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    浦西辦公樓租金漲幅兩年來首次超過3%，浦東超甲級辦公樓租金環(huán)比上漲6.9% 。在上海，寫字樓“外熱內(nèi)冷”。

    外環(huán)寫字樓市場交易強勁

    從7月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)就可以看出，相比“內(nèi)圈”寫字樓，外環(huán)的寫字樓似乎更加“受寵”。

    內(nèi)環(huán)內(nèi)成交149套、共計11534平方米，內(nèi)外環(huán)間成交282套、共計25011平方米，而外環(huán)外成交似乎是其他兩個環(huán)間的二三倍達(dá)到801套、共計58436平方米。其中嘉定區(qū)以21262平方米的月成交問鼎上海7月寫字樓“成交之王”。

    這樣的趨勢一直延續(xù)到8月，外環(huán)外區(qū)域是8月至統(tǒng)計截止日期8月25日寫字樓成交最為活躍的區(qū)域，截至8月25日，外環(huán)以外區(qū)域共計成交700套、46610平方米，內(nèi)環(huán)內(nèi)成交301套、29895平方米，內(nèi)外環(huán)間成交71套、4829平方米。

    從8月至今上海各區(qū)縣成交情況來看，以成交套數(shù)記，嘉定區(qū)成交279套排行第一，寶山區(qū)成交227套排行第二，楊浦區(qū)成交163套排行第三。

    而在以成交面積為核算基準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，嘉定區(qū)以16753平方米的月成交成績繼續(xù)蟬聯(lián)上海寫字樓月度成交之王，楊浦區(qū)成交14639平方米排行第二，寶山區(qū)成交13516平方米位居第三。

    對于嘉定的熱門，有業(yè)內(nèi)人士坦言，嘉定寫字樓高成交，主要是由一些改成酒店式公寓項目的成交帶來，它們已經(jīng)是當(dāng)住宅在賣。

    “土地性質(zhì)還是寫字樓，功能則是住宅，這是在打擦邊球，酒店式公寓基本都是商業(yè)性質(zhì)，不是住宅性質(zhì)。這樣包裝后，增加了供給量，成交量也自然會有所提升。”一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

    將商業(yè)性質(zhì)的項目打包成住宅項目的面孔，這和近來頻繁討論的“商住倒掛”現(xiàn)象很有關(guān)聯(lián)。躋身全球十大金融中心的上海，和其他入圍者不相同的一點來自于上海的住宅項目價格高于商業(yè)辦公項目，而按照國際慣例商業(yè)辦公項目的價格應(yīng)該高于同一區(qū)域的住宅。

    目前全球十大金融中心的商業(yè)辦公項目的價格一般為同區(qū)域住宅項目的1.5-2倍。因此開發(fā)商自然也朝著更有利可圖的方向走，“寫字樓改成住宅賣，賣得價格比周邊住宅低，而且這種物業(yè)一般單套面積都不大，總價就低，所以能吸引一批人。”該業(yè)內(nèi)人士補充道。

    此外，還有分析人士表示，寫字樓的成交也受了一定不正常炒作的影響。據(jù)了解，有一批小企業(yè)主在買寫字樓估價的時候，或是開發(fā)商報價的時候，將價格刻意報高，以便企業(yè)可以從銀行獲得更高的貸款額，用于自己企業(yè)的其他運作。

    除此之外，有開發(fā)商告訴理財一周報記者，“有的小企業(yè)為了標(biāo)榜自己總部在上海，就在郊區(qū)租一個廉價寫字樓，掛個牌子，或是一些買下寫字樓的，將公司地址注冊在那邊，但其實買下來他們就轉(zhuǎn)租出去，有一部分企業(yè)是來自江浙的服裝企業(yè)，服裝廠都是在蕭山、杭州、蘇州等地�！薄暗�是這并不是主流，不至于影響大局。”業(yè)內(nèi)人士總結(jié)道。

    跨國公司擴(kuò)張帶動租金強勁反彈

    上海辦公樓的租賃方面，從第二季度來看，需求穩(wěn)步增長。

    在第二季度，由于來自國內(nèi)企業(yè)和跨國公司的需求進(jìn)一步增強，上海辦公樓市場租金強勁反彈，浦東和浦西辦公樓租金環(huán)比分別上漲4.9%和3.2%。

    “浦西的很多跨國公司又開始了它們的擴(kuò)張計劃，市場需求增長顯著，這一趨勢將進(jìn)一步推動浦西市場的回暖。”仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼表示。

    市場對辦公樓需求的持續(xù)增加鞏固了業(yè)主在租金談判中的主導(dǎo)地位，第二季度全市平均租金進(jìn)一步上漲至人民幣6.6元/平方米/天，較上季度上升3.9%。

    在浦東，由于受到持續(xù)旺盛的需求以及各項目目前的高入駐率影響，第二季度辦公樓的平均租金漲至人民幣6.7元/平方米/天，環(huán)比上升4.9%。

    “在浦西，得益于跨國企業(yè)租賃意愿的增強，浦西辦公樓的平均租金較上季度上漲3.8%，達(dá)到人民幣6.5元/平方米/天，這也是自2008年第一季度以來浦西辦公樓租金漲幅首次超過3%�！鳖櫀|尼指出。

    上海超甲級辦公樓市場的表現(xiàn)再次優(yōu)于普通甲級辦公樓市場，浦東和浦西超甲級辦公樓租金環(huán)比分別上漲6.9%和3.8%。

    在浦東，除了國內(nèi)公司持續(xù)的強勁需求，外資金融企業(yè)以及來自中國港澳臺地區(qū)的企業(yè)也在租賃市場中表現(xiàn)活躍。