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　　“2011年，僅成都寫字樓供應(yīng)量就高達130萬平方米左右。然而，這樣的年供應(yīng)量還在不斷刷新，預(yù)計2012年，成都僅寫字樓供應(yīng)量將高達150萬平方米左右。”昨日，四川中原地產(chǎn)研究中心副主任張雙紅在談到成都寫字樓發(fā)展趨勢時感慨萬千。她說，近年來，成都寫字樓越“長”越高，其增長速度已趕超杭州、天津等城市。而來自成都透明房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月，成都寫字樓成交量高達14223套，刷新了近年來寫字樓成交紀錄。

　　踏上快車道成都寫字樓幾何式增長

　　118米、160米、190米……而這些紀錄，很快被400米的高度所刷新。據(jù)悉，由綠地集團斥資打造的成都綠地中心400米超高層建筑規(guī)劃日前正式落定，建成后將全面提升“成都東村”的整體形象，推動成都東部的發(fā)展。記者注意到，盡管，成都寫字樓的高度在不斷被刷新，不同的高度，卻印證了相同的業(yè)態(tài)和趨勢：那就是成都寫字樓正在加速升溫。

　　2011年，當住宅市場遭遇政策這只“有形之手”的調(diào)控，進入相對緩慢發(fā)展階段之后，商業(yè)地產(chǎn)卻逆勢發(fā)力。在經(jīng)歷了多年沉寂與發(fā)展之后，成都商業(yè)地產(chǎn)開始踏上了地產(chǎn)開發(fā)的快車道。作為寫字樓，無論是新增量還是成交量，都在被不斷刷新紀錄。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年成都寫字樓供應(yīng)量為37萬平方米，到2010年翻了一番，供應(yīng)量約70萬平方米。而據(jù)四川中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年，成都僅純寫字樓供應(yīng)量就高達130萬平方米左右。而寫字樓新增量還在不斷提速。預(yù)計2012年，成都寫字樓供應(yīng)量可能高達150萬平方米左右。

　　遍地開花市場出現(xiàn)兩極分化

　　2011年，與成都寫字樓在呈現(xiàn)“井噴”增長的同時，寫字樓租金價也跟著穩(wěn)步上揚。據(jù)地產(chǎn)人士介紹，當前，成都市甲級寫字樓平均凈有效租金達110元/平方米/月，成為近年來，成都市場歷史最高租金，較去年同期大幅上漲20.1%。位于核心區(qū)域的甲級寫字樓物業(yè)，尤其是硬件條件過硬、配套管理出色的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，在相當長的時間內(nèi)仍將繼續(xù)保持活躍的成交。當然，成都寫字樓租金價在穩(wěn)步上揚的同時，租金上漲的“紅利”并非出現(xiàn)了“吃大鍋飯”。高紅利，總是光顧著那些具有競爭力的甲級寫字樓。比如，新誕生的中環(huán)廣場、豐德國際、新希望大廈等。相反，如成都冠城廣場、蜀都中心等，作為一些歷史地標性的寫字樓，其租金價上漲幅度卻并不大。更要緊的是，這些老式寫字樓，由于硬件、軟件無法與時代發(fā)展同步，它們在激烈的市場競爭中逐漸顯得乏力。那些曾經(jīng)安營駐扎在這些寫字樓的企業(yè)，也逐漸搬遷出來，投入了目前一些富有競爭力的新型甲級寫字樓懷抱。曾經(jīng)的地標性寫字樓，而今顯得年老珠黃，再沒有了昔日的魅力與風采。

　　伴隨著一座又一座寫字樓項目的竣工投入使用，成都寫字樓市場競爭越來越激烈。對于目前寫字樓的發(fā)展狀況，衡信柏迪西南區(qū)總經(jīng)理黃云龍分析認為，雖然目前寫字樓的需求發(fā)展超過兩三年前的預(yù)期，但在市中心核心區(qū)域與軌道交通相連且單一業(yè)權(quán)的高品質(zhì)甲級寫字樓，依然是皇帝女兒不愁嫁，預(yù)計未來前景相對樂觀。

　　投資寫字樓需要專業(yè)眼光

　　194米的華潤大廈、200米的棕櫚泉國際中心、206米的明宇金融廣場、248米成都國際金融中心、280米的成都環(huán)球貿(mào)易廣場、320米的保利國際廣場……成都寫字樓的高度就一直在被不斷打破。在成都寫字樓高度被不斷提升的同時，項目的建筑設(shè)計標準也迎來一次次升級。而在高成本、高標準下打造的項目，自然是免不了與其相應(yīng)的高租金以及高物管費用的增加。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年成都甲級寫字樓租金累計漲幅3%左右。

