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　　由于住宅房源的限購(gòu)和限貸，商業(yè)地產(chǎn)用房升溫導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)迅速。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，全市商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、購(gòu)房貸款同比增幅均在35%以上。不過(guò)，今后商業(yè)地產(chǎn)的“雙不限”優(yōu)勢(shì)將隨上海銀監(jiān)局的一紙禁令而被打破。

    昨日獲得一份由上海銀監(jiān)局下發(fā)的《關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》。該文件明確要求今后各銀行須嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款用于購(gòu)買商業(yè)用房，且今后凡是利用貸款購(gòu)買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工的房源。換而言之，今后購(gòu)房者如需貸款購(gòu)買辦公樓、SOHO、商鋪等商業(yè)用房，這些房源必須符合“現(xiàn)房”條件而非現(xiàn)在的“期房”。

　　記者在這份文件上看見(jiàn)，銀監(jiān)局要求嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款的一系列政策和要求，其中包括嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款用于購(gòu)買商業(yè)用房，對(duì)于個(gè)人創(chuàng)業(yè)貸款等經(jīng)營(yíng)性貸款購(gòu)買商業(yè)用房的，應(yīng)該按照商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理規(guī)定執(zhí)行；無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人，利用貸款購(gòu)買商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房源；并再次強(qiáng)調(diào)對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒(méi)有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。

　　“這確實(shí)是給商業(yè)地產(chǎn)的銷售出了一個(gè)難題。”德佑地產(chǎn)交易按揭部高級(jí)經(jīng)理?xiàng)钣揽”硎荆?ldquo;目前有相關(guān)規(guī)定要求個(gè)人消費(fèi)貸款不能用于購(gòu)買住宅房源，但在購(gòu)買商業(yè)用房時(shí)，很多代理機(jī)構(gòu)與中介會(huì)把這類房源操作成"消費(fèi)品"。”

　　商業(yè)地產(chǎn)行情持續(xù)火熱

　　數(shù)據(jù)顯示，今年7、8月間，全市新建辦公樓成交面積為35.4萬(wàn)平方米，已超去年三季度累積成交面積的9.0%，保持今年一、二季度間的同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；供應(yīng)面積為20.42萬(wàn)平方米，僅占同期成交面積的57.7%。新建辦公樓在持續(xù)供不應(yīng)求的情況下，其均價(jià)再次升至2.91萬(wàn)元／平方米，較今年二季度時(shí)的均價(jià)水平上漲15.5%，比去年四季度低點(diǎn)累積漲幅更達(dá)60.3%。

　　記者從相關(guān)渠道了解到，今年上半年，有超過(guò)三分之一的房地產(chǎn)新增貸款投向商業(yè)用房開(kāi)發(fā)和購(gòu)房領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)信貸已經(jīng)成為銀行競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)，其中有些銀行為了短期業(yè)績(jī)，放松審貸標(biāo)準(zhǔn)，埋下了信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等隱患。

　　“大量資金涌入，致使商業(yè)地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升，租金回報(bào)率明顯下降，甚至低于貸款利率，價(jià)格泡沫隱現(xiàn)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中心分析師羅寅申認(rèn)為，“一旦資金退出，房?jī)r(jià)下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。”

　　這或許可以解釋此次上海銀監(jiān)局為何會(huì)收緊商業(yè)地產(chǎn)的貸款。

　　限貸對(duì)購(gòu)房影響或有限

　　有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，這一文件最嚴(yán)厲的是今后只能用貸款買已竣工驗(yàn)收的商業(yè)用房，“這就等于說(shuō)，現(xiàn)在很多商住兩用"期房"的開(kāi)發(fā)商，要么失去一部分客戶，要么就延期等到房子全部造好才開(kāi)盤。”

　　目前商品房（包括住宅和商業(yè)）都遵循結(jié)構(gòu)封頂就可以申請(qǐng)預(yù)售許可證繼而開(kāi)盤銷售的規(guī)則。就商業(yè)用房而言，從結(jié)構(gòu)封頂?shù)娇⒐を?yàn)收，需一年半左右時(shí)間。換而言之，銀監(jiān)局的一紙禁令等于延長(zhǎng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金回籠的時(shí)間。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)整體影響不大。“對(duì)于以出售型商業(yè)物業(yè)為主的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這確實(shí)增加了項(xiàng)目銷售難度；而對(duì)于長(zhǎng)期持有性開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)所謂現(xiàn)房不現(xiàn)房，他們更多地還要依靠物業(yè)經(jīng)營(yíng)獲得更大的收益。”同策研究中心分析師張宏偉表示，“例如通過(guò)不同業(yè)態(tài)組合，不斷對(duì)商業(yè)購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境進(jìn)行升級(jí)，增加人流，同時(shí)將帶動(dòng)租金上漲。這樣的話，投資回報(bào)率也會(huì)逐步提高，物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益就越來(lái)越放大。”

　　分析延伸：選擇一次性付款大有人在

　　“事實(shí)上，目前有多個(gè)銷售火爆的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是通過(guò)其他辦法來(lái)支撐其項(xiàng)目銷售的。”一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商代表告訴商報(bào)記者。“比如SOHO中國(guó)，在之前的上市和銷售上積累了很多資金，近年來(lái)便在上海大肆收購(gòu)，而其中部分都是已經(jīng)建成的現(xiàn)房。它們到手就可以賣，迅速產(chǎn)生現(xiàn)金收益。資金回籠后再進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目。”

　　值得一提的是，在去年年底開(kāi)盤的中山萬(wàn)博廣場(chǎng)即為SOHO中國(guó)旗下的項(xiàng)目，其售價(jià)為4.5萬(wàn)－5萬(wàn)元／平方米。經(jīng)過(guò)大半年的銷售后，該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段。據(jù)一位寫(xiě)字樓代理公司的工作人員透露，在中山萬(wàn)博廣場(chǎng)的購(gòu)房者中，一次性付款的人數(shù)不在少數(shù)。

　　“目前商業(yè)地產(chǎn)的貸款是首付五成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，期限不得超過(guò)10年。去年不少人因?yàn)殂y行貸款比較嚴(yán)苛，都選擇一次性付款。”該人士表示。“即使是限貸，對(duì)于這一類人來(lái)說(shuō)也不構(gòu)成太大困難。”