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　　現(xiàn)在的中國(guó)，尤其是上海、北京、深圳這樣的一線城市的核心城區(qū)，住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)基本成熟、甚至飽和，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重心將由住宅過(guò)渡到商業(yè)開(kāi)發(fā)上來(lái)，傳統(tǒng)的商鋪辦公樓等產(chǎn)品將成為進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的首選。

　　其實(shí)，投資商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)發(fā)展到一定趨勢(shì)后的必然選擇。不久前，財(cái)經(jīng)雜志《新財(cái)富》“2010新財(cái)富500富人榜”發(fā)布，“商業(yè)地產(chǎn)首次力壓住宅，王健林登頂中國(guó)首富�！边@是中國(guó)有史以來(lái)的第一次有商業(yè)地產(chǎn)大佬坐上中國(guó)首富的位置。

　　資金都是逐利的，哪里能低投入高產(chǎn)出，哪里就有炒作風(fēng)氣，越炒越高，越高越炒，現(xiàn)在的寫字樓和商鋪都存在當(dāng)年住宅一年被熱捧的問(wèn)題。

　　現(xiàn)在的寫字樓和商業(yè)相對(duì)而言就算“低投入”了，因?yàn)楦鶕?jù)新政，貸款購(gòu)買商用物業(yè)沒(méi)有套數(shù)限制，還和買第二套房一樣最低可首付五成。而住宅的第二套首付五成，第三套基本就無(wú)法貸款。簡(jiǎn)單地說(shuō)：即便同樣的投入五成，住宅的回報(bào)率2%，寫字樓或者商業(yè)的回報(bào)率能做到7%以上，你會(huì)買寫字樓、商鋪，還是買住宅？

　　肯定是寫字樓+商鋪。投資，尤其要善于撬動(dòng)信貸資金杠桿，低投入，高產(chǎn)出。

　　中價(jià)位商鋪全力撬動(dòng)市場(chǎng)

　　“中等價(jià)位的商鋪產(chǎn)品走紅是投資和對(duì)商業(yè)市場(chǎng)仍然態(tài)度謹(jǐn)慎的表現(xiàn)�！比涨�，某商業(yè)開(kāi)發(fā)商在接受采訪時(shí)這樣表示，中等價(jià)位商鋪往往在開(kāi)發(fā)品牌、地段及收益預(yù)期上有不錯(cuò)的保證，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的特征相對(duì)明顯，更容易受到投資者的青睞。

　　在經(jīng)歷了“金九”的歷史性價(jià)格高點(diǎn)之后，10月起，商鋪價(jià)格出現(xiàn)明顯回落。日前，來(lái)自華燕的數(shù)據(jù)顯示，本月商鋪成交均價(jià)為13890元/平方米，但與去年同期相比，仍保持了20%左右的上漲。

　　其中，由于大體量的成交以中價(jià)位商鋪為主，如上海億聯(lián)全球家居建材博覽中心、上海江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村二期等，因此同期均價(jià)并未受到大的影響而出現(xiàn)大幅度的下跌。

　　對(duì)此，華燕分析師也表示贊同，“目前商鋪市場(chǎng)的表現(xiàn)并未延續(xù)金九的火爆態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量和成交量雙雙走低，這主要還是受二次調(diào)控背景下整體樓市不景氣以及市場(chǎng)預(yù)期下降的雙重影響。”在他看來(lái)，盡管此輪調(diào)控主要?jiǎng)χ缸≌�市�?chǎng)，但短期內(nèi)對(duì)于商鋪市場(chǎng)的間接影響還是存在的。隨著市場(chǎng)的逐漸明朗化，預(yù)計(jì)年底前商鋪供需將有所回暖。

　　辦公樓成商機(jī)首選

　　而對(duì)辦公樓產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，這一輪商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇，不僅僅吸引了投資者，更吸引了不少中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)者。

　　上海寫字樓1-9月每月上市量走勢(shì)印證了成交戶型正在走向小型化。上海寫字樓成交套數(shù)在7月達(dá)到高點(diǎn)，從成交套數(shù)上市量增長(zhǎng)幅度逐漸高于成交面積上市量增長(zhǎng)幅度的走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)加大了小戶型辦公樓的上市量。

　　受到小戶型寫字樓成交活躍影響，在5-9月份，成交套數(shù)最多的是嘉定區(qū)，其次是寶山區(qū)和楊浦區(qū)。

　　嘉定區(qū)成交得益于上海江橋萬(wàn)達(dá)和 產(chǎn)財(cái)富廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目的高成交，上海江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)共成交947套，成交套數(shù)排名第一。楊浦區(qū)熱銷項(xiàng)目有滬東財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)和五角豐達(dá)商務(wù)廣場(chǎng)。

　　對(duì)于傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，此次回暖的過(guò)程中，浦東、浦西中央商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓無(wú)疑成為最大受益者。在靜安區(qū)，目前頂級(jí)辦公樓板塊已出現(xiàn)延伸跡象，從南京西路商圈的“梅恒泰”、到靜安寺商圈的“金五星”商務(wù)樓，如今已延伸到以悅達(dá)889為首的靜安曹家渡板塊，占據(jù)絕佳地理位置的悅達(dá)889儼然成為了靜安甲級(jí)寫字樓中的新晉地標(biāo)。

　　仲量聯(lián)行的分析師指出，“近期隨著眾多跨國(guó)公司入駐后，未來(lái)半年內(nèi)很有可能走高，至少會(huì)有20%的上漲空間，并會(huì)拉動(dòng)曹家渡甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體租金水平。 ”