dá)4．27萬元／平方米左右，這一報(bào)價(jià)水平不但遠(yuǎn)高于2007年當(dāng)?shù)氐淖≌?ldquo;地王”價(jià)格（2007年底，綠地集團(tuán)以36．32億元拿下盧灣104街坊龍華東路810、852號(hào)和開平路71號(hào)地塊，其中住宅部分地塊的成交價(jià)高達(dá)26700元／平方米），更可登上上海土地市場最貴起始樓板價(jià)的寶座。

    盡管價(jià)格不菲，但盧灣區(qū)第104街坊137D－3地塊在5月21日舉行的推介會(huì)還是吸引了保利、綠地、瑞安、凱德、新城、華麗家族、新世界等15家開發(fā)商到場。想不到，過了1個(gè)多月之后，這幅黃金地段的迷你商業(yè)用地就突然宣布終止預(yù)申請程序，不免令人懷疑是否是由于當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷所致，而商報(bào)記者仔細(xì)分析下來卻發(fā)現(xiàn)不然。

    公告顯示，地塊預(yù)申請公告期一般是3個(gè)月，預(yù)申請公告期滿15日，原則上有3個(gè)或以上預(yù)申請人獲得資格確認(rèn)，地塊出讓條件不變的，出讓人可要求提前終止該地塊的預(yù)申請程序，發(fā)布出讓公告。而預(yù)申請公告期屆滿時(shí)，如果沒有預(yù)申請人通過資格確認(rèn)，則地塊的預(yù)申請終止或延長，若有1－2個(gè)預(yù)申請人通過資格確認(rèn)的，則根據(jù)規(guī)定進(jìn)入出讓公告。

    根據(jù)上海土地交易市場的預(yù)申請地塊信息顯示，盧灣區(qū)第104街坊137D－3地塊的當(dāng)前業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)仍為“預(yù)申請受理”，目前共有10家企業(yè)領(lǐng)取了這幅迷你地塊的申請書，但預(yù)申請人數(shù)僅為1人，在“資格確認(rèn)3人或以上”一欄內(nèi)明確顯示為“否”，因此，這幅開出4．27萬元／平方米起始樓板價(jià)的迷你地塊很可能是因預(yù)申請人數(shù)不足而終止了預(yù)申請程序，而預(yù)申請人數(shù)的不足或許與土地市場的蕭條也不無關(guān)系。

    崇明
    3幅毗鄰地塊聯(lián)袂終止預(yù)申請

    事實(shí)上，除了盧灣濱江的迷你商業(yè)用地以外，在今年1號(hào)預(yù)申請公告中的崇明陳家鎮(zhèn)濱江7號(hào)地塊A區(qū)、B區(qū)和C區(qū)也一起宣布終止預(yù)申請程序，上海市規(guī)土局并未詳細(xì)說明原因，只是稱“因出讓人要求”。

    商報(bào)記者注意到，這3幅地塊均為容積率0．8的旅館業(yè)用地，出讓面積分別為14．76萬平方米、6．18萬平方米和9．47萬平方米，起始價(jià)分別為1．8155億元、0．7606億元和1．165億元，按照建筑面積估算，這3幅地塊的起始樓板價(jià)基本一致，都在1538元／平方米左右。

    值得一提的是，在上海市規(guī)土局宣布終止這3幅地塊的預(yù)申請程序的同時(shí)，在土地交易市場的預(yù)申請地塊信息中，崇明陳家鎮(zhèn)濱江7號(hào)地塊A區(qū)、B區(qū)和C區(qū)地塊也已經(jīng)不在其中，而在預(yù)申請結(jié)果中，記者也并未發(fā)現(xiàn)有這3幅地塊預(yù)申請結(jié)果公示的“身影”，因此，這3幅地塊突然宣布終止預(yù)申請程序的原因究竟為何，商報(bào)記者不得而知。

    閘北2地塊預(yù)申請結(jié)果公示

    1號(hào)預(yù)申請公告中的多幅地塊宣布終止預(yù)申請程序，而同時(shí)也有地塊發(fā)布預(yù)申請結(jié)果公示，順利發(fā)布出讓公告。

    商報(bào)記者注意到，1號(hào)預(yù)申請公告中的閘北區(qū)313街坊（電器成套廠）地塊和閘北區(qū)279街坊（鋼琴廠）地塊雙雙發(fā)布了預(yù)申請結(jié)果公示，均有3個(gè)預(yù)申請競買人通過了資格確認(rèn)，而上海市規(guī)土局已經(jīng)發(fā)布今年第39號(hào)土地公告，順理成章地推出了這2幅閘北地塊。

    其中，閘北區(qū)279街坊地塊是一幅位于閘北公園附近的住宅用地，出讓面積僅1．07萬平方米，按照2．5的容積率和3．48億元的掛牌起始價(jià)粗略估算，起拍樓板價(jià)在13009元／平方米左右，作為今年上海土地市場上較為稀缺的住宅用地，這幅閘北地塊吸引了多名開發(fā)商的注意，包括3名預(yù)申請競買人在內(nèi)，這幅地塊的競買申請人數(shù)已經(jīng)達(dá)到10家。