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　　深度調(diào)查

　　2009年來，隨著樓市調(diào)控不斷升級(jí)，住宅投資越來越受限制，不少開發(fā)商和投資者都不約而同將目光轉(zhuǎn)向了寫字樓。經(jīng)過4年多的開發(fā)，成都寫字樓不斷放量，市場供應(yīng)由飽和到過量，投資者的寫字樓物業(yè)變成了“燙手山芋”——“租金低”，“轉(zhuǎn)手難”，“物管費(fèi)高”成了普遍現(xiàn)狀。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年三季度，成都寫字樓空置率上升了2.34個(gè)百分點(diǎn)，高達(dá)40.59%。為了能夠盡快將寫字樓租出減少損失，不少投資者只好賤租拋售，昔日被冠以“投資有保障”的寫字樓或許正在成為“投資風(fēng)險(xiǎn)品”。

　　放量老話題 去化新挑戰(zhàn)

　　從近幾年來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，記者發(fā)現(xiàn)：成都寫字樓市場整體呈現(xiàn)供應(yīng)、售價(jià)逐年上升的總體趨勢，存銷比逐年加大，去化壓力大。一方面，寫字樓項(xiàng)目過多，帶來大體量存貨難消化；另一方面，新增供應(yīng)項(xiàng)目多，產(chǎn)品設(shè)計(jì)更新速度快，更加劇了市場過量——這兩方面原因造成成都寫字樓市場存量大，空置率居高不下的現(xiàn)狀。

　　今年二季度，成都寫字樓新增供應(yīng)面積逾58萬平方米，達(dá)到歷史最高水平，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量達(dá)439萬平萬米。有機(jī)構(gòu)稱，按照2012年寫字樓的去化速度測算，預(yù)計(jì)這些存量的去化時(shí)間需要19個(gè)月。從三季度的情況看，據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，成都寫字樓市場持續(xù)放量，新增寫字樓達(dá)26萬平方米，全市寫字樓空置率維持在40%以上。

　　記者觀察到，空置率持續(xù)高企，對(duì)于租金已經(jīng)產(chǎn)生負(fù)面影響，今年三季度租金下滑明顯，為了能夠出租變現(xiàn)，大部分業(yè)主只好給出更多優(yōu)惠以吸引租戶入駐。

　　物業(yè)難出租 現(xiàn)實(shí)很無奈

　　2013年四季度，新世紀(jì)環(huán)球中心二期以及九龍倉國金中心一期等優(yōu)質(zhì)寫字樓入市，大體量的供應(yīng)給成都寫字樓租賃市場帶來了更大的壓力。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，天府新區(qū)片區(qū)寫字樓租金本季度下降最大，達(dá)到2個(gè)百分點(diǎn)。

　　12月16日，記者在天府新區(qū)天府大道中段發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域已建成和在建的寫字樓眾多，不少已經(jīng)投入使用的寫字樓外立面還懸掛有招商條幅，大面積租售廣告也在多處可見，新寫字樓空置情況明顯。美年房產(chǎn)新希望店一位工作人員介紹，該區(qū)域?qū)懽謽悄壳翱勺馐鄣拇媪糠枯^多，今年的租金已經(jīng)長期低至45元/平方米左右，“最低25元/平方米可以租到，很多房源的租金還有商量的空間”。

　　新希望國際、花樣年·香年廣場、蜀都中心、新世紀(jì)環(huán)球中心等寫字樓租金有很大一部分在50元/平方米左右。上述工作人員表示，“低租金對(duì)于刺激市場需求的作用還是有限，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)同類型寫字樓集中供應(yīng)，市場供應(yīng)量太大”。

