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    大瀝拿出30億元扶持“三舊”改造的消息，刺激著村組和民間資本參與舊改的熱情，如太平社區(qū)正在整合一塊約200畝的土地，欲改造成高尚住宅小區(qū)和商業(yè)街。這是目前為止，大瀝由社區(qū)主動(dòng)推動(dòng)的、最大規(guī)模的一個(gè)“三舊”改造地塊。

    昨日，大瀝鎮(zhèn)專門召集經(jīng)聯(lián)社和經(jīng)濟(jì)社負(fù)責(zé)人，向他們解讀大瀝舊改新政，并探討如何提升集體土地經(jīng)營(yíng)效益。盡管沒有參加政府的推介會(huì)，廣佛機(jī)電五金城董事長(zhǎng)劉伯琪，已開始主動(dòng)研讀這一新扶持政策。

    作為大瀝專業(yè)市場(chǎng)舊改的首吃螃蟹者，有著多年專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的劉伯琪認(rèn)為，這是大瀝專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)的重要契機(jī)，一方面大瀝被作為南海中心城區(qū)，城市的功能越來越得到強(qiáng)化；另外，基于目前佛山的限貨政策及將一環(huán)高速化的收費(fèi)政策，專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)不能走過去的路子了，“市場(chǎng)可以借舊改向展貿(mào)方向升級(jí)，同時(shí)真正實(shí)現(xiàn)物流倉(cāng)儲(chǔ)和展貿(mào)分離。”

    動(dòng)力
    商戶成長(zhǎng)了 市場(chǎng)要變更強(qiáng)

    一條16.5公里的廣佛路，聚集著38個(gè)各類專業(yè)市場(chǎng)，占地面積約274萬平方米，鋪位數(shù)量17172間，全國(guó)各地的經(jīng)營(yíng)戶近萬家。對(duì)于大瀝人而言，專業(yè)市場(chǎng)不僅是這樣一組數(shù)據(jù)，更是一種特別的“現(xiàn)象”：車流人流物流現(xiàn)金流活躍不說，廣佛路沿線大大小小的餐館酒店里，很大一部分客戶就是市場(chǎng)的客商，片區(qū)內(nèi)不少樓盤也被市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶買去。

    每年春節(jié)期間，黃岐的馬路上，行人和車子顯得有些疏落，餐館里也沒那么嘈雜。“因?yàn)榻?jīng)營(yíng)市場(chǎng)的人回家過年了。”劉伯琪說，大瀝專業(yè)市場(chǎng)的興起，也催生了多個(gè)不大不小的富翁，以廣佛機(jī)電五金城為例，大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶都有自己的工廠，有的是某些品牌的全國(guó)總代理，每年在廣交會(huì)的五金分會(huì)場(chǎng)，有三分之一的參展商就是廣佛機(jī)電五金城的商戶。

    這樣的江湖地位得來不易。五金城物業(yè)管理公司葉先生現(xiàn)在還記得，2000年五金城開業(yè)時(shí)，就是依靠免租一年半的優(yōu)惠，才把2000多間商鋪招滿，那時(shí)整個(gè)廣東沒多少五金專業(yè)市場(chǎng)，這里又地處通往粵西及廣西、海南等省必經(jīng)之路，鄰近廣佛高速和廣州環(huán)城高速，這讓五金城的名氣傳遍大半個(gè)中國(guó)。

    但今日五金市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)就大得多了。記者在百度上搜“機(jī)電五金城”，能找到293萬個(gè)結(jié)果，“中國(guó)機(jī)電五金城、華夏機(jī)電五金城……”一個(gè)比一個(gè)名氣響。劉伯琪表示，投入運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)建設(shè)比較簡(jiǎn)單，很多商鋪就是鐵棚蓋起來的，也是感受到來自外界的壓力，他于2008年啟動(dòng)改造，把市場(chǎng)內(nèi)一間戲院拆掉，建設(shè)了廣佛國(guó)際五金機(jī)電會(huì)展中心，這是當(dāng)時(shí)大瀝第一座會(huì)展中心。

    同年，劉伯琪還把五金城最外面的主建筑重新裝修過，并開始啟動(dòng)對(duì)商鋪的改造，五金城內(nèi)有12棟商鋪，他計(jì)劃每年改造1棟。“現(xiàn)在珠三角很多城市、地區(qū)都在新建五金專業(yè)市場(chǎng)，而新市場(chǎng)往往環(huán)境比較好，這導(dǎo)致不少客戶流失。”劉伯琪稱，五金城如果還是之前的鐵棚式商鋪，肯定會(huì)導(dǎo)致客戶不愿意裝修，那么整個(gè)市場(chǎng)看起來檔次就會(huì)很低，生意一旦難做客戶就會(huì)流失，我們要同客戶一起變強(qiáng)大。

    方向
    與倉(cāng)儲(chǔ)分離走現(xiàn)代展貿(mào)之路

    除了對(duì)原有的五金城和裝飾材料市場(chǎng)改造外，去年5月動(dòng)工的和華環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)高180米，位于廣佛機(jī)電五金城的斜對(duì)面，也是劉伯琪名下的廣場(chǎng)。劉伯琪說，和華環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)在改造之前也是一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，建成后將分為酒店和寫字樓，打造成最為先進(jìn)的專業(yè)市場(chǎng)。