　　有一組數(shù)據(jù)引人矚目：世界500強中200余家跨國企業(yè)擴展城市排行上，成都僅排在北京、上海、廣州和深圳之后，位居二級城市之首。同時，這200余家跨國企業(yè)中，有22%在成都設(shè)有分支機構(gòu)，這些跨國企業(yè)的入駐給成都寫字樓的發(fā)展帶來了難以想象的機遇。事實上近兩年來，成都寫字樓需求增量部分主要來自新注冊的外資企業(yè)。從目前市場來看，甲級寫字樓的銷售價格和高檔住宅的價格相當，但是甲級寫字樓的租金水平卻遠遠高于住宅，以市中心寫字樓為例，平均租金在110元／平米／月，而同一區(qū)域內(nèi)100平米精裝住宅月租金為3000元，收益不到寫字樓的三分之一，并且由于住宅出租對象的經(jīng)常性更換，每年只能收到10個月的租金。而統(tǒng)一經(jīng)營的甲級寫字樓，合約都至少在3年以上，租金收益非常穩(wěn)定。一位地產(chǎn)人士，在談到寫字樓的發(fā)展情況時，他顯得非常樂觀。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一定程度上，寫字樓的投資收益確實較高。但是，投資寫字樓也不等于就能大賺一筆，甚至還可能出現(xiàn)虧損。

　　成交量6城區(qū)中高新區(qū)最多

　　據(jù)了解，2011年，成都僅城市綜合體就需要對寫字樓有一定的專業(yè)認識。比如，同樣的樓層，可能不同的位置出現(xiàn)的出租、租金情況可能大相徑庭。再比如，寫字樓后期收益如何？還與該寫字樓的物業(yè)公司的管理水平有關(guān)。因近百個來自成都透明網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，去年，成都寫字樓總體成交量高14223套。其中，無論是供應(yīng)量還是成交量，高新區(qū)都雄踞榜首。

　　據(jù)介紹，2011年，高新區(qū)僅純寫字樓成交量就高達5772套。在六個城區(qū)中，錦江區(qū)和成華區(qū)分別奮起直追，成交量分別為2149套和2020套。記者注意到，從2011年寫字樓成交量來看，在樓市調(diào)控影響下，下半年，成都住宅產(chǎn)品銷量較上年下滑幅度較大，但是，成都寫字樓成交量影響并不大，比如高新區(qū)，每月成交量出現(xiàn)了穩(wěn)步上漲現(xiàn)象。

　　去年相比6城區(qū)3個增長3個負增長

　　從成都透明房產(chǎn)網(wǎng)給出的數(shù)據(jù)顯示，成都寫字樓成交量，近年來一直穩(wěn)步上漲。2010年，成都寫字樓成交總量為11667套。而2011年，截至11月，成都寫字樓成交量高達14223套，再次刷新了近年來寫字樓成交紀錄。
　　成都與2010年相比，6城區(qū)漲幅最大的是高新區(qū)，上漲幅度為122.34%，其次是青羊區(qū)，漲幅為96.26%，然后是錦江區(qū)，漲幅為57.44%。相反，與2010年相比，錦江區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)寫字樓成交大幅下滑，其中，金牛區(qū)下滑為—46.38%；武侯區(qū)下滑-36.79%；成華區(qū)下滑-14.48%。

　　四川中原地產(chǎn)地產(chǎn)研究中心主任周覓認為，2011年四季度開始，商業(yè)地產(chǎn)沒有出現(xiàn)預(yù)期中的火熱，市場銷售表現(xiàn)平淡，2012年成都商業(yè)地產(chǎn)仍可能出現(xiàn)一定起伏，但預(yù)計下半年市場將好過上半年。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)量大，大量項目等待入市，2012年成都商業(yè)地產(chǎn)將進入發(fā)展集中爆發(fā)的一年。寫字樓方面，未來2-3年約有60余個項目400-500萬平米寫字樓等待進入市場，加上2011年市場存量近300萬平方米，寫字樓市場消化壓力非常大。商業(yè)方面，約200-300萬平方米大型商業(yè)廣場處于建設(shè)之中，也將在未來2-3年內(nèi)逐步投入使用。