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　　成都：供過于求，優(yōu)選“藍(lán)籌”

　　成都是國家“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的主要受益城市之一，同時也迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇。

　　成都享有良好的投資環(huán)境，包括較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施及豐富的人力資源，因此眾多跨國公司和國內(nèi)大型企業(yè)在首次進(jìn)入西部市場時往往都會選擇成都作為區(qū)域總部。受此影響，成都寫字樓市場在過去十年中蓬勃發(fā)展，市場需求堪比一線城市。

　　過去三年，成都寫字樓市場年均凈吸納量已超過44萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二線城市同期年均17萬平方米的凈吸納量。旺盛需求的背后是強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。截至2012年底，成都已經(jīng)吸引了近半數(shù)的世界500強(qiáng)企業(yè)。

　　盡管寫字樓需求大幅增加，但新增供應(yīng)的增速卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求的增長。在過去三年，成都寫字樓年均新增供應(yīng)近90萬平方米，直接推高了市場平均空置率，使得截至2013年第三季度成都寫字樓市場平均空置率已超過40%。與此同時，自2013年第一季度開始，成都寫字樓平均租金已開始下滑。這種情況在新興商務(wù)區(qū)尤為突出，因為新興區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境尚未成熟，基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善，使得區(qū)內(nèi)寫字樓項目面臨更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　隨著中國經(jīng)濟(jì)增長的重心繼續(xù)自沿海向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，成都的戰(zhàn)略地位正在日益增強(qiáng)。預(yù)計隨著越來越多的公司進(jìn)入西部市場，成都寫字樓的市場需求亦將保持增長態(tài)勢。但未來2至3年的新增供應(yīng)仍然非常充裕，且大部分來自天府新區(qū)。充沛的供應(yīng)一方面使投資者能有更多的投資選擇，但是供過于求的局面無疑使租金增長繼續(xù)受壓，比如天府新區(qū)。

　　我們對成熟核心商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)持樂觀態(tài)度，相信這些資產(chǎn)可以給投資者帶來較好的投資回報，并建議投資者在核心商圈中尋找投資對象。正如我們在《中國辦公樓實情調(diào)查》中提到，“藍(lán)籌”寫字樓（處于城市核心區(qū)域、按高規(guī)格建造、并由資深開發(fā)商開發(fā)管理并只用于租賃的超優(yōu)寫字樓）的表現(xiàn)會優(yōu)于市場整體水平。如圖所示，成都“藍(lán)籌”寫字樓在2010—2012年期間的累計收入增長為70%，遠(yuǎn)超過整體市場24%的平均增長水平。

　　中央政府對西部城市的主要政策優(yōu)惠

　　資金支持：提高中央財政性建設(shè)資金用于西部地區(qū)的比例。對國家新安排的西部地區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，其投資主要由中央財政性建設(shè)資金、其他專項建設(shè)資金、銀行貸款和利用外資解決，不留資金缺口。

　　稅收優(yōu)惠：實行稅收優(yōu)惠政策。對設(shè)在西部地區(qū)的國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在2001至2010年，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅(東部及其他地區(qū)企業(yè)所得稅為25%)。

　　外商投資：擴(kuò)大對外對內(nèi)開放的政策，改善投資環(huán)境的政策。對外商投資西部地區(qū)商業(yè)項目，經(jīng)營年限可放寬至40年(東部及其他地區(qū)為30年)；對外商投資西部對外貿(mào)易公司項目，注冊資本可放寬至3000萬元(東部及其他地區(qū)為5000萬元)。

　　重慶：寫字樓市場還在發(fā)展早期，別期望過高

　　重慶是中國西部最重要的門戶城市。隨著西部的崛起，其在全國甚至更廣的范圍內(nèi)備受關(guān)注。重慶在1997年之前一直在四川省的管轄之下，1997年才成為全國第四個直轄市，并開始對城市自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有了更多的自主權(quán)。盡管如此，在包括基礎(chǔ)設(shè)施、人才資源和第三產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的很多方面，重慶的發(fā)展都不及剛剛提到的另一西部重要城市成都。

　　首先，成都和重慶在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與區(qū)域交通可達(dá)性方面存在明顯差距。自2012年來，成都作為全國第五大鐵路樞紐的地位不斷強(qiáng)化，同時也從全國空港第四邁向全國第四大國際航空樞紐。相比而言，重慶基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模投資建設(shè)起步較晚。雖然在直轄后的十多年間重慶在城市軌道交通和內(nèi)河航運建設(shè)上取得顯著成就，然而復(fù)雜多山的城市地形無疑在一定程度上制約了重慶的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市開發(fā)以及CBD建設(shè)。