    “基于目前佛山的限貨政策及將一環(huán)高速化的收費(fèi)政策，物流和市場(chǎng)最終肯定是要分開做的。”劉伯琪表示，由于限貨，大貨車難以進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)直接載貨，客戶的物流成本會(huì)增加不少；如果一環(huán)外地車進(jìn)行收費(fèi)，肯定也會(huì)影響到市場(chǎng)內(nèi)的客戶，屆時(shí)整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)必然要和物流分開。

    和華環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)落成后，寫字樓的客戶就可以在會(huì)展中心或?qū)�業(yè)市場(chǎng)展示自己的商品，在寫字樓進(jìn)行電子商務(wù)運(yùn)作，而把物流放到其他成本更低的地方，這樣整個(gè)市場(chǎng)才能良性運(yùn)轉(zhuǎn)起來。

    經(jīng)營(yíng)漢斯牌五金工具的湖南人趙訓(xùn)，對(duì)于這樣的一個(gè)改造非常看好。趙訓(xùn)已經(jīng)在廣佛五金城經(jīng)營(yíng)了十多年，如今他除了有一個(gè)不小的鋪位外，還擁有1000多平方米的倉(cāng)庫(kù)，而在溫州還有與人合開的一個(gè)工廠，“五金城這里就是我們的銷售中心，我每個(gè)月都要往返于大瀝和溫州。”趙訓(xùn)說，他的廠每年銷售額超2個(gè)億，很大一部分是從這里交易的。

    “這里的五金城名氣較大，而且是高端貨的代名詞，一些在義烏經(jīng)商的人，也喜歡來大瀝這邊拿貨，這也是很多商戶愿意留在這里的原因。”趙訓(xùn)說，但商戶越做越大也希望升級(jí)，像和華那樣的現(xiàn)代化展貿(mào)中心，就可以吸引不少這類企業(yè)設(shè)立總部。“與此同時(shí)，專業(yè)市場(chǎng)還可以以市場(chǎng)為單位，在附近成本較低交通方便的地區(qū)選點(diǎn)，專門建設(shè)統(tǒng)一的倉(cāng)儲(chǔ)物流中心，這樣市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)就更為專業(yè)了。”

    期盼
    新政策能破解市場(chǎng)升級(jí)瓶頸

    一個(gè)不容忽視的問題是，大瀝專業(yè)市場(chǎng)大多數(shù)為租地開發(fā)，涉及多個(gè)權(quán)屬單位，聯(lián)合開發(fā)存在很大難度。以南國(guó)小商品城為例，該市場(chǎng)占地50萬平方米，全部是租賃經(jīng)聯(lián)社或者經(jīng)濟(jì)社的土地，涉及到15個(gè)土地權(quán)屬單位。由于不同地塊租賃年限不同，分別在5到40年不等，投資商必然要考慮投資的回報(bào)率和時(shí)限，這也導(dǎo)致市場(chǎng)的投資密度較低。而廣佛五金城也涉及到超過4個(gè)權(quán)屬單位，租期15年的幾年來陸陸續(xù)續(xù)會(huì)到期。

    這次新出臺(tái)的舊改扶持辦法，或許能真正解決這個(gè)問題。根據(jù)南海大瀝“三舊”改造扶持辦法：對(duì)于符合條件的農(nóng)村集體土地權(quán)屬人，將項(xiàng)目土地出租給投資者改造開發(fā)，且土地租賃年限達(dá)到30年（含30年）以上至40年的獎(jiǎng)勵(lì)2萬元/畝，租賃年限為40年（含40年）以上的獎(jiǎng)勵(lì)3萬元/畝；土地權(quán)屬人將項(xiàng)目土地流轉(zhuǎn)給投資者改造開發(fā)，且土地流轉(zhuǎn)年限達(dá)到30年以上（含30年）至40年的獎(jiǎng)勵(lì)3萬元/畝，流轉(zhuǎn)年限為40年（含40年）以上的獎(jiǎng)勵(lì)4萬元/畝。此外對(duì)于連片開發(fā)30畝以上的土地權(quán)屬人，也有一定金額的獎(jiǎng)勵(lì)。

    “獎(jiǎng)勵(lì)的力度還是很大的，若是能激發(fā)村組熱情的話，就能加快專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)的步伐。”劉伯琪說，改造一個(gè)市場(chǎng)并非像賣房子賣商鋪一樣能迅速回籠資金，比如一棟專業(yè)市場(chǎng)的大樓要蓋起來，樓面每平方米大概要5000元，建好后需要租很長(zhǎng)一段時(shí)間才能收回成本，這讓市場(chǎng)方承受著很大的資金壓力。為了鼓勵(lì)民間資本參與舊改，政策還規(guī)定投資者在明后年取得施工許可證并正式動(dòng)工建設(shè)，可獲得一定城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的返還。

    “我們也在同經(jīng)聯(lián)社經(jīng)濟(jì)社談，希望在這個(gè)政策之后，能盡快促成一些一致的思路，這樣一來專業(yè)市場(chǎng)的改造，才能有一些大手筆的文章出來。”劉伯琪說。