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　　在武漢的成熟商圈，甲級寫字樓供不應(yīng)求，企業(yè)搶灘周邊的乙級寫字樓；而在一些新開發(fā)商圈或是寫字樓項目供應(yīng)較多的老商圈，寫字樓空置率創(chuàng)新高的情況也同時存在�？春梦磥硎袌鲂星�，不少開發(fā)商爭相開發(fā)寫字樓項目，投資者也紛紛涉足這一市場，隨著供應(yīng)越來越多，武漢的寫字樓，未來是否存在過剩隱憂？

　　武漢未來幾年寫字樓供應(yīng)量增3倍

　　去年，武漢CBD的泛海國際SOHO城甲級寫字樓首次開盤，經(jīng)營律師事務(wù)所的何先生買下一套200多平方米的寫字樓。他告訴記者，不管是自用還是投資，去年出手寫字樓都是個比較好的時機。今年4月份，泛海國際SOHO城再次開盤，主要推出208平方米的寫字樓產(chǎn)品，單價2萬元，總價416萬，當天銷售率超過八成，購買者主要是企業(yè)自用和個人投資者。

　　近幾年來，武漢寫字樓市場出現(xiàn)“供需兩旺”的局面。在武昌東湖商圈，武漢中央文化區(qū)的寫字樓項目漢街總部國際，受到不少跨國企業(yè)和國內(nèi)大型企業(yè)的追捧，不少企業(yè)是整層購買；在洪山廣場旁的保利文化廣場，有企業(yè)一口氣買下600平方米做公司的華中總部。

　　武漢市房管局發(fā)布的武房指數(shù)顯示，武漢寫字樓均價從2009年三季度的5944元/平方米，上漲到今年一季度的9418.55元/平方米，增速達到58%。而對個人投資者來說，購買寫字樓門檻比商鋪略低，是住宅限購后不錯的投資選擇。在水岸國際寫字樓買下四套單位的楊女士，一直從事醫(yī)療器械生意，她稱對其他理財產(chǎn)品不太懂行，住宅不能投資了，就選擇了寫字樓。

　　房地產(chǎn)顧問機構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2005年-2008年，武漢寫字樓市場平均年供應(yīng)量約11.6萬平方米；2009年-2012年，年均供應(yīng)量增加至14.9萬平方米。而根據(jù)目前的開工和投資情況，不考慮工期拖延等情況，預(yù)計今年到2016年，武漢寫字樓市場年均供應(yīng)量近60萬平方米——這意味著未來幾年武漢寫字樓供應(yīng)量，較以往會增長3倍。

　　空置率問題浮現(xiàn)新項目要熬過培育期

　　5月3日，記者來到江漢路商圈，平安大廈是這里的老牌寫字樓，在物業(yè)的租賃中心，工作人員告訴記者，目前該大廈租金已經(jīng)漲至每月61元/平方米(含16元物業(yè)費)，目前中小面積的單位很稀缺。在光谷廣場附近，寫字樓項目聯(lián)合國際物業(yè)介紹，目前空置的單位很少。亞貿(mào)廣場樓上的寫字樓，A座130平方米精裝出租價格每月5000元，B座120平方米的月租金也要4000元。在此買寫字樓辦公的一家地產(chǎn)代理公司負責(zé)人張先生稱，這兩年寫字樓租金每年有5%左右的上漲，地鐵開通后，更加便利了。據(jù)他觀察，寫字樓的空置單位并不多。

　　在成熟商圈，甲級寫字樓市場火爆，乙級寫字樓也跟著沾光，租金和出租率節(jié)節(jié)攀高。在江漢北路一家老牌寫字樓的物業(yè)中心，汪女士告訴記者，這里寫字樓按套出租，比如一套127平方米的寫字樓租金4500元/月，而在3年前，這里只有2800元。這個看起來比較陳舊的寫字樓，電梯顯得有些不夠用，停車位不多，但因為地段好，租金比周圍甲級寫字樓稍低，同樣出租火爆。

　　那么，是否只要是寫字樓，就一定不愁出租呢?知名房地產(chǎn)顧問機構(gòu)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，揭示了部分寫字樓遭遇空置率上升的問題。該數(shù)據(jù)顯示：今年一季度，漢口建設(shè)大道商圈、武廣商圈的寫字樓空置率在10%左右，而中南商務(wù)圈的空置率創(chuàng)下了新高，達到39.7%。對此，有業(yè)內(nèi)人士分析認為：企業(yè)喜歡扎堆入駐成熟商圈的寫字樓，寫字樓空置率較高的區(qū)域，要么是新興商圈，要么成熟商圈有很多新項目入市，剛剛踏進招租期，而寫字樓項目的培育期一般需要3-5年才會成熟。新項目的大量入市，短期內(nèi)會推高了區(qū)域?qū)懽謽堑目罩寐剩�待�?jīng)過招商培育期后，這種局面會有所緩解。

