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    上海近期最受關(guān)注的事件之一，莫過于摩天大樓密集區(qū)在建的上海中心大廈和已建成的金茂大廈和環(huán)球金融中心之間出現(xiàn)了一道地面裂縫。

    人們在關(guān)注密集的摩天大樓是否會給地面造成壓力時(shí)，卻很少關(guān)心摩天大樓的巨量供應(yīng)會給寫字樓市場帶來多大的壓力。越來越多的超高層地標(biāo)性寫字樓希望能以超過15元/平方米/天以上的租金對外出租，但市場的承受能力卻沒有達(dá)到這樣的高度。

    在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，DTZ戴德梁行企業(yè)服務(wù)部華東區(qū)主管、董事傅翀宇回應(yīng)，能夠承受15元/平方米/天價(jià)格的客戶的寫字樓承租面積，僅占CBD甲級和超甲級成交面積約15%。

    上海摩天大樓供應(yīng)量驟增

    來自高力國際的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年上海甲級寫字樓供應(yīng)將會出現(xiàn)井噴：全市甲級寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)達(dá)53萬平方米，其中44%新增量在浦西，56%新增量在浦東，預(yù)計(jì)在靜安區(qū)南京西路板塊會有更多新項(xiàng)目竣工。即將入市的高端項(xiàng)目包括位于靜安區(qū)的靜安嘉里中心、華敏帝豪大廈以及位于長寧區(qū)的尚嘉中心和古北國際財(cái)富中心等。

    在上述新增甲級寫字樓項(xiàng)目中，又以地標(biāo)性的超高層建筑居多，除嘉里中心外，還有新鴻基開發(fā)的環(huán)貿(mào)廣場，會德豐廣場和國際金融中心的剩余高層單位也將繼續(xù)加入競爭陣營。

    這些擁有獨(dú)特建筑風(fēng)格以及高端物業(yè)服務(wù)和設(shè)備的摩天大樓的定位相當(dāng)一致：全部針對能承受高租金的高端租戶。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，嘉里中心、會德豐廣場、環(huán)貿(mào)廣場以及環(huán)球金融中心這些項(xiàng)目的租金報(bào)價(jià)應(yīng)該都能達(dá)到15元/平方米/天以上。

    不過，市場目前的租金承受能力卻不樂觀。傅翀宇說，平均租金超過15元/平方米/天的寫字樓成交的個(gè)案在一些CBD甲級和超甲級項(xiàng)目中會發(fā)生，此類租戶以續(xù)租和不超過1000平方米的客戶需求為主。從吸納量看，到目前為止，這部分成交約占CBD甲級和超甲級成交面積的15%，尚不能成為市場主流。

    和傅翀宇的觀點(diǎn)相近，會德豐國際廣場副總經(jīng)理廖偉超也表示，目前上海的地標(biāo)性摩天大樓越來越多，未來的市場競爭會非常激烈。今年2月，會德豐國際廣場這個(gè)浦西最高的超甲級寫字樓曾以香港知名書法家陳子慧的個(gè)人書法作品展來招徠優(yōu)質(zhì)的寫字樓客戶。

    非知名企業(yè)將成主力

    事實(shí)上，目前愿意以15元/平方米/天的租金價(jià)格租賃上海超高層寫字樓的租戶，并不全是知名企業(yè)。

    新鴻基地產(chǎn)公關(guān)部門的一位人士告訴記者，知名企業(yè)恰恰是最喜歡壓租金的商戶。愿意承受高租金的企業(yè)，往往是不知名的金融服務(wù)企業(yè)。正因如此，這些企業(yè)才最需要綁定知名的地標(biāo)性建筑，進(jìn)而提升企業(yè)的品牌影響力。

    在這樣的背景下，軟性的促銷似乎更見效果。在陳子慧個(gè)人書法作品展舉辦前，會德豐廣場還曾舉辦關(guān)于東歐文化的展覽，試圖以此提升項(xiàng)目的品牌影響力，進(jìn)而吸引更多能承受高租金的租戶入駐。

    相比之下，低價(jià)方式并不是寫字樓促銷的優(yōu)先選擇。高力國際的報(bào)告認(rèn)為，盡管2012年上半年有許多新增項(xiàng)目入市，但預(yù)計(jì)未來六個(gè)月內(nèi)上海甲級寫字樓的空置率將相應(yīng)上升，但不會超出12%。上海甲級寫字樓平均租金以及市價(jià)將保持平穩(wěn)或小幅上揚(yáng)，增幅可能放緩至個(gè)位數(shù)。

    摩天大樓開發(fā)商的資金背景似乎是導(dǎo)致寫字樓空置面積上升的同時(shí)，租金仍然能溫和上漲的原因。目前上海的地標(biāo)寫字樓開發(fā)商多為港資企業(yè)，多數(shù)凈負(fù)債比例僅在20%，且平均融資成本多數(shù)只有2%~3%，充足的財(cái)務(wù)實(shí)力顯然讓他們擁有比較強(qiáng)的客戶選擇實(shí)力。

    根據(jù)一些地產(chǎn)商透露，在上海的甲級寫字樓市場，開發(fā)商可以不僅僅根據(jù)客戶的租金報(bào)價(jià)選擇客戶，其客戶結(jié)構(gòu)更立足于長遠(yuǎn)的投資升值。