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　　“新國(guó)八條”對(duì)商品住宅的限制， 使2011年注定將成為商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的一年。

　　隨著房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，住宅市場(chǎng)的投資熱潮逐漸冷卻，限“住”不限“商”的調(diào)控政策使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)被各方看好，成了新的投資熱點(diǎn)。大量的投資資金轉(zhuǎn)向了目前受政策影響較小、未來前景較為看好的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)一掃之前的寒冬景象，業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測(cè)將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“黃金年份”。

　　商業(yè)地產(chǎn)受到市場(chǎng)的追捧是調(diào)控政策的必然，但是，在鄭州市場(chǎng)上商鋪出現(xiàn)了一些新趨勢(shì)：一是高端商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目由出售向持有轉(zhuǎn)變；二是總價(jià)低、面積相對(duì)較小的大量社區(qū)商業(yè)成為新的投資機(jī)會(huì)；三是地鐵物業(yè)成為眾多買鋪者是否出手的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　由售轉(zhuǎn)租
　　越來越多大商業(yè)中心只租不售

　　目前，不少大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為了保持整體運(yùn)營(yíng)的品質(zhì)，都將對(duì)外出售的比例控制在非常低的水平，甚至不少體量巨大的城市綜合體項(xiàng)目，也都采用了只租不售的經(jīng)營(yíng)方式。

　　在鄭州市西部的中原區(qū)，中原萬達(dá)廣場(chǎng)被定位為整個(gè)區(qū)域的商業(yè)中心。萬達(dá)方面透露，總體建筑規(guī)模達(dá)到50萬平方米的中原萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，其中商業(yè)占到約25萬平方米，目前項(xiàng)目正處在招商階段——作為萬達(dá)在鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，中原萬達(dá)廣場(chǎng)所有的商業(yè)都將是自持物業(yè)，對(duì)外只出租不銷售。

　　大型商業(yè)綜合體只售不租的現(xiàn)象并不是偶然，位于鄭東新區(qū)的寶龍城市廣場(chǎng)也只有大約30%的商鋪對(duì)外銷售，其余均為自持物業(yè)。另外，寶龍地產(chǎn)位于鄭州市西區(qū)的項(xiàng)目則將采用物業(yè)全部自持的模式。

　　對(duì)于越來越多的城市商業(yè)項(xiàng)目尤其是大型商業(yè)綜合體、商業(yè)中心加大自持物業(yè)比重，甚至是只租不售，一位業(yè)內(nèi)人士分析：“對(duì)于大型商業(yè)中心來說，產(chǎn)權(quán)分割的商鋪對(duì)于投資者來說只能是一個(gè)災(zāi)難。”他表示，產(chǎn)權(quán)分割的商業(yè)因?yàn)闊o法進(jìn)行統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，所以能夠經(jīng)營(yíng)成功的案例鳳毛麟角。

　　對(duì)此說法，業(yè)內(nèi)曾有一個(gè)非常形象的“LV和串串香”的比喻：如果沒有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)，LV旁邊招進(jìn)一家串串香，這種商業(yè)肯定是無法長(zhǎng)久的。所以，目前萬達(dá)、寶龍等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)進(jìn)行自持，既對(duì)商業(yè)中心的后續(xù)運(yùn)營(yíng)有利，對(duì)投資者也是一種保護(hù)。

　　區(qū)域變化，社區(qū)物業(yè)成新寵

　　當(dāng)投資價(jià)值較大的商業(yè)綜合體一鋪難求之后，未來人口聚集量大的社區(qū)物業(yè)受到熱捧，悄悄地走俏市場(chǎng)。

　　“像我們這樣的商鋪，面積不大，總價(jià)不高，周邊有小區(qū)人流支撐，交通又比較便利，投資起來非常劃算。”天望·優(yōu)庫(kù)的一位營(yíng)銷人員告訴記者，隨著住宅市場(chǎng)限購(gòu)之后，大量手頭有余錢的市民，出于增值保值的目的，都希望投資一套或者幾套商鋪，在這種情況下，面積不大、靠近大型居民區(qū)、交通便利的社區(qū)物業(yè)非常有優(yōu)勢(shì)。