　　武漢發(fā)展后勁足機構(gòu)看好寫字樓潛力

　　3年來，武漢寫字樓市場不斷有新項目開建、陸續(xù)投入使用，供應(yīng)量巨大，一個城市寫字樓市場的需求到底有多大?會否出現(xiàn)過剩？對此，地產(chǎn)研究人士卻表現(xiàn)得比較樂觀。

　　中國指數(shù)院(華中)市場研究總監(jiān)李國政認為，寫字樓的市場需求是個動態(tài)的數(shù)據(jù)，會隨著經(jīng)濟的發(fā)展、企業(yè)實力的壯大而快速增加。比如，在武勝路一家寫字樓辦公的創(chuàng)意企業(yè)，隨著實力的增加，原先的200平方米寫字樓空間已經(jīng)遠遠不能滿足其需求，目前已經(jīng)搬到循禮門附近一幢新寫字樓辦公，辦公面積也成倍增加。長遠來看，武漢市第三產(chǎn)業(yè)尤其是高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，將會帶來較大的寫字樓需求。

　　機構(gòu)看好武漢寫字樓市場的背后，是對武漢經(jīng)濟發(fā)展的信心。

　　戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，外資企業(yè)入駐武漢勢頭強勁。2012年實際利用外資44.44億美元，同比增長18.2%，增幅比去年上漲4個百分點。2012年引進世界五百強企業(yè)17家，武漢市世界五百強企業(yè)增至101家。進入2013年，外資投資增長持續(xù)。1-2月實際利用外資同比增長18.6%，達7.6億美元。外資企業(yè)入駐加快，帶動了高端寫字樓需求;國內(nèi)大企業(yè)加快在武漢布點，也是促進寫字樓市場持續(xù)升溫的重要因素。

　　而首個將武漢列入商業(yè)地產(chǎn)“1.5線過渡型城市”的知名地產(chǎn)顧問機構(gòu)仲量聯(lián)行認為，武漢在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟總量和房地產(chǎn)發(fā)展速度等方面，正快速向一線城市靠攏，發(fā)展后勁足。作為中部特大城市，武漢出現(xiàn)了大量的基礎(chǔ)設(shè)施投資和外商直接投資，并具有規(guī)模大、開放度高和多元化的經(jīng)濟特征，吸引了大量國內(nèi)和跨國企業(yè)的進駐，寫字樓市場大有潛力。

　　散售項目在增加投資應(yīng)做好風(fēng)險防范

　　寫字樓投資熱中，很多開發(fā)商建了大量寫字樓 ，并且分散出售給中小個人投資者，這其中，又以乙級寫字樓為主。

　　仲量聯(lián)行認為，大量寫字樓通過散售方式實現(xiàn)辦公樓投資回報的現(xiàn)象在幾乎所有的1.5線、二線和三線城市中普遍存在，武漢也不例外。

　　但是，由于租金支付能力較高的優(yōu)質(zhì)租戶傾向于進入整體持有的辦公樓項目中，因此，散售項目獲得優(yōu)質(zhì)租戶的可能性較小，從而導(dǎo)致回報不高。散售辦公樓宇也難以長期維護大樓品質(zhì)，因此難以實現(xiàn)增值保值。

　　專家建議，個人投資者應(yīng)關(guān)注地理位置、開發(fā)商品牌和其他因素。良好的地理位置包括核心商務(wù)區(qū)、交通便利的地鐵沿線和具有良好自然景觀或人文環(huán)境的區(qū)域。開發(fā)商品牌是項目成功的另一個關(guān)鍵因素，建議關(guān)注全國性或者區(qū)域內(nèi)具有豐富經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目。其他因素包括具有豐富經(jīng)驗的國際/國內(nèi)建筑設(shè)計、顧問公司、物業(yè)管理團隊等、是否周邊或本項目內(nèi)具有可產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)的物業(yè)品種、硬件條件是否達到或超過武漢優(yōu)質(zhì)項目的平均水平。

　　另外，乙級寫字樓(尤其是散售型項目)主要問題在于硬件水平無法滿足租戶需要、物業(yè)管理水準無法和國際企業(yè)接軌、租戶檔次較低等等。地產(chǎn)開發(fā)商如果想更好地運營這些項目，未來出路還需要從硬件、軟件和租戶三個方面入手，為投資者創(chuàng)造良好的投資回報環(huán)境。