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    據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周(7.4-7.10)南京寫字樓成交面積約6743.17平米，南京商鋪成交面積約4225.63平米，上半年南京寫字樓等辦公用房的成交約為去年同期的2.3倍，商鋪的成交量略下滑。從數(shù)據(jù)不難看出南京商業(yè)地產(chǎn)的熱潮，尤其是南京寫字樓，但巨大熱潮下也存在隱患。

    南京寫字樓市場(chǎng)隱藏泡沫化隱憂

    與商鋪的不溫不火相比，上半年南京寫字樓等辦公用房的成交卻非�；鸨�。據(jù)統(tǒng)計(jì)，辦公用房上半年累計(jì)上市量42.7萬(wàn)平米，約為去年同期的3.6倍；上半年累計(jì)成交量23.88萬(wàn)平米，約為去年同期的2.3倍。

    具體到各個(gè)板塊，上半年，城中寫字樓供求比只有0.29，供不應(yīng)求，庫(kù)存量大幅下降，消化形勢(shì)相對(duì)樂(lè)觀。城北、河西的供求比在1.8左右，供略大于求，庫(kù)存量小幅增長(zhǎng)，基本保持平穩(wěn)。城南、江寧、浦口的供求比均在2-3左右，供嚴(yán)重大于求，消化壓力較大。六合的供求比達(dá)到11以上，消化形勢(shì)最為嚴(yán)峻。

    張輝分析說(shuō)，供需翻倍增長(zhǎng)是寫字樓等辦公用房繁榮的數(shù)據(jù)標(biāo)志和最具說(shuō)服力的證據(jù)，住宅限購(gòu)、資金過(guò)剩、消費(fèi)增長(zhǎng)、地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)合力推動(dòng)是其繁榮的主要推動(dòng)力，但是，過(guò)快的增長(zhǎng)速度暗含了過(guò)熱和泡沫化的隱憂，回歸與收入和消費(fèi)增長(zhǎng)相匹配的發(fā)展速度應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急。

    新的市中心——河西和南部新城的核心區(qū)——城南，由于新建辦公用房規(guī)模龐大，庫(kù)存量處于快速增長(zhǎng)過(guò)程中，分別占全市總量的21%和13%。

    近日，新推可售寫字樓項(xiàng)目較少直接影響了南京寫字樓成交量，預(yù)計(jì)隨著南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目陸續(xù)上市銷售，下半年南京寫字樓成交預(yù)計(jì)將有更加突出的表現(xiàn)。

    商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張需求推高凈吸納量

    事實(shí)上，在今年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)上，由于看好未來(lái)寫字樓租金和資本值增長(zhǎng)的前景，國(guó)內(nèi)外投資者需求保持強(qiáng)勁，來(lái)自眾多企業(yè)的擴(kuò)張需求也推高著市場(chǎng)的凈吸納量。在寫字樓市場(chǎng)，跨國(guó)公司擴(kuò)張需求持續(xù)推高市場(chǎng)凈吸納量，新建成的超甲級(jí)寫字樓的租賃表現(xiàn)尤為活躍。

    而在今年第二季度值得關(guān)注的趨勢(shì)是，樓內(nèi)的擴(kuò)租活動(dòng)相當(dāng)活躍，租戶搬離后所留下的空置面積被有擴(kuò)租需求的樓內(nèi)其他租戶迅速吸納，這一趨勢(shì)推動(dòng)著寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量快速上升4.6%。

    上周南京寫字樓成交建鄴區(qū)又坐回了第一的寶座。功臣依然是南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，在售14號(hào)樓商業(yè)性質(zhì)房源，16000-18000元/平左右；18號(hào)樓精裝小戶型面積36-62平米，均價(jià)15000-16000元/平;此外還有4、7、10號(hào)樓住宅，面積117、133、168平米，現(xiàn)房，毛坯交付，均價(jià) 17500元/平。此外，預(yù)計(jì)7月22日開(kāi)盤推出17號(hào)樓共743套房源，其中720套精裝小戶型，面積36-62平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，另外 23套為商業(yè)，目前可繳納2萬(wàn)元排號(hào)費(fèi)。13號(hào)樓5A級(jí)寫字樓銷許已領(lǐng)，共285套房源，其中275套辦公，10套商業(yè)，推出時(shí)間待定。