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    去年上海商辦土地大量入市，今年商業(yè)地產(chǎn)市場將面臨供應高峰。中原地產(chǎn)近日公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年前10個月，上海新增商辦用地308萬平方米，市場存量已達970萬平方米，這將對未來商辦市場供求平衡產(chǎn)生較大壓力。

    商辦土地供應放量

    去年1至10月，本市商辦用地共出讓85幅，比2009年全年增加7.59%；出讓面積共計308.4萬平方米，比2009年全年增長35.4%；出讓均價為每平方米14193元，比2009年全年上漲23.57%；平均溢價率為11%，較2009年全年平均水平下降7個百分點。

    商辦土地市場整體表現(xiàn)較為活躍，但溢價水平出現(xiàn)回落，開發(fā)商的拿地熱情并未出現(xiàn)明顯升溫。中原地產(chǎn)有關(guān)人士認為，未來兩到三年，上海商辦市場可能出現(xiàn)供過于求的局面。

    去年商辦地塊的大量出讓，意味著未來兩到三年商辦項目將供應旺盛。目前上海商辦市場存量為970萬平方米，按照每月40多萬平方米的交易速度來看，至少需要兩年以上時間來消化，存量壓力短期內(nèi)恐難緩解。

    區(qū)位影響地塊價格

    本市土地市場出現(xiàn)量價齊升態(tài)勢，土地出讓金高位運行。中原地產(chǎn)最新監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，去年1至10月，本市共出讓484幅土地，比2009年全年增長13.35%；出讓面積共計2082.33萬平方米，比2009年全年增長12.95%；出讓金額共計1366.49億元，比2009年全年上漲40.82%；出讓均價為每平方米6562元，比2009年全年上漲24.66%。值得注意的是，成交均價上升的原因正是商業(yè)用地價格的增長。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，去年上海商業(yè)辦公用地均價超過每平方米1.6萬元，比2009年的7462元增長114%。

    分析人士指出，上海土地總出讓金處于高位，一方面是由于去年新增供應加大，總體價格提高在所難免；另一方面地塊價格受區(qū)位影響明顯，去年出讓了大量中心區(qū)域地塊。如外灘國際金融服務中心（8-1）地塊和黃浦江沿岸E18地塊（9-3）地塊，出讓總價分別為92.2億元和48.28億元。這類地理位置優(yōu)越的中心城區(qū)地塊，一定程度上拉高了全市的出讓總額。去年雖然調(diào)控政策頻出，但房企們在基本完成年度交易目標的情況下，拿地熱情并沒有減退。