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    近日，調(diào)查佛山市場上已投入使用的寫字樓，發(fā)現(xiàn)盡管整體租金水平比周邊的廣深低，但金海廣場、卓遠(yuǎn)國際以及環(huán)球國際等高端寫字樓出租率已逾九成，且不乏一次租用整層以上的銀行金融、證券保險公司等“大客戶”。

    業(yè)界認(rèn)為，大量更高配置的超甲級寫字樓入市，短期會給現(xiàn)有的寫字樓項目帶來一定沖擊，但隨著佛山本土制造業(yè)升級對于辦公環(huán)境的需求以及外來企業(yè)的引進(jìn)，市場整體需求將不斷放大。而寫字樓市場將呈現(xiàn)“強者越強，弱者逐漸被淘汰”的局面。

    部分寫字樓項目經(jīng)常“滿租”

    記者采訪了解到，近兩年時間內(nèi)新投入使用的金海廣場、卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈以及環(huán)球國際等寫字樓，目前出租率普遍達(dá)到了九成以上，部分項目還經(jīng)常出現(xiàn)“滿租”的狀態(tài)。

    “金海廣場當(dāng)初出售時，發(fā)展商自留了十層，目前這部分已全部出租或者自用，基本租不到了。”據(jù)金海地產(chǎn)負(fù)責(zé)人黎雪君介紹，偶爾會有私人業(yè)主的單位拿出來放租。

    這一位于季華路季華公園對面的金海廣場以及與其相鄰不遠(yuǎn)的卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈，是目前佛山已投入使用的寫字樓產(chǎn)品中，硬件設(shè)備和所在區(qū)位表現(xiàn)最佳的項目。無論是出租率還是租金水平，都代表著現(xiàn)在佛山寫字樓市場的最高水準(zhǔn)。

    佛山高端寫字樓的出租率很高，租金亦節(jié)節(jié)高。

    目前，佛山寫字樓整體表現(xiàn)不錯。據(jù)高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前佛山寫字樓的空置率為18%。這一水平明顯比廣州的24%和深圳的25%要略低。

    記者采訪還了解到，目前佛山市場整體的高端寫字樓產(chǎn)品仍舊相對缺少，從2000年后才開始起步發(fā)展的寫字樓市場，直到2008年后才有環(huán)球國際、金海廣場以及卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈等項目投入使用。近兩年則新增了桂城的金安大廈、友邦金融中心、景興環(huán)球大廈等寫字樓。

    寫字樓月租金最高逾80元/平方米

    根據(jù)高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年第一季度，佛山寫字樓月平均租金在52元/平方米，在過去5年間，佛山寫字樓的租金一直上升。其中，2008年佛山寫字樓月平均租金約30多元/平方米，2012年則為50元/平方米。

    目前佛山寫字樓的租金水平呈現(xiàn)一高一低，被業(yè)界稱為“啞鈴形”寫字樓市場。其中，租金較高的是位于季華路沿線的甲級寫字樓，包括金海廣場和卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈等。據(jù)了解，這兩個項目的月租金目前為70-90元/平方米。以滿堂紅的二手盤源為例，金海廣場一間235平方米的寫字樓，租金為19505元/月，以此計算月租金單價達(dá)到了83元/平方米。另一間位于卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈的145平方米寫字樓，月租金單價為70元/平方米。環(huán)球國際的租金水平相比略低，一套面積170平方米單位，月租金單價約為65元。按照高端項目平均月租80元/平方米、約1.4萬元/平方米的售價計算，租金回報率已達(dá)6%-7%。

    此外，主打產(chǎn)業(yè)型的寫字樓項目租金略低于平均水平。如位于季華路的智慧新城平均租金約為45元/平方米，廣佛智城所在的大瀝廣佛路目前月租金水平約為40元 /平方米，桂城天安科技城約為35-50元/平方米，三山科創(chuàng)中心預(yù)計為40元/平方米左右。根據(jù)這類寫字樓目前7000-10000元/平方米的售價計算，這類產(chǎn)業(yè)型寫字樓的投資回報率大約為4.8%-6.5%不等。

    業(yè)界預(yù)計，目前在售尚未投入使用的超甲級寫字樓預(yù)計未來租金還將進(jìn)一步提升，萬達(dá)中心、保利中心、萬科廣場以及禪城綠地中心等項目，月租金水平將達(dá)到100元/平方米或以上。

    不過，與廣深相比，佛山的租金水平明顯仍屬低位。根據(jù)第一太平戴維斯、戴德梁行等機構(gòu)今年上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州月均租金水平為148 .7元/平方米，深圳由于新增供應(yīng)較少，達(dá)到193.02元/平方米，其中需求釋放的重點區(qū)域福田區(qū)的平均租金突破200元/平方米。

