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    從去年開始，寫字樓市場一掃金融危機以來的低迷態(tài)勢。租金的節(jié)節(jié)攀升及空置率的不斷下降，令開發(fā)商、民間投資者、基金一致看好寫字樓項目。與此同時，商業(yè)地塊的供應(yīng)量和成交量均大幅上升，這引發(fā)了業(yè)內(nèi)對未來寫字樓是否過剩的擔憂。

    DTZ戴德梁行寫字樓部董事吳佩玲告訴《華夏時報》記者，今后兩年，寫字樓市場整體上不會存在過剩的情況。未來寫字樓的過剩只會是那些項目形態(tài)單一而可能產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性過剩，即那些無視區(qū)域發(fā)展特點和目標客戶群不明確項目的“過剩”。

    租金大幅上漲

    “經(jīng)濟的復(fù)蘇以及需求的不斷上漲，使寫字樓全面回暖，迎來了自2008年金融危機以來最好的市場狀況。”易城中國研究中心副總監(jiān)孫健向記者表示。

    DTZ戴德梁行報告顯示，今年第二季度，在需求依舊旺盛的情況下，北京寫字樓市場空置率下降至6.19%，環(huán)比下降2.98個百分點。租金繼續(xù)攀升，甲級寫字樓的平均租金環(huán)比上升9.40%，至每月每平方米204.96元。而上海萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀數(shù)據(jù)則顯示，今年第二季度，上海甲級寫字樓整體空置率進一步下降至5.9%，環(huán)比下跌1.6個百分點。

    事實上，業(yè)內(nèi)人士從2010年開始就感受到寫字樓市場回暖的勢頭。

    吳佩玲對記者說：“去年寫字樓市場的需求開始變得非常強勁，我當時擔心這種勢頭是否會曇花一現(xiàn)，難以持續(xù)下去。但是，強勁的需求一直持續(xù)到了今年，寫字樓租金大幅上漲，空置率不斷下降。而需求開始增加的原因在于，就全球范圍來看，在中國設(shè)立分支機構(gòu)的費用仍然比較低，這些費用不僅包括租金的費用，還有因為客戶群針對中國，而產(chǎn)生相對較低的推廣費用和營銷費用，管理層的房租、工資補貼等其它費用，也是國際性大公司考慮的重要因素。綜合考慮之下，很多國際性公司把設(shè)立在其它國家的部門搬到中國來。而且中國經(jīng)濟依然被看好，既然在中國做生意，那么在整個產(chǎn)業(yè)鏈上必然有一個部分要放在中國。”

    然而，對于未來寫字樓市場是否能夠以這樣的勢頭繼續(xù)下去，吳佩玲則持保留意見。她認為，盡管北京今年下半年和明年的供應(yīng)量依然不大，但是隨著北京寫樓市場逐漸成熟，非核心區(qū)域周邊的配套開始成熟，地鐵的開通也使交通比較便利，使客戶有了更多的選擇余地。而核心區(qū)域租金的不斷上漲將會使費用遠遠高出客戶的預(yù)算，因此為了留住一些優(yōu)質(zhì)客戶，預(yù)計核心區(qū)域的A級寫字樓租金不會無限制地大幅上漲，而會保持平穩(wěn)的態(tài)勢。

    各路資金逐鹿商業(yè)地產(chǎn)

    今年，不少開發(fā)企業(yè)將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)，包括萬科、保利、招商在內(nèi)的大型開發(fā)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資力度都大大增加。一些寫字樓代理行業(yè)的人士表示，有不少開發(fā)企業(yè)突然發(fā)現(xiàn)寫字樓變得好賣起來，可以快速地收回資金，這使他們對辦公樓的熱情明顯提高。

    據(jù)孫健估計，目前投資辦公樓的租金收益率大約在6%-8%之間，而物業(yè)自身增值的收益率則達到了20%-40%。

    以最近寶鋼的一起收購案為例。6月，寶鋼旗下寶鋼資源斥資人民幣15.42億元以股權(quán)方式從方興地產(chǎn)手中購入上海港國際客運中心1號辦公樓，折合單價人民幣72000元/平方米，這一單價比國投亞華在2009年8月底購買3號辦公樓的單價要高出20%。

    基金對于寫字樓投資的熱情則由來已久。不少基金成立了專門的房地產(chǎn)基金公司，他們的任務(wù)就是在中國購買可以升值的物業(yè)，每年有一定金額的任務(wù)必須完成。由于購買到合適的項目比較難，不少基金傾向于地段比較好，但是運營情況不太理想的辦公樓，將其改造升級后，提升租金，到期后再轉(zhuǎn)售。今年第二季度，位于上海黃浦區(qū)的綜合大樓永銀大廈就被豐樹中印基金收購。

    此外，一些被擠出住宅市場的民間資金也紛紛轉(zhuǎn)向?qū)懽謽堑壬虡I(yè)地產(chǎn)。據(jù)記者了解，一些開發(fā)商紛紛到太原、鄂爾多斯、溫州這樣民間資本比較充裕的地方推銷自己的項目，并且效果不錯。孫健估計，目前整個寫字樓市場的民間資本占比大約在20%-30%。

    結(jié)構(gòu)性過�；蝻@現(xiàn)

    中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，體量較大的綜合性用地占據(jù)了總價排行榜的多數(shù)席位，成交總價前10位的地塊中，7塊為綜合類用地，規(guī)劃包括商業(yè)、工業(yè)和住宅集中于一體。

    中原集團研究中心數(shù)據(jù)則顯示，2009年至今，商辦用地的供應(yīng)量逐年上升。2009年15個重點城市商辦用地占商品房用地供應(yīng)的比例為19%，2010該比例上升為21%，2011年上半年這個數(shù)字上升到25%。

    對于一線城市來說，未來是否會出現(xiàn)寫字樓過剩的情況，吳佩玲認為，今后兩年，預(yù)期的供應(yīng)量可能會因為各種問題不一定都會如期入市，因此不會存在寫字樓市場整體過剩的情況。但是，就單個項目來說，需要業(yè)主認清目標客戶群，如果將核心區(qū)的寫字樓照搬到六環(huán)以外顯然是不行的。因此，未來寫字樓市的過剩只會是項目形態(tài)單一而可能產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性過剩，即那些無視區(qū)域發(fā)展特點和目標客戶群不明確的項目，將出現(xiàn)“過剩”。

    而對于二線城市來說，一位專注于二線城市開發(fā)的開發(fā)商對記者坦言，雖然該公司都會選擇商務(wù)需求比較強勁的二線城市，但是目前辦公樓在二線城市的盈利能力仍然較低。因此不少辦公樓都是以SOHO的形態(tài)出現(xiàn)，這樣可以先作為成長性的公寓，然后城市的商務(wù)活躍時，再變成寫字樓。如果想賣出的話，就不能賣太貴。由于不少開發(fā)商進入二三線城市的辦公樓開發(fā)都是以綜合體的形式進行的，綜合體內(nèi)商業(yè)、辦公、住宅，三種業(yè)態(tài)之間的收益可以相互平衡。而單純開發(fā)寫字樓在這些城市有著比較大的風險，除非當?shù)卣�府給予稅收等優(yōu)惠政策。

    對于未來一線城市的辦公樓是否有過剩的擔憂，上述人士表示，目前來看暫無這樣的擔憂，但是現(xiàn)在不少二線城市推出了宏大的綜合體的計劃。這樣看來，未來出現(xiàn)泡沫的可能性將會比較大。