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　　盤點(diǎn)一下蘇州2009年寫字樓發(fā)展變化，“高度、地標(biāo)”是最能代表市場(chǎng)發(fā)展情況的。高新區(qū)、園區(qū)、中心城區(qū)、吳中區(qū)都有了自己CBD區(qū)域的地標(biāo)性建筑，其中不乏超過(guò)100米的超高層項(xiàng)目。比如湖東CBD的九龍倉(cāng)大樓420米、湖西CBD的環(huán)球188282米、湖西CBD的東方之門278米、高新區(qū)獅山路的高新國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)198米、中心城區(qū)的農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司地塊、中潤(rùn)蘇州中心268米等超高層項(xiàng)目，都起到了提升區(qū)域形象的作用。

　　成為商務(wù)中心要具備四個(gè)條件

　　綜合分析蘇州具備相當(dāng)影響力的商務(wù)中心，借鑒其他一線城市的商務(wù)中心發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)要成為商務(wù)中心必須具備以下幾個(gè)條件：

　　一是區(qū)域的交通條件要達(dá)到一定的水準(zhǔn)。道路等基礎(chǔ)建設(shè)要具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì)，具備快速對(duì)外交通資源，便于辦公人群的進(jìn)入和疏散，交通便利是商業(yè)、商務(wù)及各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本條件，城市CBD也將圍繞各種交通樞紐發(fā)展起來(lái)。

　　二是要集中大量的現(xiàn)代寫字樓。寫字樓是商業(yè)辦公的載體，多數(shù)企業(yè)辦公傾向于氣勢(shì)恢宏的現(xiàn)代高層建筑，只有聚集了大規(guī)模的寫字樓，才能吸納大量的企業(yè)進(jìn)來(lái)辦公。

　　三是要地勢(shì)平坦。大面積的山體和水域?qū)�CBD發(fā)展有阻礙作用，道路混雜、低質(zhì)量的住宅、商業(yè)和工業(yè)區(qū)混雜通常會(huì)相互排斥，周邊環(huán)境良好有序發(fā)展，能體現(xiàn)CBD城市形象和視覺景觀特色。

　　四是可開發(fā)用地的分布格局和潛力，必須有足夠多且相對(duì)集中的可開發(fā)用地，以使CBD獲得可持續(xù)發(fā)展，達(dá)到應(yīng)有的規(guī)模效用。

　　從以上歸納出的幾個(gè)要素結(jié)合蘇州城市商務(wù)中心的發(fā)展來(lái)看，湖東CBD、獅山路CBD、平江新城、滄浪新城等板塊相對(duì)來(lái)說(shuō)商務(wù)發(fā)展空間較大。

　　商務(wù)市場(chǎng)離全面繁榮期還遠(yuǎn)

　　雖然城市寫字樓發(fā)展極具空間，但就目前狀況來(lái)看，各個(gè)板塊大興土木建設(shè)的CBD在短期內(nèi)可能會(huì)面臨一段空置率較高的困難時(shí)期，蘇州商務(wù)市場(chǎng)進(jìn)入全面的繁榮期仍有較長(zhǎng)的路要走。

　　以湖東為例，時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)mall在2009年初開業(yè)后，項(xiàng)目的寫字樓目前仍未招商成功，不僅如此，板塊內(nèi)的其他甲級(jí)寫字樓的入住和租金情況也不甚理想。一葉知秋，實(shí)際上，蘇州的寫字樓仍未從2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰影中走出來(lái)，2008年下調(diào)的租金和企業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)成本的控制都未恢復(fù)。目前，甲級(jí)寫字樓的主要使用客戶為銀行、保險(xiǎn)公司、地產(chǎn)企業(yè)、國(guó)企和世界500強(qiáng)企業(yè)，反映出蘇州城市的民營(yíng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)仍未真正發(fā)展強(qiáng)大。

　　展望未來(lái)，東吳北路CBD從2008年開始發(fā)力，眾多重量級(jí)商務(wù)樓項(xiàng)目將紛紛上市，包括中潤(rùn)蘇州中心、雙冠雙銀星座等受到市場(chǎng)關(guān)注的項(xiàng)目，區(qū)內(nèi)的吳中大廈業(yè)已臨近交付使用。另外東吳北路CBD相對(duì)較為低廉的租金水平和便利的交通資源、商務(wù)配套等也會(huì)增加對(duì)企業(yè)的吸引力。

　　在蘇州城市的商業(yè)布局中，東吳北路和南門將融為一體，成為蘇州城區(qū)又一個(gè)集商務(wù)、高端百貨、金融、休閑等為一體的商圈。最后值得一提的是，東吳北路CBD內(nèi)新建寫字樓的樓盤品質(zhì)、配套設(shè)施以及為使用客戶所提供的相關(guān)服務(wù)環(huán)境都在不斷的進(jìn)步。目前許多規(guī)劃中或建設(shè)中的寫字樓項(xiàng)目在產(chǎn)品創(chuàng)新、配套設(shè)施和商務(wù)環(huán)境上都有了很大的提高，在某些方面甚至是其他CBD板塊內(nèi)的項(xiàng)目難以比擬的�？梢哉f(shuō)，東吳北路CBD的建設(shè)發(fā)展，提升了蘇州城市的整體商務(wù)環(huán)境，完善了寫字樓板塊市場(chǎng)。（聯(lián)合調(diào)查：蘇州工業(yè)園區(qū)新鴻嘉投資顧問(wèn)有限公司）