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　　近來上海甲級(jí)寫字樓市場出現(xiàn)回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開始放緩。與今年前兩季度凈吸納量幾乎零增長相比，三季度吸納量有較明顯增長。供應(yīng)方面，一些原定于今年下半年完工的寫字樓項(xiàng)目也推遲至2010年上市。

　　過去三季度，浦東租金跌幅仍大于浦西

　　深入分析，近期的租賃活躍主要得益于部分金融機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張，增加了上海、特別是浦東寫字樓的吸納面積。毫無疑問，2020年上海的國際金融中心規(guī)劃是其重要推動(dòng)力。同時(shí)，值得注意的是最近幾家香港和新加坡銀行通過收購物業(yè)或長期租賃而獲得位于浦東的幾座新近落成寫字樓的冠名權(quán)。未來應(yīng)當(dāng)會(huì)有更多本地和海外金融機(jī)構(gòu)跟隨，以提升品牌形象。雖然如此，由于新增供應(yīng)量超過了凈吸納量，與浦西相比，浦東寫字樓市場的整體表現(xiàn)仍相對(duì)不理想。在即將過去的三季度，浦東租金跌幅仍大于浦西，其空置率也持續(xù)上升。相反，隨著空置率的小幅下降，浦西寫字樓市場租金下調(diào)趨勢(shì)見回穩(wěn)。特別是位于浦西的一些超甲級(jí)寫字樓空置面積減少，甚至帶動(dòng)租金開始溫和上漲。

　　啟示：未來需求提前釋放

　　上海甲級(jí)寫字樓市場近期動(dòng)向的幾點(diǎn)啟示如下：

　　(1)“2020”激勵(lì)-長期需求推動(dòng)力

　　近期浦東租賃活動(dòng)的復(fù)蘇說明“2020上海國際金融中心”規(guī)劃的激勵(lì)效應(yīng)比預(yù)期來得早。上海金融經(jīng)濟(jì)無論產(chǎn)業(yè)規(guī)模還是產(chǎn)業(yè)分工細(xì)化程度都將有長足發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)金融服務(wù)業(yè)規(guī)模在未來十年大幅擴(kuò)張，從而拉動(dòng)寫字樓需求，這將是未來數(shù)年上海寫字樓市場需求增長的持續(xù)動(dòng)力。

　　(2)政策的快速反應(yīng)-未來需求提前釋放

　　在中央政府今年三月宣布確定國際金融中心發(fā)展規(guī)劃后，上海政府在六月發(fā)布了關(guān)于推動(dòng)該政策的一些具體措施，這些措施已于八月一日開始實(shí)施。這比我們之前預(yù)期來得快一些。上政府的快速反應(yīng)增強(qiáng)了市場對(duì)未來的樂觀預(yù)期。由此眾多內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)利用寫字樓市場的調(diào)整期開始在上海布局。

　　(3)及時(shí)的供應(yīng)調(diào)整

　　原計(jì)劃今年下半年上市的幾棟甲級(jí)寫字樓紛紛延期。同時(shí)從目前的施工進(jìn)度看，一些原計(jì)劃2010年后完工的項(xiàng)目預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步推遲。發(fā)展商們針對(duì)低迷市場的對(duì)策說明市場自身調(diào)節(jié)機(jī)制在上海寫字樓市場調(diào)整中發(fā)揮著越來越大的作用。供應(yīng)延期將會(huì)相應(yīng)燙平未來幾年的供應(yīng)高峰，從而減少甲級(jí)寫字樓市場的波動(dòng)幅度。

　　展望：租金2011年有望觸底

　　基于租賃需求的回暖(盡管只是溫和回暖)、發(fā)展商對(duì)供應(yīng)節(jié)奏的較大幅度調(diào)整、以及國際金融中心規(guī)劃的政策激勵(lì)開始呈現(xiàn)，現(xiàn)時(shí)看來，未來中短期市場展望好于我們年初的預(yù)期。簡言之，由于未來幾年供大于求的狀況比之前的預(yù)期有所改善，其對(duì)寫字樓市場的沖擊也會(huì)相應(yīng)減輕。租金仍然在2011年才觸底，但下跌幅度較之前預(yù)期已收窄，同時(shí)2011年之后的反彈幅度也較之前預(yù)期增大。