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　　近期，隨著南寧青秀萬達廣場純寫字樓的熱銷，不受限購的寫字樓受到越來越多投資者的青睞。投資樓盤要注意哪些問題，什么樣的寫字樓更具升值空間，也成為了投資者關心的問題。對此，南國早報記者進行了走訪

　　現(xiàn)狀：純寫字樓需求較旺盛

　　5月19日，南寧青秀萬達廣場寫字樓開盤，來自全國各地的投資者蜂擁而至，瘋狂搶購。業(yè)內(nèi)人士表示，萬達寫字樓的熱賣折射出近兩年來南寧純寫字樓較為旺盛的需求。

　　5月22日上午，記者在南寧利海亞洲國際中心了解到，該中心的兩棟寫字樓，目前已經(jīng)基本出租完畢，只剩少量小面積的房源，但仍有人不斷前來詢問。此外，該區(qū)域還有兩棟建成的寫字樓，出租率也保持在較高的水平。

　　南寧寶資嘉項目咨詢有限責任公司總經(jīng)理陳偉表示，目前高端寫字樓只占南寧寫字樓市場份額的20%～30%之間，還沒辦法完全滿足企業(yè)的辦公需求，因此短期內(nèi)純寫字樓的市場需求還是被看好的。

　　此外，中端寫字樓目前約占南寧寫字樓市場70%的份額。這類寫字樓多是公寓式寫字樓，以SOHO等形式出現(xiàn)。雖然并不是純粹的寫字樓，但能滿足部分企業(yè)的品牌形象需要，每月租金為30元/平方米到40元/平方米之間。剩下約5%的市場份額被住宅式寫字樓占據(jù)，租用這類寫字樓的主要是一些企業(yè)的分銷商、代理商以及商貿(mào)公司。廣西寶資天房地產(chǎn)項目管理有限公司副總經(jīng)理姚益躍認為，未來住宅式寫字樓將逐漸被市場淘汰，當前投資價值已不大。

　　分析：地段配套交通是重要參考

　　5月22日上午，記者到東盟商務區(qū)走訪，了解到該區(qū)域大部分寫字樓已經(jīng)出租出去，只剩下少量小面積的寫字樓。目前該區(qū)域較大面積的寫字樓每個月租金約在80元/平方米。在該區(qū)域，還有數(shù)個在建的寫字樓項目，形成了扎堆建設的局面。

　　陳偉介紹，投資寫字樓地段很重要。地段對于寫字樓的價值衡量非常必要，人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準等，都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的重要因素。另外，寫字樓項目開發(fā)商的品牌實力、適中的價格、是否屬于純寫字樓等因素也十分重要。與商鋪相似，寫字樓的前期培育亦十分重要，有實力的品牌開發(fā)商更能夠進行這方面的工作，并且更容易對大企業(yè)進行招商。適合的價格能夠使得投資者在未來享受更多的升值空間。非純寫字樓出入人員比較雜，不利于樹立企業(yè)的形象。純寫字樓則因其純粹性，更能吸引企業(yè)的進駐。

　　然而，投資者在投資寫字樓的時候，不能只看路段。以南寧早期的地處朝陽路的寫字樓鉆石廣場為例，當時的鉆石廣場因宣傳成功、位置極佳吸引了眾多投資者，但運營中出現(xiàn)了車位不夠、周邊交通堵塞等問題，發(fā)展經(jīng)營并不是很好。

　　因此，投資者在投資寫字樓時，一定要關注這個項目的車位規(guī)劃是否能夠滿足需要，以及周邊的交通是否便利通暢。同一區(qū)位內(nèi)，如果某個寫字樓所處地段交通不便，或交通擁擠，必然影響投資收益。

　　支招：“軟硬兼?zhèn)?rdquo;考察升值空間

　　姚益躍認為，對于實際使用寫字樓的企業(yè)來說，品質(zhì)和辦公環(huán)境至關重要，影響寫字樓的租金收益和產(chǎn)品的保值增值都有賴于此。因此，考察寫字樓的硬件水平，除了從級別認證去衡量，也要從建筑品質(zhì)、空間布局、電梯質(zhì)量、采光通風等多方面進行實地考察。項目周邊配套也關系到投資收益，投資者有必要了解周邊配套設施，如銀行、商店、餐飲、公寓等，看功能是否齊全。

　　除了硬件設施，寫字樓的軟性配套與物業(yè)管理水平也非常重要。在軟性配套方面，著重考察信息化、智能化配置。而物業(yè)管理，則需了解該物管公司的資質(zhì)，以及服務范圍否能細致入微。“軟硬兼?zhèn)?rdquo;，寫字樓升值的空間會相應地提高。

　　一般來講，城市中心或商務核心區(qū)土地稀缺性較強，增值空間會較大。但處于良好上升階段的項目，商務氛圍漸濃，租金上揚，雖然租金水平不及城市中心或商務核心區(qū)區(qū)域，但價格更有競爭力，未來升值空間更大。比如接近市中心的興寧區(qū)次商圈。

　　南寧寶創(chuàng)地產(chǎn)項目咨詢有限公司總經(jīng)理黎云成認為，與發(fā)達地區(qū)成熟的寫字樓市場相比，目前南寧寫字樓的租金回報率仍然處于較低的水平，投資者想要短期收回成本不太現(xiàn)實。不過目前南寧寫字樓的價格還有上升的空間。根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量寫字樓物業(yè)價格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產(chǎn)購買價”。若物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該項目尚具投資價值。

　　以青秀片區(qū)為例，該片區(qū)的萬達廣場寫字樓目前賣到了約17000元/平方米，考慮到該廣場的寫字樓多是大面積，如果投資者購買500平方米，那么要花費約850萬元。另一方面，距其不遠的航洋國際城寫字樓目前的每月平均租金在80元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士表示，待萬達廣場建成時，租金有望破百。記者以此計算，500（面積）×100元（每平方米月租）×12（月數(shù)）×15（年數(shù)）＝900萬元，大于850萬元的房產(chǎn)購買數(shù)，且還未算上每年8%到10%的租金遞加率。不過，這樣的公式只適用于理想模式，因為寫字樓的租金還會因經(jīng)濟形勢發(fā)生波動。

　　建議：關注成熟區(qū)域?qū)懽謽?/strong>