　　實(shí)際上，對(duì)于大量有意投資商鋪的中小投資者來說，投資商鋪的巨大資金壓力是以往商鋪不夠火爆的主要原因，“雖然限購(gòu)限制了一些市民投資商品住宅，將他們引向商業(yè)市場(chǎng)，但是就市場(chǎng)來說，選擇商鋪普遍是住宅投資的替代之選。”一位資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在通貨膨脹的大背景下，投資實(shí)業(yè)依然是最好的選擇，在無法投資住宅的前提下，可以按照資金實(shí)力投資小型商鋪，這也是社區(qū)物業(yè)趨火的主要原因。

　　另外，也有投資人士認(rèn)為，在大量社區(qū)聚集的新區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域，或者是主題經(jīng)濟(jì)，比如校園地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等也是未來投資的方向。“住宅限購(gòu)之后，商業(yè)地產(chǎn)肯定成為熱點(diǎn)，傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體已經(jīng)沒有優(yōu)勢(shì)，可以將投資的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向旅游、養(yǎng)老等休閑地產(chǎn)。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社建議說。

　　商圈潛力，地鐵成投資風(fēng)向標(biāo)

　　對(duì)于商鋪的投資來說，交通是不可忽略的重要因素，尤其是軌道交通，在目前鄭州地鐵線路的規(guī)劃中，對(duì)于商業(yè)投資者來說，是一個(gè)特別重要的信號(hào)，因?yàn)樯虡I(yè)配套一定是沿地鐵站口為依托而布局的，對(duì)于主城區(qū)之外的組團(tuán)，可以多看些地鐵規(guī)劃，提前介入。

　　鄭州地鐵1、2號(hào)線的投入建設(shè)，讓“地鐵物業(yè)”一詞成為鄭州樓市最熱門的營(yíng)銷概念之一。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前鄭州市場(chǎng)在售的地鐵沿線樓盤有數(shù)十個(gè)之多，這些與地鐵為鄰的物業(yè)，其價(jià)值隨著地鐵開通日期的臨近而日益受到關(guān)注，不少投資者也認(rèn)為地鐵物業(yè)將是鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平曾談到，地鐵物業(yè)擁有一個(gè)城市最大的人流量，人流的匯聚直接導(dǎo)致地產(chǎn)的升值。以香港地鐵為例，沙田地鐵站出口新城市廣場(chǎng)的房租非常貴，而過街的沙田廣場(chǎng)的房租只有它的1/3，從這個(gè)剛性的價(jià)格指標(biāo)上就能看出價(jià)值的高低。郎咸平說：“地鐵商業(yè)目前還是一個(gè)全新的概念，是中國(guó)少有的一個(gè)投資機(jī)會(huì)。”

　　實(shí)際上，從國(guó)際、國(guó)內(nèi)的地鐵物業(yè)發(fā)展情況來看，相對(duì)于其他物業(yè)而言，地鐵站點(diǎn)周邊的寫字樓和住宅都有很好的投資價(jià)值，它的平均增長(zhǎng)速度比非地鐵周邊物業(yè)可能要快15%~25%，而且在市場(chǎng)低迷期也具有較強(qiáng)的抗跌能力。此外二手房交易也更容易成交，基于這些因素，地鐵周邊物業(yè)投資的確是個(gè)體投資者比較好的投資選擇。

　　比如，位于秦嶺路商圈核心的西園國(guó)際廣場(chǎng)就曾宣稱，地鐵開通后，地鐵出入口的商業(yè)物業(yè)是最大的受益點(diǎn)，鄰近地鐵站點(diǎn)1000米以內(nèi)輻射圈的物業(yè)，都將因地鐵而升值，尤其在起點(diǎn)站、終點(diǎn)站、中轉(zhuǎn)站附近。