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    ——訪豫航中心營(yíng)銷總監(jiān)康彥武

    經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)：2011年，住宅限購(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)火熱，寫(xiě)字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的一部分，異軍突起，集體放量，您怎么看待2012年寫(xiě)字樓市場(chǎng)走向？

    康彥武：根據(jù)目前鄭州現(xiàn)有的寫(xiě)字樓項(xiàng)目來(lái)看，2012年寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。當(dāng)前，住宅市場(chǎng)不好，但凡有寫(xiě)字樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，都先把寫(xiě)字樓推出來(lái)，這造成了寫(xiě)字樓扎堆現(xiàn)象。

    今年上半年，是寫(xiě)字樓市場(chǎng)最火的時(shí)候，這種形勢(shì)一直持續(xù)到今年的八九月份。

    今年3月份，住宅市場(chǎng)開(kāi)始限購(gòu)，各方資金開(kāi)始轉(zhuǎn)入寫(xiě)字樓領(lǐng)域。四五月份，鄭州的寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。那個(gè)時(shí)候，寫(xiě)字樓賣(mài)得很好，原來(lái)投資住宅的炒樓者，紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。住宅受限，寫(xiě)字樓火熱，這讓開(kāi)發(fā)商看到了寫(xiě)字樓的希望。于是，八九月份的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始加緊推出寫(xiě)字樓項(xiàng)目，所以目前的寫(xiě)字樓項(xiàng)目大部分都是今年年底或明年年初開(kāi)盤(pán)，數(shù)量很大，現(xiàn)在已經(jīng)感受壓力了。

    經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)：寫(xiě)字樓群起，是否有過(guò)熱的隱患？在當(dāng)前的地產(chǎn)形勢(shì)下，結(jié)合貴公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，請(qǐng)您談?wù)剬?xiě)字樓應(yīng)如何突圍？

    康彥武：目前，這個(gè)階段已經(jīng)過(guò)熱了。寫(xiě)字樓的需求是有限的，根據(jù)鄭州現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)總量和發(fā)展水平來(lái)看，對(duì)于寫(xiě)字樓的需求增長(zhǎng)并不大。但目前鄭州寫(xiě)字樓的推出速度太快，存有量較多，幾乎是爆炸性的。

    這一方面跟當(dāng)前的調(diào)控政策有關(guān)，住宅限購(gòu)，商業(yè)不限。另一方面，也和政府的規(guī)劃有關(guān)。CBD作為鄭州的商務(wù)中心，用了不到十年的時(shí)間就建成了，并且?guī)缀跞�部都是�?xiě)字樓。截至目前，CBD的寫(xiě)字樓還有不少空置。這邊還沒(méi)填滿，鄭州新東站就開(kāi)始建設(shè)了，并且全是百米以上的高層綜合體，上面是寫(xiě)字樓，下面是商鋪，建成后估計(jì)寫(xiě)字樓的體量大概在幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)平米。除此之外，還有CBD副中心，現(xiàn)在還沒(méi)開(kāi)始建設(shè)。而這只是鄭東新區(qū)這一塊，此外還有運(yùn)河新區(qū)、火車(chē)站西廣場(chǎng)等。

    我們的項(xiàng)目在省政府旁邊，是標(biāo)準(zhǔn)意義上的政務(wù)區(qū)。目前，在我們項(xiàng)目方圓500米的距離內(nèi)，大概就有四五家寫(xiě)字樓項(xiàng)目，合計(jì)有四五十萬(wàn)平米，總量來(lái)說(shuō)也不小。但其中有兩個(gè)是老項(xiàng)目了，已經(jīng)消化了很大一部分。目前，我們這個(gè)項(xiàng)目的7萬(wàn)多平方，也已經(jīng)賣(mài)掉了60%。相對(duì)著新東站和CBD區(qū)域來(lái)說(shuō)，總量還是少的多，壓力并不是很大。

    區(qū)位屬性決定了目前客戶類型，我們通過(guò)對(duì)目標(biāo)企業(yè)準(zhǔn)確定位，發(fā)現(xiàn)在政務(wù)區(qū)辦公的企業(yè)大多是大型的，具備一定知名度和品牌形象的企業(yè)，此類企業(yè)跟政府接觸較多。只要我們把握好自己的優(yōu)勢(shì)，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，完成銷售應(yīng)該不成問(wèn)題。

    經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)：2011年，關(guān)于寫(xiě)字樓是否過(guò)火是業(yè)界一直爭(zhēng)論的話題，您認(rèn)為目前投資寫(xiě)字樓有沒(méi)有潛在風(fēng)險(xiǎn)？請(qǐng)分析下未來(lái)鄭州的商務(wù)格局？

    康彥武：本次調(diào)控之后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的階段。房地產(chǎn)投資還是具有一定的操作性，但與以前不同了，投資收益率變低了，收益周期也變長(zhǎng)了。這也增加了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，寫(xiě)字樓也一樣，不可能再會(huì)像以前一樣了，房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期已經(jīng)過(guò)了。

    鄭州的商務(wù)格局，有從西向東演變的過(guò)程。原來(lái)說(shuō)的金融一條街，就是經(jīng)三路，都是寫(xiě)字樓。后來(lái)往東邊過(guò)渡到未來(lái)路、中州大道，然后就是鄭東新區(qū)CBD，之后才是新東站和我們這邊。未來(lái)鄭州的商務(wù)格局往東發(fā)展的機(jī)會(huì)會(huì)越來(lái)越小，隨著運(yùn)河新區(qū)、鄭西新城等其他區(qū)域的發(fā)展，鄭州未來(lái)的商務(wù)格局將不會(huì)再像以前那么片面了，但鄭東新區(qū)依然是最集中的區(qū)域。