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    宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，寫字樓需求走低。

　　中原地產(chǎn)發(fā)布的最新寫字樓市場報告顯示，由于經(jīng)濟(jì)增速逐月回落、企業(yè)租賃活動減少，導(dǎo)致甲級寫字樓租金上漲速度放緩，部分城市租金出現(xiàn)下滑。但在住宅市場回暖的帶動下，8月寫字樓銷售情況良好。土地市場成為近期關(guān)注焦點(diǎn)，商辦用地的成交十分活躍，占8月總成交土地的比例上升到40%左右。

　　寫字樓市場租賃冷銷售熱

　　6月份以來，國內(nèi)各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比增幅大多出現(xiàn)持續(xù)回落。由于寫字樓租金與經(jīng)濟(jì)的增速之間的相關(guān)性，近期經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)三個月的下滑，導(dǎo)致部分城市甲級寫字樓租金漲幅放緩甚至下跌。

　　據(jù)統(tǒng)計，8月份，北京寫字樓市場租賃指數(shù)為129，環(huán)比上升1.23%，上海為150，環(huán)比下降0.8%，廣州為138，環(huán)比上升1.24%，深圳為173，環(huán)比下降0.88%，成都為118，上升0.84%。

　　其中，上海寫字樓市場租金在6月份開始出現(xiàn)持續(xù)下跌，深圳租金在8月也出現(xiàn)下跌，廣州、成都租金雖未下跌，但5-7月連續(xù)三月租金保持平穩(wěn)，停止上漲趨勢。從空置率來看，北京、上海、廣州甲級寫字樓的空置面積均較高，北京空置率達(dá)到13.61%，上海為9.76%，廣州為9.95%。

　　雖然寫字樓租賃市場略顯冷清，但寫字樓銷售面積在4月份調(diào)控政策出臺后出現(xiàn)逐月上升的態(tài)勢。報告顯示，8月份，北京、上海四大城市寫字樓銷售面積創(chuàng)調(diào)控后的新高。住宅市場新政和依然存在的流動性壓力推動寫字樓銷售市場回升。而宏觀經(jīng)濟(jì)的增速放緩，導(dǎo)致寫字樓實際需求降低。近期寫字樓租金的回落體現(xiàn)了這一趨勢。

　　商辦用地所占比例大幅上升

　　4月房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之后，土地市場呈現(xiàn)出商辦用地所占比例逐步上升的特點(diǎn)。根據(jù)中原監(jiān)測的12城市土地成交數(shù)據(jù)顯示，商辦用地成交宗數(shù)所占比例由4月的25.61%上升到8月的41.05%，商辦用地土地面積所占比例由4月的5.10%上升到8月的38.72%。

　　中原地產(chǎn)有關(guān)分析人士表示，土地的成交結(jié)構(gòu)不僅與開發(fā)商的需求有關(guān)，也與政府的推地計劃有關(guān)。住宅新政后政府適度增加了商辦土地的供應(yīng)規(guī)模，而開發(fā)商此時也不失時機(jī)的將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，致使商辦用地市場近期成交十分活躍，未來該趨勢仍將持延續(xù)。

　　1998年以來，隨著中國住宅市場的快速發(fā)展，商業(yè)和辦公樓開發(fā)投資額占整體開發(fā)投資額的比重不斷縮小，在2008年達(dá)到歷史最低值的14.10%后，2009年和2010年1-7月，該比例逐步回升，但仍然處于較低的水平。

　　分析人士指出，根據(jù)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律來看，住宅市場發(fā)展到一定程度，商業(yè)地產(chǎn)所占的比重將不斷提高。從國內(nèi)來看，住宅市場發(fā)展相對較早的上海、深圳、廣州近年來該比例已逐漸上升，達(dá)到20%-25%的水平，二線城市未來也將呈現(xiàn)該趨勢，未來商辦用地市場有望保持活躍。