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　　易城中國(guó)副總裁、聯(lián)合創(chuàng)始人柳費(fèi)國(guó)

　　東方早報(bào)：二三線城市住宅限購(gòu)會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)哪些影響？

　　柳費(fèi)國(guó)：限購(gòu)會(huì)促進(jìn)資金分流至商業(yè)地產(chǎn)，但實(shí)際上也是有極限的。估計(jì)下半年會(huì)對(duì)商用地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，目前苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，首先是通過(guò)控制按揭貸款控制購(gòu)買(mǎi)力，其次是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)形成的固定資產(chǎn)抵押、貸款杠桿也開(kāi)始收緊。

　　持續(xù)的調(diào)控會(huì)加速國(guó)內(nèi)目前房地產(chǎn)行業(yè)整合，提高行業(yè)集中度，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，要資源利用更高效，資金運(yùn)用更高效，行業(yè)集中度就必須提高，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展有益。

　　東方早報(bào)：如何整體分析和看待目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)？

　　柳費(fèi)國(guó)：根據(jù)二季度數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)五大城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)較為健康，價(jià)格和租金上漲而空置率卻在降低。這種健康首先與國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，五大城市商務(wù)環(huán)境良好所帶來(lái)的商務(wù)聚集能力越來(lái)越強(qiáng)有很大關(guān)系，其次確實(shí)是限購(gòu)下住宅資金壓縮，商業(yè)寫(xiě)字樓成為投資出口之一。

　　不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)該適度回歸理性。據(jù)測(cè)算，寫(xiě)字樓平均回報(bào)率在6%左右，零售商業(yè)在5%。  這意味著，當(dāng)前情況下，投資寫(xiě)字樓或商鋪來(lái)收租，回報(bào)是很有限的�？梢哉f(shuō)，大多投資看重的仍然還是升值預(yù)期。不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)的升值預(yù)期跟住宅完全不同。住宅升值預(yù)期受供需關(guān)系影響，供需決定價(jià)格，這是一個(gè)價(jià)格模型。而商業(yè)地產(chǎn)則是價(jià)值模型，是經(jīng)營(yíng)資料，是不可移動(dòng)的生產(chǎn)資料，所以更多追求其經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的價(jià)值。價(jià)值再回歸為價(jià)格，就與短期的供求沒(méi)有太直接關(guān)系。目前價(jià)格回報(bào)率水平較為明確，價(jià)格上漲只會(huì)造成回報(bào)率更低。

　　東方早報(bào)：中小投資者大量投向小戶型辦公樓是否存在風(fēng)險(xiǎn)？

　　柳費(fèi)國(guó)：中小投資者投資這類物業(yè)，除了投資渠道少，與當(dāng)前通脹有很大關(guān)系，未來(lái)進(jìn)一步加大的趨勢(shì)也是有目共睹。就房地產(chǎn)而言，土地成本、建筑成本和資本效率成本都在上漲；其未來(lái)發(fā)展，不論價(jià)格和價(jià)值怎樣，至少其成本是上漲的。從成本法則來(lái)講，中小投資者當(dāng)下選擇商業(yè)地產(chǎn)類投資是合適的。

　　另外，從熱銷項(xiàng)目來(lái)看，受中小投資者青睞的項(xiàng)目，要么靠近交通樞紐，要么靠近規(guī)劃新城。這些都是產(chǎn)業(yè)和人聚集的地帶。這兩者聚集，會(huì)進(jìn)一步形成城市，從而消化市場(chǎng)。上海大區(qū)域的房地產(chǎn)格局是相對(duì)健康的，這類產(chǎn)品的規(guī)劃還不錯(cuò)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也可以，風(fēng)險(xiǎn)不大。

　　要做好中長(zhǎng)期投資準(zhǔn)備

　　全佳·全斯美德總經(jīng)理端恒

　　東方早報(bào)：對(duì)于下半年或者未來(lái)三季度的交易如何預(yù)測(cè)？

　　端恒：CPI依然很高，住宅調(diào)控力度有增無(wú)減，商業(yè)地產(chǎn)炒作越來(lái)越熱。下半年尤其三季度大的市場(chǎng)環(huán)境難以出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變，因此預(yù)計(jì)市場(chǎng)趨勢(shì)仍將維持。

　　東方早報(bào)：大量小戶型寫(xiě)字樓成為投資品的話，會(huì)對(duì)未來(lái)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)哪些影響?

　　端恒：投資客比重過(guò)高必然導(dǎo)致更高的空置率，且入駐企業(yè)的品質(zhì)也難以控制，對(duì)于地方政府發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的初衷會(huì)有些偏差，其負(fù)面影響是客觀存在的。因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，地方政府要發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，提升區(qū)域的商業(yè)氛圍，達(dá)到促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的，僅僅依靠增加商辦用地的出讓比重是不夠的，更應(yīng)該對(duì)其產(chǎn)品的投資比重加以控制。

　　東方早報(bào)：中小投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在哪里？該如何理性對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)的投資？

　　住宅的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自政策的不確定性所導(dǎo)致的價(jià)格漲跌，但城市化所導(dǎo)致的剛性需求是客觀存在的。商業(yè)地產(chǎn)則不然，無(wú)論辦公樓還是商鋪，從根本上都是生產(chǎn)工具，商業(yè)地產(chǎn)的自用需求會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期而急劇波動(dòng)。因此，中小投資者不應(yīng)簡(jiǎn)單被所謂的回報(bào)率所誘惑，而應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商背景、專業(yè)能力以及項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位有清晰認(rèn)識(shí)，參考專業(yè)人員的意見(jiàn)。最重要的是要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，要做好中長(zhǎng)期投資的準(zhǔn)備。