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　　對于一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢而言，如果說股票市場是金融領(lǐng)域的晴雨表，那么寫字樓市場則是實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的風(fēng)向標(biāo)。十年來，寫字樓市場如同上海這座城市的驕子，在茁壯成長的同時，見證著整座城市經(jīng)濟(jì)變革和騰飛的歷程。如今，寫字樓受益于住宅市場調(diào)控給商業(yè)地產(chǎn)帶來的利好，借著上海“兩個中心”建設(shè)的東風(fēng)之力，再度插翅飛翔。

　　政策回顧

　　2006年 “國十五條”出臺 “住宅禁商”催熱寫字樓

　　“國十五條”首次提出“雙競雙限”出讓土地，“住宅禁商”催熱寫字樓市場，商業(yè)地產(chǎn)投資增長率基本維持在一個穩(wěn)定水平。

　　2008年 寫字樓“降溫” “限外”政策暗松

　　中國金融市場和實體經(jīng)濟(jì)都受到次貸危機(jī)的嚴(yán)重沖擊，發(fā)著“高燒”的寫字樓市場突然“降溫”。此時，商業(yè)地產(chǎn)“限外”政策暗松。

　　2010年 “國十條”頒布 寫字樓受益

　　“國十條”出臺，住宅受限，商業(yè)地產(chǎn)成新政受益者，房企“棄宅從商”，寫字樓市場再度發(fā)力……

　　走出低谷

　　進(jìn)入21世紀(jì)之后，隨著中國正式加入WTO，上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，連年以兩位數(shù)增長，大量境外公司看好上海未來的發(fā)展前景，紛紛進(jìn)駐上海，而國內(nèi)民營企業(yè)進(jìn)入上海的數(shù)量也以每年20%—30%的速度增加。此時，上海寫字樓市場終于擺脫了上世紀(jì)90年代末亞洲金融危機(jī)時一蹶不振的陰霾，面對又一次快速增長的需求，之前嚴(yán)重的空置率和低租金情況得到大幅改善。

　　2002年是中國正式加入WTO后的第一年，也是上海寫字樓市場不得不提的一年。該年1月，商辦市場一改前兩年不漲不跌的狀態(tài)，開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)�；春Ｂ�、虹橋開發(fā)區(qū)、陸家嘴等區(qū)域的甲級寫字樓逐漸走出低谷，旺盛的需求使其租金首次出現(xiàn)上升態(tài)勢。商辦市場趨暖導(dǎo)致中房指數(shù)開始由負(fù)轉(zhuǎn)正。到5月時，價格指數(shù)上揚(yáng)8點(diǎn)，達(dá)到7年來最高值。

　　此外，在2002年，上海市場出現(xiàn)銀晨數(shù)碼大廈、綠地科創(chuàng)大廈和京銀大廈這三幢全出售型辦公樓。在打破辦公樓市場長期只租不售局面的同時，初步啟動了上海辦公樓的投資市場，進(jìn)一步推動了上海辦公樓市場的發(fā)展。

　　也就在這兩年中，亞洲金融危機(jī)時達(dá)到”峰值”的爛尾寫字樓項目變成了“香餑餑”。隨著上海寫字樓市場持續(xù)走高，爛尾樓項目的投資價值迅速凸顯，一個爛尾樓項目的開發(fā)一般只需半年時間和數(shù)千萬資金，而其回報率卻有可能高達(dá)150%至200%。 “城市瘡疤”迅速消失。

　　一路上行

　　此后，上海經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)入調(diào)整期，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷擴(kuò)大，上海辦公樓市場進(jìn)入了新一輪的發(fā)展期。產(chǎn)品向著多元化、個性化、全城化全面發(fā)展，而供應(yīng)量和需求量也大大提升，空置率降至有史以來的最低點(diǎn)，售價和租金一路上揚(yáng)。

　　2003年，由于銀行利率連年下調(diào)，新組建公司和投資客不斷增多。許多客戶為同時滿足投資和自住兩方面的需求，變租賃為購買，或直接投資辦公樓，銷售型辦公樓越來越受投資者力捧。

