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    在CBD、金融街、三里屯等寫字樓群遍布著許多商業(yè)。有大型商場，有整層的寫字樓底商，亦有被散售的商鋪。盡管這些商業(yè)，每個月有20個工作日可以和數(shù)以萬記的白領(lǐng)親密接觸，但大樹底下偏偏不長草。午休時分，只有小部分白領(lǐng)選擇逛街，生意最火的是餐飲店。傍晚時分，代表強大消費力的白領(lǐng)們迅速從寫字樓里撤離，飯館的生意又冷清了大多半。而節(jié)假日，這些寫字樓群里的購物中心也很難像傳統(tǒng)商圈里的購物中心那么紅火。

    蜜糖還是毒藥？

    絕大多數(shù)開發(fā)商希望靠時間來度過商業(yè)的困境，因為商業(yè)需要時間來培養(yǎng)。占據(jù)核心位置的國貿(mào)寫字樓底商，培養(yǎng)了數(shù)年，才達到了今天人流興旺的局面。有些高級品牌在此開店，盡管不盈利，但為形象考慮，仍會維持下去。

    相似的情況發(fā)生在位于北京傳統(tǒng)商圈的王府井東方廣場，商業(yè)部分是所有業(yè)態(tài)中盈利能力最強的。為了上市，東方廣場披露了經(jīng)營數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，東方廣場2009年總收入達19.7億元，利潤13.55億元。其中，東方新天地收入為7.48億元，利潤達到6.26億元，位列首位。東方經(jīng)貿(mào)城、東方豪庭公寓、北京東方君悅大酒店收入分別為76.69億元、9800萬元和4.54億元，利潤分別達到5.31億元、4600萬元和1.52億元。但并不是所有的商業(yè)都能夠取得這樣的成績。

    “衡量商業(yè)是否能成功的關(guān)鍵因素有兩點，一是人流量，二是營業(yè)額，商戶的成功才是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商真正的成功。”凱德商用中國西區(qū)總經(jīng)理陳光良對本報記者表示。在北京的寫字樓群里，很多商業(yè)艱難存活，換租頻繁。

    商業(yè)最大的運營成本來自租金，坪效是傳統(tǒng)品牌門店經(jīng)營中最核心的重點。坪效是源于臺灣商業(yè)領(lǐng)域的常用術(shù)語，指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營業(yè)額(1坪=3.3平方米，業(yè)內(nèi)通常說的坪效是指每平方米營業(yè)面積上產(chǎn)出的年營業(yè)額)。在高密度人流的商業(yè)位置，用最小的門店面積實現(xiàn)營業(yè)額最大化，是保障高坪效的最有效辦法，因此街店形式成為傳統(tǒng)品牌在一線城市頂級商圈的首選。

    以著名的北京西單商業(yè)區(qū)為例，1990年代的西單呈現(xiàn)出“小、多、密”的商業(yè)特征，主干道東西兩側(cè)店鋪林立、熱鬧非凡。西單北大街路西成為大量傳統(tǒng)休閑服飾品牌街店的天下，在Baleno、JeanWest、Metersbonwe等主要品牌的帶動下，XXEZZ(阿瑟斯)、Robinhood、Gioradano、S & K(Baleno子品牌)、Bossini等一大批品牌街店一字排開，每店百平方米左右。盡管租金超過100元/平方米/天，但由于西單稠密的人流，多數(shù)街店仍能利用極其有限的面積創(chuàng)造1000萬元左右的年營業(yè)額，店內(nèi)人頭攢動的火爆景象是街店高坪效的真實體現(xiàn)。

    如果單看某品牌的銷售額，則會形成更直觀的對比。2009年數(shù)據(jù)顯示，ZARA西單大悅城店以不足800平方米的面積創(chuàng)造了世貿(mào)天階店近3倍的年營業(yè)額；若以坪效計算，ZARA大悅城店是世貿(mào)天階店的7倍。知情人士向本報記者透露，如果不是斥資2.5億打造LED天幕，世貿(mào)天階可能無法吸引那么多的游客前來消費。

    同樣，位于金融街的高檔購物中心連卡佛和去年才開業(yè)的財富購物中心，都有相似的問題。始創(chuàng)于1850年的連卡佛，在香港的中產(chǎn)階層擁有相當數(shù)量的忠實顧客。而在內(nèi)地，這個國際精品店并沒有像在香港一樣被消費者認可，

    早在2006年12月26日，連卡佛關(guān)閉了在上海經(jīng)營了6年之久的位于淮海路的門店；2007年4月1日，關(guān)閉了杭州賣場，被國大百貨取代；4月3日，哈爾濱賣場也難逃關(guān)閉的命運。關(guān)閉后的上海、哈爾濱賣場，由連卡佛的“同門姐妹”美美百貨接手。2007年10月27日，連卡佛在北京金融購物中心再開一店。3億元的投資、600多個國際品牌進駐，但難掩其冷清的場面。某不愿透露姓名的商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)人士向本報記者透露說，雖然連卡佛人流少，但個體的消費金額很高，也許可以彌補一部分收入，很多明星都是連卡佛的�？停�王菲和鄧婕等明星也在此購物。但從普遍意義上衡量，連卡佛、世貿(mào)天階、財富購物中心等商業(yè)都難稱得上成功。