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    在中央商務(wù)區(qū)甲級辦公樓平均租金僅約6.6元/平方米/天的當(dāng)下，浦西靜安寺會德豐廣場、南京西路1788廣場以及浦東陸家嘴太平金融大廈都大膽地叫出了8~10元/平方米/天的高價。

    國際五大代理行指出，這主要因為今年以來，上海甲級辦公樓租賃成交量升溫迅速。伴隨旺盛的市場需求，業(yè)主對租金的期望值也隨之走高。

    上半年吸納量大增

    據(jù)仲量聯(lián)行、DTZ戴德梁行和高力國際介紹，今年第二季度，經(jīng)濟快速發(fā)展，國內(nèi)企業(yè)和跨國企業(yè)擴張需求加劇，市場中甲級辦公樓租賃業(yè)務(wù)增量明顯——包括德國漢莎、日立集團、施貴寶分別在靜安區(qū)的會德豐廣場租賃1100平方米、4500平方米和6200平方米的辦公面積；大華銀行在陸家嘴信息中心租下5000平方米；優(yōu)衣庫在黃浦區(qū)的恒基名人商業(yè)大廈租賃2700平方米的辦公面積；德事商務(wù)中心在浦東新區(qū)的國金中心二期租賃2600平方米的辦公面積；黑石財團也在陸家嘴星展銀行大廈租賃了1000平方米的面積。

    第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)更顯示，今年第二季度上海甲級寫字樓市場的凈吸納量為11.63萬平方米，上半年累計凈吸納量已相當(dāng)于去年全年凈吸納量的76%。

    在此過程中，浦東、浦西中央商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓無疑成為最大受益者。會德豐廣場和浦東陸家嘴的未來資產(chǎn)大廈即是其中兩大典型。據(jù)知情人士透露，在度過相當(dāng)長的預(yù)租期后，會德豐廣場的租賃業(yè)務(wù)在今年破冰，目前已迅速確認(rèn)近三成面積的租賃成交，更有其他逾一成面積的租賃業(yè)務(wù)正在洽談中；與此同時，未來資產(chǎn)大廈的出租率在今年第一季度達(dá)到了89%，并在第二季度上升2個百分點至91%。

    此外，據(jù)仲量聯(lián)行方面介紹，目前在陸家嘴，東亞銀行大廈出租率已經(jīng)達(dá)到97%，匯豐銀行大樓（國金中心一期）出租率為96%，時代金融中心為92%，而區(qū)域地標(biāo)環(huán)球金融中心出租率也已達(dá)74%。

    隨著優(yōu)質(zhì)辦公樓被逐漸消化，擴張企業(yè)開始把目光聚焦到高品質(zhì)的新樓中。DTZ戴德梁行商業(yè)部董事陳浩介紹，目前新鴻基地產(chǎn)的環(huán)球貿(mào)易廣場（原襄陽路項目）、南京西路1788項目和浦東太平金融大廈均表現(xiàn)突出，“這幾個項目帶看率很高，1788項目和太平金融大廈的報價都在8~10元/平方米/天�！�

    業(yè)主“朝南坐”時機未到？

    事實上，目前報價達(dá)到8~10元/平方米/天的大有人在，據(jù)上述知情人士透露，會德豐廣場目前的報價也已達(dá)到8~10元/平方米/天。

    不過，一位在浦東陸家嘴擁有甲級辦公樓的開發(fā)商向記者透露，會德豐廣場目前出現(xiàn)過7.5元/平方米/天的成交租金，淮海路的香港新世界大廈則有近1.5萬平方米的空置面積，日租金在6~6.5元/平方米。

    難道，甲級寫字樓的真實成交價格并不如表面報價那么風(fēng)光？

    事實上，從各機構(gòu)發(fā)布的二季度末甲級辦公樓租賃成交價格可以看出，多數(shù)甲級辦公樓業(yè)主的“理想”與“現(xiàn)實”還存在一定差距。仲量聯(lián)行提供的2010年第二季度報告顯示，當(dāng)季上海中央商務(wù)區(qū)甲級辦公樓市場租金為6.6元/平方米/天，環(huán)比上升3.9%，同比上升2.2%；DTZ戴德梁行提供的二季度甲級辦公樓租金在6.8元/平方米/天；高力國際提供的數(shù)據(jù)為7元/平方米/天。

    “甲級辦公樓租金確實有明顯上漲，但和金融海嘯之前的水平比，還相距甚遠(yuǎn)�！标惡浦赋�，考慮到目前企業(yè)擴張需求加劇，短期內(nèi)，預(yù)計上海辦公樓空置率繼續(xù)下跌，租金小幅上揚�！暗�目前世界經(jīng)濟還不穩(wěn)定，并且，市場中還有不少關(guān)于經(jīng)濟二次探底的說法，真實的甲級辦公樓市場可能還會經(jīng)歷波動�！�

    陳浩認(rèn)為，如果將時間跨度延伸至未來的4個季度，預(yù)計上海將有超過70萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入租賃市場，可能會帶來甲級寫字樓市場空置率季節(jié)性的波動，引致空置率上揚�！斑�是要審慎對待市場，不能太過樂觀�！�

    無獨有偶，高力國際方面亦預(yù)期，盡管短期內(nèi)市場呈現(xiàn)租金上升和空置率下降的趨勢，但下半年大增的供應(yīng)量或會扭轉(zhuǎn)甲級辦公樓的復(fù)蘇趨勢。高力國際分析師認(rèn)為，在浦東、黃浦和徐匯，大量新增供應(yīng)將會使空置率在年底劇升，將導(dǎo)致租金走弱。

    高力國際方面指出，今年第二季度上海甲級辦公樓租金跌幅最大為靜安區(qū)，“因為該區(qū)域?qū)π略龉��?yīng)依然難以消化。加之最近高居不下的空置率，靜安或?qū)⒃谀甑浊笆�去其�?006年第四季度以來上海最貴辦公區(qū)域的地位。”

    看來，至少目前為止，甲級辦公樓大業(yè)主的“心頭大石”還懸而未落，想要“朝南坐”也有待時日。