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    2011，是“棄宅從商”的時間節(jié)點。原本因風險大、對開發(fā)商素質(zhì)要求高，而令投資客出手謹慎的商業(yè)地產(chǎn)，卻在住宅市場受限之時，成為資金承接場所。此為“天時”。

    此外，前期建造的諸多居住社區(qū)，日漸成熟，人口的順利導(dǎo)入，是大型社區(qū)商業(yè)安心進駐的“人和”。這些商業(yè)項目在提升板塊消費層次、擴大影響力的同時，吸引了看好板塊未來的人的投資。

    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟在最新發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》中顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)爆發(fā)式增長，尤其是一線城市。若按照去年的增長幅度計算，預(yù)計今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額將接近萬億元。

    人才薪水先“泡沫”

    來自上海搜房網(wǎng)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年8月，上海寫字樓共計成交1379套、成交面積226129平方米，環(huán)比7月份，成交套數(shù)和面積分別增長1.7%和45.7%%；和2010年7月同期相比，成交套數(shù)和面積分別上漲6.5%和118.2%。

    佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅也曾表示，總體看來，今年前7個月上海寫字樓和商鋪的成交總量，已在過去6年同期中排名第一，且比6年的平均水平高出了15.43%。

    今年上海新增土地市場供應(yīng)中，商業(yè)辦公地塊出讓總量同比提升34%，達126萬平方米，規(guī)劃建筑面積為261萬平方米。預(yù)期后兩年，會有更多商業(yè)辦公項目入市。

    商業(yè)地產(chǎn)的走勢也體現(xiàn)在對人才的渴求、經(jīng)理人薪水的提高上。萬達商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理楊澤軒講過這樣一個故事：“一個剛畢業(yè)的小孩進入萬達后一個月拿兩千，去年年底拿六千，今年獵頭找到他，他開出了70萬年薪的高價，最后講到60萬。”他認為，商業(yè)地產(chǎn)正在走向泡沫。

    盡管上海銀監(jiān)局近期發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風險提示，只能對“現(xiàn)房”放貸，個人消費貸款將被禁止購買商業(yè)用房，隨即8月的商鋪成交面積應(yīng)聲而落，但在調(diào)查中顯示：超過半數(shù)的投資者，仍看好商業(yè)地產(chǎn)。

    社區(qū)商鋪領(lǐng)銜回報率

    社區(qū)商鋪在商鋪產(chǎn)品中，最受中小投資者青睞。在調(diào)查中，占到40%的人選擇了“社區(qū)/軌交商鋪”一項。

    上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，在8月29日-9月4日一周的成交面積前十中，除奉賢的奉賢農(nóng)產(chǎn)品交易市場屬于市場類商鋪，其他9個均為社區(qū)商鋪。

    其中嘉定北部的玲瓏灣城一期成交4667平方米，位列榜首；此外還有三盛頤景園、浦江寶邸、世紀同樂等項目居前十。

    社區(qū)商鋪有總價低、周邊人口多、消費能力強，宜商宜租，收益穩(wěn)定等優(yōu)勢，并可與住宅形成互利，可經(jīng)營咖啡館、便利店、干洗店、美發(fā)店等。挑選社區(qū)商鋪需注意地理位置，同一條街上，也會出現(xiàn)客流冰火兩重天的情況。最好是路口、近車站等處，不要選擇拐角處的門面。

    德佑地產(chǎn)經(jīng)理陳小強認為，商鋪價值主要體現(xiàn)在后期經(jīng)營上，而炒作令很多商鋪尚未營業(yè)便價格高企，后期經(jīng)營可能難以為繼。

    對于資金實力較強的投資者，可以選擇成熟商圈甚至中心地段的商鋪，投資回報率約在8%-12%。

    郊區(qū)商圈成氣候

    華燕市場研展中心的數(shù)據(jù)顯示，8月商鋪成交中，郊區(qū)成交占比仍為主力。閔行、嘉定、奉賢依次排名前三席，閔行以31382平方米的成交量領(lǐng)跑全市，華漕板塊的銀麗華公寓本月集中成交23589平方米，僅此1例占到全區(qū)成交量的75%。

    在住宅大幅成交的推動下，嘉定商鋪市場漸成氣候，成交面積23009平方米，在當前的商鋪市場中占據(jù)一席之地。江橋萬達廣場、新世界生活廣場、尚都國際大廈、嘉天下休閑廣場等多個商鋪項目都取得了不俗的銷售業(yè)績，無論商業(yè)氛圍還是去化速度較往年都明顯提升。

    高價位商鋪基本上位于中心城區(qū)和次中心城區(qū)，新華路板塊的中山萬博廣場以95962元/平方米居榜首。五角豐達商務(wù)廣場、寶山萬達廣場、上海港國際客運中心等也有成交，均價在6萬-7萬元/平方米。

    在調(diào)查中，有42%的人選擇了“江橋等成長中的板塊”，31%的人選擇了徐家匯、南京路等傳統(tǒng)成熟商圈。

    商圈商鋪的選擇，則須考慮到經(jīng)營模式和業(yè)態(tài)。如淮海路的“無限度”曾經(jīng)歷整個4層空置率達92%的“冬季”。整個淮海中路東段，經(jīng)重新規(guī)劃改造后，引入了力寶廣場，以及LV、GUCCI等多個國際品牌后，人氣上有了好轉(zhuǎn)�？梢娂词钩墒焐倘σ灿兴澜牵�投資者需要謹慎選擇。

    稀缺型辦公樓搶手

    辦公樓方面，華燕的數(shù)據(jù)顯示，2011年8月全市辦公樓成交價格為33848元/平方米，環(huán)比上漲了55.91%。成交均價為今年以來首次突破3萬元/平方米。

    從具體的成交情況來看，上海港國際客運中心商業(yè)配套項目1的整購加大了成交量，其60288元/平方米的成交均價亦拉動了整體成交均價的上漲。

    另外，上海環(huán)球金融中心以83000元/平方米的單價成交；同時亦有項目成交均價有所上漲，如中信廣場7月以63072元/平方米均價成交，本月已漲至71072元/平方米，漲幅為12.68%�？梢娹k公樓投資需求依舊不減，市場仍屬樂觀。

    高品質(zhì)和占據(jù)稀缺資源的項目，是搶手貨。

    此外，也有許多投資者看好綜合體項目，這一物業(yè)在全國各個城市開花，漸成主流。如寶山萬達廣場，即推出了辦公綜合體。金地集團董事長凌克表示，2011年將在商業(yè)地產(chǎn)投資1-2個綜合體項目。今后5年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度保持在集團總投資額的20%左右，爭取在全國投資20個綜合體。中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛曾表示，大型城市綜合體將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。