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    自“9·29”新政及上海調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，已有投資客把眼光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)市場，原因是商鋪、酒店公寓并不在新政調(diào)控的范圍之內(nèi)，兩者即沒有限購措施，且不管買幾套，貸款首付、利率都相當(dāng)于二套房貸。但是如果普通市民商投資商鋪將面臨兩難的問題：優(yōu)質(zhì)商鋪門檻很高本身就供不應(yīng)求，劣質(zhì)商鋪可能賺不到錢還會(huì)虧。

    中介計(jì)劃四季度重點(diǎn)推商業(yè)

    “××商業(yè)廣場，小戶型產(chǎn)權(quán)式商鋪、每周中山公園地鐵站班車接送，早到早得……”近來王先生的手機(jī)老是收到這樣的短信。由于住宅市場觀望濃厚，一些中介公司開始未雨綢繆，計(jì)劃四季度重點(diǎn)給客戶推商業(yè)項(xiàng)目�！艾F(xiàn)在如果還有客戶上門的話，我們一定會(huì)給他推薦公司代理的商鋪�！币晃恢薪殚T店負(fù)責(zé)人坦言，今年的二手房市場很難有大的起色了，所以公司近期著力多接一些一手銷售代理項(xiàng)目，希望能多條腿走路度過住宅成交的低谷期。

    事實(shí)上，從4月份樓市新政開始以來，商業(yè)市場每月的成交量都處于歷史高位，其中9月份達(dá)到了歷史的最高值，成交了28.56萬平方米。

    在交易量帶動(dòng)下，商業(yè)價(jià)格也穩(wěn)中有漲。不過不同商業(yè)類型的價(jià)格走勢(shì)也不盡相同。近郊的一些專業(yè)主題市場類的商鋪雖然成交量很大，但是價(jià)格普遍不高，并且明顯低于所在區(qū)域住宅價(jià)格，而位于上海重點(diǎn)規(guī)劃的大型住宅區(qū)靠近軌交的社區(qū)型商業(yè)及大型商業(yè)綜合體的價(jià)格則呈現(xiàn)強(qiáng)勁上升。

    商鋪轉(zhuǎn)手沒有住宅方便

    不過對(duì)于投資客來說，購買住宅受政策影響而轉(zhuǎn)投商業(yè)的話，并不是很容易的事，商鋪市場本身兩極分化很嚴(yán)重，優(yōu)質(zhì)商鋪回報(bào)率很高本身就供不應(yīng)求，劣質(zhì)商鋪可能賺不到錢還會(huì)虧，本身就不受市場所歡迎。上海本地尤其是中心城區(qū)的商鋪投資門檻是非常高的，對(duì)于普通投資者來說高不可攀。

    況且同為不動(dòng)產(chǎn)投資，但住宅和商鋪盈利模式天差地別。分析師楊晨青說，住宅投資注重賺買賣差價(jià)，而商鋪投資則注重租金回報(bào)率，通俗的來說，商鋪需要“養(yǎng)鋪”。以上海市場來看，市中心成熟區(qū)域的商鋪動(dòng)輒單價(jià)幾十萬，投資門檻較高，普通民眾更傾向于投資市郊或上海周邊城市的商鋪產(chǎn)品，而這類區(qū)域通常周邊配套、人氣都不會(huì)太成熟，更多的是關(guān)注未來區(qū)域的規(guī)劃和長遠(yuǎn)發(fā)展，需要持有鋪?zhàn)酉喈?dāng)長的時(shí)間才能看到回報(bào)。

    而且商鋪轉(zhuǎn)讓時(shí)有兩個(gè)稅費(fèi)較高：土地增值稅，按照該商鋪賣出后的利潤率的高低，對(duì)凈利潤部分征30%-60%的稅；營業(yè)稅，按照凈利潤的20%征稅。楊晨青表示，一般來說，商鋪換手率極低，其原因即為轉(zhuǎn)讓交易過程中的高額稅費(fèi)，通常上家需要繳納的稅費(fèi)占其利潤的55%以上，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏+利模式有根本的區(qū)別。

    所以，對(duì)于想要投資商鋪的普通市民而言，首先要確保資金為閑錢，因?yàn)樯啼佫D(zhuǎn)手遠(yuǎn)沒有住宅方便，資金流轉(zhuǎn)率不高；此外，由于是長期持有，需要對(duì)鋪源所在區(qū)域未來的長遠(yuǎn)規(guī)劃做深入的了解，親身到現(xiàn)場了解周邊真實(shí)情況是必須的。