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    10萬每平方的單價(jià)在豪宅迭出的上海并不稀奇，但這個(gè)價(jià)格卻已經(jīng)是寫字樓的“天價(jià)”。日前，瑞安旗下21世紀(jì)中心大廈以均價(jià)102955元/平方米售出，創(chuàng)下了寫字樓單價(jià)新高。記者了解到，住宅市場(chǎng)低迷不振的同時(shí)，寫字樓市場(chǎng)開始異軍突起，吸納了大量被住宅市場(chǎng)擠出的資金及需求。

    一年賺100%  22.7億寫字樓整體成交

    9月22日，瑞安建業(yè)旗下上海浦東陸家嘴金融區(qū)的21世紀(jì)中心大廈12個(gè)樓面的房源售出，總成交金額達(dá)22.7億元，成交均價(jià)達(dá)102955元/平方米，創(chuàng)下上海寫字樓成交均價(jià)的新高。

    據(jù)了解，此次推出的12個(gè)樓層為是21世紀(jì)中心大廈的公寓式辦公部分，位于整幢大樓的42層至55層頂層，共81套房源。

    資料顯示，21世紀(jì)中心大廈位于小陸家嘴核心地段，原投資商為美國(guó)漢斯與光大集團(tuán)、新加坡酒店集團(tuán)，項(xiàng)目集辦公、酒店和服務(wù)公寓于一體，由地上49層和地下3層的建筑組成，總建筑面積約為9.26萬平方米。

    2010年11月，瑞安建業(yè)宣布以不超過9.3億元的價(jià)格收購(gòu)二十一世紀(jì)中心大廈72.7%的權(quán)益，收購(gòu)物業(yè)部分包括酒店樓層、公寓式辦公室樓層及若干停車位;而此次出售，瑞安建業(yè)所獲利潤(rùn)率預(yù)計(jì)可以達(dá)到100%。

    寫字樓租金回升至2008年水平

    上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，來自跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)的強(qiáng)勁需求，使得上海甲級(jí)寫字樓的租金水平在一季度的小幅震蕩后一路上揚(yáng)，在8月已經(jīng)達(dá)到8.75元/平方米/天，環(huán)比增加6.8%，步步逼近2008年滬寫字樓租金大跌前的高位水平9.7元/平方米/天。

    事實(shí)上，今年5月，DTZ戴德梁行就曾指出，與2010年第一季度相比，今年一季度全市甲級(jí)寫字樓租金漲幅已達(dá)20.3%。而根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)來看，8月上海甲級(jí)寫字樓的租金又已較此前的四五月份時(shí)有了超一成的漲幅。

    與租金上漲形成聯(lián)動(dòng)呼應(yīng)的是，8月上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率僅為8.5%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到3年以來的歷史低位。目前，市場(chǎng)中不少甲級(jí)寫字樓都已經(jīng)接近滿租。從8月的租賃來看，租戶多來自貿(mào)易、金融、機(jī)械、計(jì)算機(jī)等行業(yè)。

    回報(bào)率提高促使整體收購(gòu)頻繁

    甲級(jí)寫字樓租金一路上揚(yáng)，投資寫字樓的預(yù)期回報(bào)相應(yīng)提高，這也讓整盤持有，導(dǎo)入新模式管理顯得更有價(jià)值空間。

    進(jìn)入2011年之后，上海寫字樓市場(chǎng)整棟轉(zhuǎn)手案例開始頻繁出現(xiàn)。“外資基金和國(guó)內(nèi)的開發(fā)商加快了在上海寫字樓市場(chǎng)的布局。”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，除了SOHO中國(guó)寫字樓包裝出售的特殊案例之外，多數(shù)項(xiàng)目易手后的買家都將精力集中在長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)方面。預(yù)計(jì)這種整棟整層投資，并著眼后期運(yùn)營(yíng)、價(jià)值拉升的投資趨勢(shì)還會(huì)有所加強(qiáng)。

    此外，隨著住宅投資市場(chǎng)擠出效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，國(guó)內(nèi)中小投資者也出現(xiàn)更多的寫字樓整層收購(gòu)意圖，投資手筆都在千萬級(jí)以上。來自中原研究咨詢部的數(shù)據(jù)顯示。2011年1-8月份，上海辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)127.95萬平方米，同比下滑18.2%;與此同時(shí)，成交卻同比大漲44.8%，達(dá)到92.22萬平方米。

    政策解讀商業(yè)地產(chǎn)限貸  寫字樓影響小于商鋪

    在開發(fā)商紛紛將目光投向商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)期長(zhǎng)，相比住宅市場(chǎng)投資的風(fēng)險(xiǎn)更大，政府針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過快的現(xiàn)象發(fā)布了期房限貸政策，拉開了商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的序幕。8月23日，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，要求對(duì)未竣工驗(yàn)收的商業(yè)地產(chǎn)停止發(fā)放商業(yè)貸款，停止個(gè)人消費(fèi)貸款用于購(gòu)買商業(yè)用房。

    這項(xiàng)政策的出臺(tái)對(duì)近期過熱的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)無疑起到了風(fēng)向標(biāo)的作用，在限貸政策發(fā)布后的幾周內(nèi)，上海商業(yè)地產(chǎn)的成交量出現(xiàn)了一定程度的回落，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海商業(yè)地產(chǎn)的日均成交量已從8月限貸之前的96套下降至限貸后首周的73套，日均成交面積也從8月的1.48萬平方米下降至6437平方米。

    但從成交的情況來看，辦公樓受限貸政策的影響整體要小于商鋪，對(duì)大多數(shù)位于成熟地段的甲級(jí)寫字樓來說，在銷售之前都已竣工，而此次的限貸主要針對(duì)商業(yè)期房項(xiàng)目，尤其是對(duì)個(gè)人貸款用于購(gòu)置商業(yè)項(xiàng)目起到了很大的限制作用，對(duì)于大型的商鋪和寫字樓而言，受限購(gòu)政策的影響則相對(duì)小些。