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    自2011年2月北京實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，住宅市場(chǎng)因部分人失去購(gòu)買(mǎi)資格，一度進(jìn)入“冰封期”。而打著“不限購(gòu)”旗號(hào)的商改住項(xiàng)目卻成為樓市新寵，受到眾多無(wú)購(gòu)房資格的剛需客青睞。2011年6月1日，北京市五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，全面叫停“商改住”。但近日，記者走訪北京市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，一些商住項(xiàng)目依然逆勢(shì)熱銷(xiāo)，甚至被貼上“稀缺、絕版、自由購(gòu)”的標(biāo)簽。

    業(yè)內(nèi)人士表示，相比普通民宅，商住項(xiàng)目的弊端日益顯露。比如產(chǎn)權(quán)到期后續(xù)期尚無(wú)明確規(guī)定，商住混雜影響項(xiàng)目品質(zhì)等。隨著房產(chǎn)調(diào)控和禁止“商改住”政策的細(xì)化，商改住項(xiàng)目將逐漸退出京城樓市。

    限購(gòu)之下“商改住”大熱

    “不限購(gòu)、低總價(jià)、投資自助兩宜”，開(kāi)發(fā)商為“商改住”項(xiàng)目制造的銷(xiāo)售噱頭頗多。近幾年，北京“商改住”項(xiàng)目層出不窮，這些項(xiàng)目雖按商業(yè)性質(zhì)立項(xiàng)，但卻以住宅、酒店公寓、LOFT等商住結(jié)合形式出售，為開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)和投資投機(jī)性需求進(jìn)場(chǎng)提供了便利，同時(shí)吸引著眾多初次置業(yè)的年輕人和投資者。

    “聽(tīng)說(shuō)樓市最近又回暖了，房?jī)r(jià)眼看跟著上漲，但我還有2年才擁有買(mǎi)房資格，所以一些‘商改住’項(xiàng)目也會(huì)考慮，雖然產(chǎn)權(quán)只有40年或者50年，但如果等房?jī)r(jià)上漲才入手，會(huì)更不劃算。”日前，著急購(gòu)置婚房的孫先生向新華網(wǎng)記者如是表示。

    事實(shí)上，孫先生的想法道出了不少?zèng)]有買(mǎi)房資格的剛需一族的困擾和擔(dān)憂。而近期，不少開(kāi)發(fā)商抓住市場(chǎng)上的剛性需求，積極推出“商改住”項(xiàng)目，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。

    據(jù)悉，由北京住總房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的SOCO公社目前銷(xiāo)售狀況良好。銷(xiāo)售人員告訴記者，項(xiàng)目位于霍營(yíng)地鐵站附近，均價(jià)17000元/平米，目前僅剩52平米的平層大開(kāi)間幾十套，其余戶型均已售完。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，該項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)3.10元/平方米/月，商水商電，房?jī)?nèi)通有天然氣、中水。對(duì)于記者提到的“商改住”叫停令，他表示，“我們是在政策出臺(tái)前拿到審批的，并且已經(jīng)完成產(chǎn)權(quán)分割。”

    “我勸您還是抓緊時(shí)間定下來(lái)，我們是趕在政策出臺(tái)前最后一批拿到預(yù)售證的，現(xiàn)在商住房已經(jīng)不批了，這樣的房子以后想買(mǎi)都買(mǎi)不到了。”日前，記者以購(gòu)房人身份詢問(wèn)K2百合灣售樓處時(shí)，銷(xiāo)售人員做出如上表示。此外，多家樓盤(pán)銷(xiāo)售人員也均以項(xiàng)目“稀缺、絕版”為理由向記者大肆宣傳，試圖說(shuō)服觀望人群搶搭商改住市場(chǎng)的“末班車(chē)”。

    據(jù)了解，K2百合灣項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月初將推出兩棟樓王，均為商住兩用LOFT戶型，有70平、80平多種戶型可供選擇，均價(jià)15000/平米左右。銷(xiāo)售人員郝先生透露，目前購(gòu)房排號(hào)已達(dá)到400多個(gè)，銷(xiāo)售火爆，只要拿到排號(hào)卡，就可以優(yōu)先選房子，并且可享受大幅度優(yōu)惠。當(dāng)記者追問(wèn)有多少優(yōu)惠時(shí)，該售樓人員卻表示，每平米可能優(yōu)惠1000元左右，但具體優(yōu)惠額度還沒(méi)最終確定。

    而位于北京西四環(huán)的中堂項(xiàng)目，銷(xiāo)售形勢(shì)同樣一片大好。截止8月2日，該項(xiàng)目410套房源已銷(xiāo)售254套，簽約率為62%。在記者走訪的多個(gè)“商改住”項(xiàng)目中，幾乎所有的售樓人員都表示，限購(gòu)令的出臺(tái)使關(guān)注樓盤(pán)的購(gòu)房者多了起來(lái)，來(lái)咨詢和簽約的人比以往增加不少。而限購(gòu)令下，商改住項(xiàng)目不僅得到剛需一族熱捧，也成為不少投資客首選。k2百合灣郝先生表示，有業(yè)主買(mǎi)房是為出租，認(rèn)為今后LOFT會(huì)絕版，稀有戶型更能增值。

    為何開(kāi)發(fā)商如此熱衷開(kāi)發(fā)“商改住”項(xiàng)目，并在逆勢(shì)下熱銷(xiāo)？一位從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的人士對(duì)記者表示，“商改住”項(xiàng)目之所以有市場(chǎng)，原因在于商業(yè)立項(xiàng)地價(jià)低，將商業(yè)項(xiàng)目改成住宅來(lái)賣(mài)，資金周轉(zhuǎn)快、利潤(rùn)高。與此同時(shí)，“商改住”項(xiàng)目不在限購(gòu)范圍之內(nèi)，總價(jià)較周邊普通住宅樓盤(pán)低，更容易吸引購(gòu)房者關(guān)注。在政策過(guò)渡期，開(kāi)發(fā)商“利用”購(gòu)房者心理，刺激剛需、改善性需求，導(dǎo)致商改住項(xiàng)目銷(xiāo)量持續(xù)上揚(yáng)。

     居住成本高昂

    對(duì)外地置業(yè)者或投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)置“商改住”項(xiàng)目雖然可以規(guī)避樓市限購(gòu)政策，但是其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也不小，消費(fèi)者在置業(yè)之前需要謹(jǐn)慎考慮。

    事實(shí)上，北京部分“商改住”項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)年限大幅縮水現(xiàn)象嚴(yán)重。據(jù)soco公社銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目2007年拿地，2010年末入市銷(xiāo)售，產(chǎn)權(quán)還剩下35年。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，普通住宅70年產(chǎn)權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期，而商業(yè)住宅如何續(xù)期尚不明確。目前商業(yè)地產(chǎn)大都是40到50年的產(chǎn)權(quán)，部門(mén)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)就已經(jīng)消耗掉了一些時(shí)間，可能實(shí)際使用期限根本不到40年。此外，由于土地性質(zhì)的原因，‘商改住’房屋每年都要征收房產(chǎn)稅。