　　租賣價(jià)格低 行情很堪憂

　　在空置率高、出租難的市場行情下，業(yè)主們紛紛選擇了“低價(jià)策略”。以記者所了解的蜀都中心一套面積為150平方米的寫字樓為例，業(yè)主以約150萬元的總價(jià)購入，如今以45元/平方米的月租金租出，算下來年投資回報(bào)率僅5.4%。而據(jù)專業(yè)人士介紹，寫字樓的投資回報(bào)率至少要達(dá)到8%才算正常。也就是說，均價(jià)10000元/平方米購入的寫字樓，月租金至少應(yīng)在80元/平方米以上。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，從租金和售價(jià)來衡量，成都不少寫字樓的投資回報(bào)率較低。

　　據(jù)新希望國際一位物管人員介紹，該寫字樓出租難而導(dǎo)致業(yè)主大幅度降價(jià)的情況相當(dāng)普遍，“現(xiàn)在是只求能租出去，價(jià)格都不是主要考慮的因素了”。能租能賣可能還緩解了業(yè)主的焦慮感，寫字樓交付后還不能順利出租的業(yè)主不在少數(shù)，部分業(yè)主還陷入了兩難尷尬，一邊是銀行按揭貸款，一邊是為還沒租出的寫字樓付物管費(fèi)，有業(yè)主感嘆道：“沒想到當(dāng)初投資換來的是如今的雙重壓力。”

　　事例剖析

　　小業(yè)主心慌
　　既要還貸又要交物管費(fèi)

　　李先生在成都一家小企業(yè)工作，3年前他在高新區(qū)南區(qū)花60萬元買了一套小面積寫字樓，“看到周圍朋友都在紛紛投資，感覺不買房就虧了”。在朋友的帶動(dòng)下，李先生用家庭存款付了首付即房款的一半，貸款一半，每月還銀行貸款 2000多元，“我們買之前詳細(xì)地算了一筆賬，不到8年就可以把本賺回來開始盈利”。“但現(xiàn)在租不出去。”李先生說，眼下最讓人著急的還是房子沒租出去，卻還在同時(shí)付銀行按揭和寫字樓物管費(fèi)，“寫字樓雖然空著，但也還是要交物管費(fèi)，15元/平方米，一個(gè)月下來要交差不多1000元，還要還貸款，真是吃不消”。“賤價(jià)”或許能出租，但高投資回報(bào)成了水中月。

　　最低月租25元/平方米

　　12月16日，記者來到天府大道中段看到，馬路兩邊高聳著很多新建成和在建的寫字樓，嶄新的外立面上懸掛著招商條幅，亮堂堂的玻璃窗里不少寫字樓都“空”著。

　　從中介擺出的租房廣告牌中，記者看到不少寫字樓正在招租，租金平均在60元/平方米左右。

　　在天府三街的美年房產(chǎn)新希望店，記者看到，除了25元/平方米的低價(jià)外，該門店所展示的招租房源租金集中在45元/平方米，最高65元/平方米。美年房產(chǎn)一位廖姓工作人員介紹，該區(qū)域目前的房源中清水房寫字樓最低的月租金為25元/平方米，裝修帶部分家具的寫字樓最低可以以50元/平方米租到，“目前寫字樓房源都比較多，從小面積到大面積都有較多供應(yīng)量，租金上都偏低”。

　　租金低過住宅
　　小企業(yè)換居寫字樓

　　寫字樓空置率攀升，租金不斷創(chuàng)新低，一部分租住房辦公的企業(yè)開始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽�。王女士就遭遇了這樣的“變故”。她在西二環(huán)有套住宅，近年都出租給一家小公司辦公，可今年由于寫字樓租金降幅大，周邊同面積寫字樓租金和她的住房租金差不多，而且更有檔次和品相，于是這家小公司提出不再續(xù)租，要搬去寫字樓了。

　　前兩年，寫字樓租金高昂的市場行情下，小公司都認(rèn)為寫字樓“可望而不可即”，現(xiàn)在寫字樓租金大大降低，一部分辦公企業(yè)流向?qū)懽謽�，成為市場的一種趨勢。但業(yè)內(nèi)人士表示，成都寫字樓空置率長期高達(dá)40%，價(jià)格杠桿導(dǎo)致的小公司進(jìn)入只是一小部分，“有限的市場需求和寫字樓放量之間還難以達(dá)到平衡”。

