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　　為全面了解上海市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，上海市統(tǒng)計(jì)局一份專項(xiàng)調(diào)查顯示，目前全市辦公樓市場(chǎng)供求基本平衡，樓宇經(jīng)濟(jì)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)顯著，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大；同時(shí)也反映出該市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在缺少統(tǒng)一科學(xué)的規(guī)劃思路和有效的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，以及配套服務(wù)不夠完善等問題。調(diào)查包括3個(gè)方面，一是對(duì)500家進(jìn)駐辦公樓的企業(yè)進(jìn)行辦公樓市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)查，二是對(duì)全市范圍內(nèi)規(guī)模較大的108幢辦公樓進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查，三是在走訪10多幢甲級(jí)辦公樓業(yè)主的同時(shí)，召集戴德梁行、世邦魏理仕、高力國(guó)際等知名咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)上海樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行深入研討。調(diào)查顯示：

    ——總量不斷擴(kuò)大，中心區(qū)集中度高。近10年來，隨著該市經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展，辦公樓市場(chǎng)也不斷壯大，辦公樓存量由1998年的2089萬(wàn)平方米增加到2007年的4972萬(wàn)平方米，年均增加320萬(wàn)平方米左右。中心區(qū)集中度高，非中心區(qū)僅占20%。從辦公樓的分布看，甲級(jí)辦公樓主要集中在6個(gè)區(qū)域。從辦公樓的結(jié)構(gòu)看，甲級(jí)辦公樓560萬(wàn)平方米，占本市辦公樓的11.3%；準(zhǔn)甲級(jí)辦公樓257萬(wàn)平方米，占5.2%。目前，本市甲級(jí)辦公樓主要集中在6個(gè)區(qū)域：浦東新區(qū)的陸家嘴和竹園商貿(mào)區(qū)、黃浦區(qū)的人民廣場(chǎng)地區(qū)、靜安區(qū)的南京西路地區(qū)、盧灣區(qū)的淮海路地區(qū)、徐匯區(qū)的徐家匯地區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)的虹橋地區(qū)。

    ——辦公樓市場(chǎng)供求基本平衡，甲級(jí)辦公樓租金水平偏高；中心區(qū)與非中心區(qū)進(jìn)駐企業(yè)有明顯差異。專項(xiàng)調(diào)查顯示，近七成企業(yè)認(rèn)為供求基本平衡。另?yè)?jù)近期對(duì)全市范圍內(nèi)108幢辦公樓的重點(diǎn)調(diào)查，全市辦公樓的平均出租率85.9%，平均租金每天每平方米4.3元。其中，中心區(qū)出租率85.8%，平均租金4.5元；非中心區(qū)出租率86.2%，平均租金3.6元。被調(diào)查的108幢辦公樓中，租金下降（這里的“下降、持平、上升”，是根據(jù)被調(diào)查戶對(duì)現(xiàn)階段租金漲跌趨勢(shì)的判斷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的結(jié)果）的有16.2%，持平的有75.7%，上升的有8.1%；辦公樓出租率下降的有39.6%，持平的有45%，上升的有15.4%。據(jù)戴德梁行咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2008年三季度，該甲級(jí)辦公樓出租率為91.2%。出租率低于90%的地區(qū)依次為：盧灣88.7%、靜安87.2%、陸家嘴84.5%和閘北80%。在被調(diào)查的企業(yè)中，約八成企業(yè)認(rèn)為在該市要找到符合企業(yè)要求的辦公樓不是很困難；絕大多數(shù)企業(yè)對(duì)其目前正在使用的辦公樓總體較滿意，認(rèn)為不滿意的比重不足一成；有63.8%的企業(yè)認(rèn)為目前該市辦公樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，但國(guó)際一流的甲級(jí)辦公樓略顯不足。

    甲級(jí)辦公樓租金水平偏高。近七成被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為該市辦公樓租金水平總體偏高。另?yè)?jù)世邦魏理仕的《全球市場(chǎng)指數(shù)和寫字樓租金成本調(diào)查》，該市浦東、浦西地區(qū)租金水平在全球172個(gè)地區(qū)中分別位列第27位和第39位。在全國(guó)各大城市中，該市甲級(jí)辦公樓租金水平居首位，分別比排在第2和第3位的北京和深圳高出29.4%和41.9%。2008年三季度，該市甲級(jí)辦公樓每天每平方米的租金為8.8元。從區(qū)域看，浦東地區(qū)為9.5元，浦西地區(qū)為8.5元。