　　2004年，WTO效應(yīng)大幅顯現(xiàn)，國外大型公司紛紛涌入。另外，港資進(jìn)入上海，2010世博會落戶上海給上海寫字樓市場打了一劑強(qiáng)心劑，帶來了源源不斷的消費(fèi)力量。這一年，上海寫字樓市場越來越熱，租金價格不斷上升，空置率不斷降低。隨著“總部經(jīng)濟(jì)”的崛起，小陸家嘴、淮海東路、徐家匯、北外灘、五角場、中山公園等地大量的商務(wù)寫字樓開工建設(shè)規(guī)劃確定。新交房的來福士廣場、企業(yè)大道等甲級寫字樓租金屢創(chuàng)新高，報價達(dá)到1.0美元/平方米/天左右，寫字樓市場發(fā)展正演繹“花樣年華”。

　　隨著跨國公司在上海的迅速擴(kuò)張，2005年的上海甲級寫字樓市場需求量持續(xù)旺盛，市場新增供應(yīng)量達(dá)到之前5年中的最高水平。新建寫字樓物業(yè)的整體品質(zhì)得到了顯著提升，九成以上都達(dá)到了國際甲級寫字樓的建造標(biāo)準(zhǔn)，其中包括嘉華中心、匯亞大廈、都市總部大樓及花旗集團(tuán)大廈。截至年底，上海甲級寫字樓市場平均空置率為6.6%，只比 2004年同期微增了0.2%。

　　之后兩年，由于“住宅禁商”政策，寫字樓市場一路意氣風(fēng)發(fā)。直到2008年的到來……

　　再度崛起

　　2008年和2009年可謂是上海寫字樓市場的又一次“陣痛期”。金融危機(jī)席卷而來，寫字樓市場陷入膠著。但上海寫字樓市場的“二度低迷”到2010年戛然而止。調(diào)控重拳出擊住宅市場，寫字樓市場則開始“解凍”。而此時的上海寫字樓市場，格局正悄然發(fā)生變化。

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)衰退、眾多企業(yè)營運(yùn)不佳的情況下，2008年的上海寫字樓市場顯得秋風(fēng)瑟瑟。此后一年，上海寫字樓市場并沒有明顯復(fù)蘇，租金和空置率一路膠著反復(fù)。

　　隨著商品住宅市場的持續(xù)調(diào)控措施出臺，2010年成為寫字樓市場的又一個轉(zhuǎn)折年，上海寫字樓銷售市場表現(xiàn)再度活躍。由于市中心土地日益稀缺，租金水漲船高，郊縣區(qū)域的寫字樓成為了市場的最大亮點(diǎn)。 2010年度，外環(huán)外寫字樓成交突然發(fā)力，占據(jù)了當(dāng)月全市寫字樓總成交量的半壁江山。

　　時間步入2011年，伴隨住宅市場調(diào)控政策的強(qiáng)化和跨國公司持續(xù)擴(kuò)張，上海寫字樓市場繼續(xù)穩(wěn)步回暖。

　　可見，上海的寫字樓市場伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)歷了起起伏伏。但這個市場并沒有原地踏步，它在幾度頑強(qiáng)崛起的同時，勇于變革創(chuàng)新，走上了騰飛之路。我們有理由相信，在商業(yè)地產(chǎn)正面臨難得機(jī)遇的當(dāng)下，上海的辦公樓市場將乘著城市發(fā)展的翅膀再度翱翔，并在不久的將來為城市贏得更多的榮耀。

　　業(yè)內(nèi)視點(diǎn)

　　對于寫字樓的發(fā)展趨勢，我認(rèn)為寫字樓不會僅僅局限于標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品�，F(xiàn)在隨著市中心租金高位行走，寫字樓已經(jīng)開始向外圍區(qū)域延伸，諸如北外灘這樣的非傳統(tǒng)商業(yè)板塊已經(jīng)聚集了不少高檔寫字樓項目。隨著外圍區(qū)域和軌道交通的發(fā)展，一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)也愿意向外走。將來一些郊區(qū)的商務(wù)園區(qū)會獲得更大的市場。從整體來看，我對寫字樓市場表示看好。