    金融證券租整層辦公

    “三家銀行已經(jīng)租下了整個首層和五層寫字樓，一家地產(chǎn)公司租了整層。此外還有郵政銀行和保險公司各租了一層。”據(jù)黎雪君介紹，甲級寫字樓不乏穩(wěn)定長期租用的大客戶，目前金海廣場的主要客戶都是銀行和證券保險公司為主。

    據(jù)南都記者采訪了解，已投入使用且定位為甲級寫字樓的項目，聚集了現(xiàn)有最高端的“大客戶”資源，不乏佛山本地企業(yè)以及制造業(yè)的“身影”。據(jù)金盈地產(chǎn)營銷總監(jiān)張翼翔介紹，目前很多陶瓷企業(yè)相繼進(jìn)駐高端寫字樓，包括智慧新城、卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈等項目。

    此外，定位為產(chǎn)業(yè)型的寫字樓項目，也因為不同定位，吸引不同類型的公司進(jìn)駐。廣佛智城已引入服裝產(chǎn)業(yè)、德國醫(yī)療谷華南總部以及多個電商機構(gòu)，同樣位于大瀝的中盈廣場則已經(jīng)引入農(nóng)業(yè)銀行、東亞銀行等金融企業(yè)。桂城天安科技城作為投入使用較早的產(chǎn)業(yè)型寫字樓項目，已進(jìn)駐企業(yè)近600家，包括中遠(yuǎn)、中外運、北京同仁堂、廣東超華科技股份有限公司、中興通科技有限公司等為代表的多家世界500強及知名上市公司在園區(qū)設(shè)有分支機構(gòu)。

    觀點

    “強者越強，弱者逐漸被淘汰”

    南都記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，佛山的寫字樓市場目前表現(xiàn)“健康”且供不應(yīng)求。但隨著高端寫字樓的大量入市，市場未來亦面臨著是否會存在競爭加劇、空置率上升的質(zhì)疑。

    今年開始，佛山多個超甲級寫字樓將陸續(xù)入市，包括千燈湖區(qū)域的萬達(dá)中心和華南國際金融中心、季華路佛山萬科廣場、禪城綠地中心以及佛山新城的保利中心。同時，還有多個依托產(chǎn)業(yè)基地打造的產(chǎn)業(yè)辦公項目，如即將推出的創(chuàng)越時代文化產(chǎn)業(yè)園、SG商務(wù)綜合體、金盈綠島國際中心、華夏中央廣場等。大量新寫字樓入市，未來將集體做大“蛋糕”還是競爭“攤薄”市場？

    短期內(nèi)寫字樓空置率上升

    高力國際相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)寫字樓大量增加，將會提高寫字樓的空置率。不過目前佛山的寫字樓空置率比廣州、深圳都要低，隨著大量寫字樓進(jìn)入市場，租金會出現(xiàn)一定調(diào)整。另外，不少傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)也會進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級從而擴大寫字樓的需求量。

    金海地產(chǎn)負(fù)責(zé)人黎雪君認(rèn)為，不少整層租戶對辦公環(huán)境的穩(wěn)定性要求較高，很少會輕易更換辦公地點。但隨著寫字樓放量，勢必出現(xiàn)競爭加劇，因此預(yù)計未來的寫字樓市場表現(xiàn)為“強者越強，弱者逐漸被淘汰”的局面。

    市場需求將放大

    金盈地產(chǎn)營銷總監(jiān)張翼翔表示，卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈和金海廣場是目前市場上定位、配置都比較高端的項目，但萬達(dá)、綠地、保利等項目的新寫字樓投入使用之后，將對此前的寫字樓會產(chǎn)生一定的影響。尤其是這些新項目都具有很強的“地標(biāo)性”，這也正是大型企業(yè)的需求。因此，短期對于原來市場會帶來一定的沖擊，原來的寫字樓空置率可能會有所增加。

    但我們對于寫字樓市場的需求長期看好。理由有三個，首先，佛山城市發(fā)展提速，會吸引更多國際、國內(nèi)的大型企業(yè)進(jìn)來，隨著城市影響力的提升，市場對寫字樓的需求也將進(jìn)一步放大。第二，佛山本地企業(yè)、制造業(yè)眾多，例如南莊區(qū)域，之前有很多本土企業(yè)都是租塊地蓋個展廳，但現(xiàn)在已開始有很多陶瓷企業(yè)進(jìn)駐高端寫字樓。慢慢的其他行業(yè)如紡織、建材業(yè)也將有大量需求。第三，此前大量低端寫字樓內(nèi)的客戶，也隨著企業(yè)形象或者業(yè)務(wù)范圍需要升級，需要更高端的辦公環(huán)境。