    記者觀察
　　過剩怪圈 何以打破

　　沿著天府新城走一圈，天府大道和益州大道周邊已成為寫字樓集中地，有業(yè)內(nèi)人士曾“無聊”地統(tǒng)計(jì)過：目前該區(qū)域已開發(fā)和未來3年待開發(fā)的寫字樓面積已經(jīng)超過了2500萬平方米。從某種意義上來說，成都寫字樓已經(jīng)提前從數(shù)量上滿足未來5年甚至10年的市場需求。但是如果真有人這么認(rèn)為，那么就是一個(gè)不折不扣的冷笑話，比寫字樓的租賃市場更冷。

　　這無疑是一個(gè)沖動(dòng)開發(fā)盲目投資的怪圈。但是在現(xiàn)實(shí)的市場壓力之下，無人能夠打破這樣的怪圈。因?yàn)椋瑯I(yè)主短期的成本壓力和運(yùn)營方長期的保值升值計(jì)劃之間存在著無法協(xié)調(diào)的矛盾。運(yùn)營方 “先虧一兩年，把入住企業(yè)的品質(zhì)提升上去，保證后期的高租金和高收益”這類財(cái)大氣粗的想法，往往不被多數(shù)的為物管費(fèi)和按揭而折腰的中小業(yè)主所接受。

　　和住宅產(chǎn)品的不同在于，寫字樓的產(chǎn)品生命周期和升級(jí)換代非常快。一般來說每5年可以算做寫字樓產(chǎn)品生命的一次折算。真的等到5年、10年之后有了足夠需求的時(shí)候，這些提前問世的寫字樓估計(jì)已經(jīng)是垂垂老矣：硬件老化，格局落后，配套無力……那時(shí)候還能租得出去么？對(duì)于這個(gè)問題的懷疑，或許是引發(fā)目前寫字樓“拋?zhàn)?rdquo;的出發(fā)點(diǎn)。很多寫字樓投資者出于努力自救，導(dǎo)致了目前寫字樓的租金的倒掛。

　　數(shù)據(jù)鏈接
　　2013年三季度
　　成都寫字樓租金繼續(xù)下降

　　據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年第三季度，成都有兩棟甲級(jí)寫字樓投入使用，市場新增113858平方米的可租賃面積，成都甲級(jí)寫字樓市場總存量由此上升到108.2萬平方米。受新增供應(yīng)影響，甲級(jí)寫字樓空置率在重新上升。與第二季度相比，本季度空置率上升了2.34個(gè)百分點(diǎn)，至40.59%�？罩寐实脑鲩L主要受本季度新增供應(yīng)的影響，由于下個(gè)季度還會(huì)有新項(xiàng)目入市，空置率還將面臨上升的壓力。

　　同樣受新增供應(yīng)的影響，本季度部分寫字樓的報(bào)價(jià)下滑傾向明顯，寫字樓項(xiàng)目的議價(jià)空間進(jìn)一步擴(kuò)大。全市甲級(jí)寫字樓本季度的平均租金為123.93元每平方米，環(huán)比上季度下降2.57個(gè)百分點(diǎn)。正如前期預(yù)計(jì)的一樣，天府新區(qū)大量的非甲級(jí)寫字樓在陸續(xù)投入使用后，導(dǎo)致目前該片區(qū)的租金價(jià)格整體較為便宜。

　　在投資渠道有限，未來供應(yīng)量較大等多重因素的影響下，本季度寫字樓銷售項(xiàng)目有漲有跌，市場總體情況繼續(xù)保持平穩(wěn)的趨勢。由于第四季度還將會(huì)有新項(xiàng)目陸續(xù)交付使用，預(yù)計(jì)年內(nèi)租金還將面臨下滑的壓力。