　　其次，在人才資源方面成都、重慶兩城市也存在明顯差異。據(jù)2010年全國人口普查顯示，成都市擁有大專及以上學(xué)歷人口占常住人口比例高達(dá)17%，而重慶卻僅有9%。此外，兩市在高等教育質(zhì)量上也存在一定差距，這一點在兩市高校質(zhì)量的對比中就可見一斑。在中國，為當(dāng)?shù)匕l(fā)展提供重要人力資源的著名高校通常都位于省會城市，成都作為四川省的省會城市擁有4所全國“211工程”大學(xué)，而重慶僅有2所大學(xué)入圍“211工程”。

　　從投資的角度來講，重慶寫字樓市場的另一挑戰(zhàn)來自于賣家對價格過高的期望。截至2013年第三季度，成都及重慶兩地的寫字樓市場平均租金約為95元每月每平方米。然而，重慶散售寫字樓的平均價格約為2萬元每平方米，相比之下，成都的散售寫字樓平均價格約為1.4萬元每平方米。據(jù)此推算，重慶散售寫字樓的投資凈回報率僅為4.6%左右。由于散售寫字樓仍是重慶寫字樓市場主要的業(yè)權(quán)形態(tài)，所以整棟交易的賣家通常會以此等回報率作為價格基準(zhǔn)。我們相信對于大部分機(jī)構(gòu)投資者來說，4.6%的凈回報率對于二線城市的資產(chǎn)投資相對偏低，除非賣家可以提供某種形式的收益回報保障。

　　當(dāng)前，重慶寫字樓市場與成都相比仍處于更為早期的發(fā)展階段。依據(jù)重慶作為中國傳統(tǒng)工業(yè)基地的優(yōu)勢以及近期內(nèi)政府招商引資的政策優(yōu)惠，可以預(yù)見重慶在未來一段時間內(nèi)仍將依賴制造業(yè)作為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力。

　　新增供應(yīng)巨量

　　天津16.8%空置率課題難解

　　世紀(jì)之交，天津被外界奉為中國在繼八十年代的深圳和九十年代的上海浦東之后的又一經(jīng)濟(jì)奇跡，并曾一度被定位為中國北方的金融中心。2005年濱海新區(qū)的成立吸引了大量國內(nèi)外投資者的關(guān)注。在這樣的大背景下，天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展迅速，尤其對于濱海新區(qū)最主要的兩個商務(wù)區(qū)—于家堡商務(wù)區(qū)和響螺灣商務(wù)區(qū)。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，假設(shè)所有項目均能按時交付，天津在未來三年(2014—2016年)將有超過560萬平方米的寫字樓入市，其中來自上述兩個新興商圈的寫字樓面積將高達(dá)290萬平方米。但是，鑒于天津目前高達(dá)16.8%的空置率，以及自2009年來平均每年8萬平方米的寫字樓凈吸納量，如何消化如此龐大的未來新增供應(yīng)將是一個不易解答的難題。

　　盡管位列中國四大直轄市，但天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展直到近幾年才逐步趕上其他沿海城市。得益于中央政府的政策扶持以及濱海新區(qū)的建立，自2006年以來天津經(jīng)濟(jì)一直保持著兩位數(shù)的高速增長，地區(qū)生產(chǎn)總值也于2011年突破萬億大關(guān)。但天津強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長卻沒能轉(zhuǎn)化為寫字樓市場的旺盛需求。因為天津經(jīng)濟(jì)增長的動力主要來自于包括電子、汽車、石油和能源在內(nèi)的制造業(yè)，而非對辦公樓有著更直接影響的第三產(chǎn)業(yè)。

　　在MarketScore分析覆蓋的15個城市中，天津?qū)懽謽莾粑�納量非常有限。天津與北京僅相隔100多公里，高鐵的貫通又使得天津到北京的時間縮短至半小時，這樣的地理位置無疑制約了天津?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展。因為考慮到北京在政治、經(jīng)濟(jì)、人才及其他配套資源方面的優(yōu)勢，我們相信大部分企業(yè)仍將繼續(xù)選擇北京作為其在北方甚至全國的總部基地。

　　按照最近幾年的發(fā)展趨勢，天津?qū)⒏�有可能成為北方區(qū)域的制造中心，而非金融中心。由此推斷，天津?qū)懽謽鞘袌鲂枨笤谖磥韼啄陜?nèi)難有噴井式增長以消化大量的新增供應(yīng)。由于缺乏有效的新增需求，天津過去四年的大部分在建寫字樓項目均推遲交付，整體延誤比例高達(dá)80%。展望未來，鑒于天津?qū)懽謽鞘袌鲂枨髮⒑茈y有重大改觀，預(yù)計在建寫字樓項目仍有可能繼續(xù)延遲交付。