    中心區(qū)、非中心區(qū)辦公樓進(jìn)駐企業(yè)有明顯差異。對(duì)108幢辦公樓的重點(diǎn)調(diào)查顯示，不同區(qū)域的進(jìn)駐企業(yè)呈現(xiàn)以下特征：中心區(qū)以從事服務(wù)、咨詢、商貿(mào)等行業(yè)的企業(yè)居多，其中大企業(yè)又占了多數(shù)；非中心區(qū)則多數(shù)以制造業(yè)企業(yè)和中、小規(guī)模的各類企業(yè)為主。從進(jìn)駐甲級(jí)辦公樓的行業(yè)分布特征來看，銀行、證券、保險(xiǎn)、基金、信托等金融類企業(yè)，會(huì)計(jì)、審計(jì)、稅務(wù)、中介、咨詢、調(diào)查等咨詢服務(wù)類企業(yè)，律師、公正等法律服務(wù)類企業(yè)，策劃、設(shè)計(jì)、代理等廣告服務(wù)類企業(yè)，以及大、中型制造業(yè)企業(yè)是甲級(jí)辦公樓租賃的主力。在甲級(jí)辦公樓的租賃戶中，外資企業(yè)占70%左右，中資企業(yè)占30%左右。超甲級(jí)辦公樓的進(jìn)駐企業(yè)中，外資企業(yè)所占比重達(dá)90%左右。

    ——樓宇經(jīng)濟(jì)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)顯著，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)固定資產(chǎn)投資。大批辦公樓宇的建設(shè)直接拉動(dòng)了該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近10年來該市辦公樓開發(fā)投資總額624.88億元，年均增長(zhǎng)9.3%，增幅高出全部房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增幅0.8個(gè)百分點(diǎn)；2007年，該市辦公樓投資總額達(dá)到157.51億元，超過了上世紀(jì)80年代中期該市全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的總量，成為推動(dòng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿χ�一。�?jù)測(cè)算，辦公樓的平均造價(jià)高出商品住宅67.3%，平均每個(gè)辦公樓項(xiàng)目的平均投資額約5億元，特別是甲級(jí)辦公樓，每個(gè)項(xiàng)目投資往往在15億元以上，少數(shù)超高層的辦公樓更是達(dá)到50億元以上，如位于浦東陸家嘴地區(qū)金茂大廈的投資總額達(dá)到54億元，環(huán)球金融中心的投資總額更是超過80億元，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需作用明顯。

    通過上下游產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。根據(jù)最近年度該市投入產(chǎn)出調(diào)查的情況，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的42個(gè)產(chǎn)品部門中，有金融業(yè)等32個(gè)部門為房地產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)品或服務(wù)；而房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品或服務(wù)，又被租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等37個(gè)部門所使用。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)本市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的輻射范圍較廣，對(duì)促進(jìn)該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較大。

    促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。高端企業(yè)的集聚形成密集的人才流、資金流和信息流，極大地推動(dòng)該市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。

    支撐財(cái)政收入增長(zhǎng)，提升該市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“容積率”。由于進(jìn)駐辦公樓宇的各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體密集，特別是高檔辦公樓吸引了大量?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)，其產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)十分顯著。對(duì)全市范圍108幢辦公樓的重點(diǎn)調(diào)查表明，2007年，進(jìn)駐這些辦公樓的企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到2196.56億元，上繳各類稅金達(dá)到109.83億元。據(jù)測(cè)算，每平米辦公樓每年可創(chuàng)造稅收2168元；按人均水平計(jì)算，每人每年創(chuàng)造稅收56515元。從不同區(qū)域看，中心區(qū)單位面積創(chuàng)造的稅收為2434元，高出非中心區(qū)3.8倍。

    發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展。辦公樓宇聚集區(qū)的形成，公司、企業(yè)的匯集，資本、技術(shù)、人才、信息、商貿(mào)、服務(wù)、智力、思想、文化的集中，使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要素因空間的聚集而促成資源利用效率的提高，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的擴(kuò)大，交易成本的降低。