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    “先是旁邊這家服裝店關(guān)了，緊接著對面那幢美特斯邦威也關(guān)了，你再往北走關(guān)門的店鋪就更多了。”在延安路上的錦麟食府上班的張師傅說，在他眼里，延安路是杭州最金貴的地方，但是今年以來，他已經(jīng)目睹了太多品牌的離開。

    延安路從雅戈爾大廈往南走，在短短300多米的路程里，Jasonwood、奧康、紅蜻蜓、Me&City、美特斯邦威等沿街店鋪今年以來相繼撤走，其中有3家為面積頗大的品牌旗艦店。撤走時間最長的是Me&City，空鋪3個多月卻無下家接盤，這也成了近5年內(nèi)，延安路上空鋪時間最長的一家沿街店鋪。

    延安路，杭州主城區(qū)的商業(yè)大動脈，無數(shù)品牌通過“入駐延安路”來標(biāo)榜自己的商業(yè)價值，這條街也曾流傳出日租金100元/平方米的驚人天價。然而，這個從前“靠搶”的商業(yè)街，如今似乎漸漸失掉了擁躉者，高昂的租金的確會讓很多人望而卻步，但眼下更尷尬的境地，是經(jīng)歷“后無來者”式的陣痛，這種陣痛讓很多人開始重新思考：延安路，這條杭州首席商業(yè)街的商業(yè)價值將不再？

    延安路關(guān)店潮
    Me&City走后，鋪子空了3個多月

    在寸土寸金的延安路上，有大佬開始陸續(xù)撤出。

    今年4月底，位于延安路和鳳起路交叉口的Me&City正式關(guān)門，緊接著，在它對面以及附近的數(shù)家品牌旗艦店相繼撤出。

    昨天，商報記者從延安路與體育場路的交叉口，一直步行到延安路與鳳起路交叉口，在這短短的600米路程里，已有5家店鋪大門緊閉——自北往南分別是Jasonwood、奧康、紅蜻蜓、美特斯邦威和Me&City。其中，紅蜻蜓、美特斯邦威和Me&City都是旗艦店規(guī)模，美特斯邦威店鋪面積有6000平方米，四層物業(yè)組成，而與它出自同一集團(tuán)下的Me&City，面積在4000平方米左右，擁有兩層物業(yè)。

    眼下，這些店面的招牌大多都已經(jīng)拆下，但是門臉上品牌字母的痕跡依舊清晰可辨。從外面的櫥窗往里看，商鋪內(nèi)空蕩蕩的，所有的貨架都已被搬走，只有幾張散落在地上的海報、泡沫板依稀可見原來店鋪的影子。其中，美特斯邦威緊閉的大門上，還貼著印有招租電話的白紙。

    從各方搜集到的信息看，Me&City是今年4月就搬走了，之后延安路上奧康、Jasonwood、紅蜻蜓、美特斯邦威等店跟隨腳步，在合約到期后紛紛關(guān)門離開，這也造成延安路上每走一段路就看到一個空鋪的情景。

    延安路歷來上演的商業(yè)定律，是店鋪撤得快，接盤得更快，很多品牌還在傳出撤走消息時，就會有下家湊上來打聽：“我能進(jìn)這里嗎？”

    在Me&City空鋪的幾個月時間里，不乏多家“后來者”對其表現(xiàn)出濃厚興趣，不過都是雷聲大雨點小，截至目前，并無任何品牌確定接手空鋪位置。

    “有快時尚品牌和酒店品牌考察過這里，但是最后都因為物業(yè)條件不佳而放棄了。”沐和地產(chǎn)的汪女士回憶說。據(jù)悉，美特斯邦威和Me&City撤走的物業(yè)大樓，都是有著20多年歷史的“老樓”，很多物業(yè)條件并不符合當(dāng)下時尚品牌的要求。

    比如，Me&City撤走的大樓開間進(jìn)深太深，留給沿街的展示面積相對比較少，這一點是快時尚選擇門店的大忌，此外，快時尚品牌對店鋪的層高，以及店內(nèi)立柱的位置、數(shù)量也有著苛刻要求。另一方面，延安路和鳳起路交叉口的店鋪位置，周圍沒有商業(yè)配套以及停車位，也讓單單一家品牌店“孤掌難鳴”，客人很難在此停留。

    此外，快時尚開店還要遵循“一公里內(nèi)不開第二家店”的原則，從延安路上看，目前已經(jīng)有百大一樓的H&M、國大商場旁邊的ZARA、湖濱銀泰的Gap以及解百新元華店的Uniqlo四家快時尚店鋪，所以，這個位置如果要進(jìn)快時尚，從地理位置上看，四家的可能性都不是很大。

    深度分析
    矛盾焦點是租金高昂？
    服裝品牌不可能在這里實現(xiàn)盈利

    有位零售圈的資深人士這樣形容服裝企業(yè)的生存現(xiàn)狀——面料更薄了，針腳更粗了，款式更土了，可騰出的空間仍不足以支付租金。

    在商報記者進(jìn)行調(diào)查時，位于Me&City隔壁的錦麟食府的一位大堂經(jīng)理告訴記者：“其他什么原因都是次要的，最重要的是這兒租金實在太高了。”據(jù)他了解，Me&City的店面租金一年高達(dá)1900萬元。

    那么，高昂的租金壓力，是迫使數(shù)家旗艦店撤走延安路的原因嗎？

    我們聯(lián)系到一位非常了解美特斯邦威的業(yè)內(nèi)人士，據(jù)悉，美特斯邦威在撤出之前，曾與物業(yè)方就租金問題交涉了近一年時間，“美邦希望對方能降低租金，但是對方最終沒有降到美邦的心理預(yù)期，所以租約滿后，美邦選擇撤出。”

    接著，商報記者通過美邦櫥窗上的招租電話，聯(lián)系上了該店面的物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人，她表示美特斯邦威確實已經(jīng)撤走，現(xiàn)在這間6000平方米的店鋪初步定下的年租金可能在1900萬元。當(dāng)被問及之后接手的是否還是服裝品牌時，該負(fù)責(zé)人直爽地表示“這里做服裝是做不出來的”。

    據(jù)悉，Jasonwood、奧康、紅蜻蜓、美特斯邦威和Me&City這5家店鋪，在延安路上所處的位置相似，日租金大致在35元/平方米至40元/平方米之間。按照服裝企業(yè)平均20%的毛利率來計算，數(shù)千方面積的店鋪，幾乎不可能填平這筆租金。

    從品牌方公布的財報上看，其盈利狀況也在出現(xiàn)下滑。上海美特斯邦威股份有限公司2013年度實現(xiàn)營業(yè)收入788961.81萬元，較上年下降17%；營業(yè)利潤51772.00萬元，較上年下降42%；從銷售量來看，較2012年銷售減少了2400多萬件。此外，其租賃費，2013年比2012年增加了2059萬元。

    四問延安路：首席商業(yè)街地位將不再？

    顯然，高昂的租金無法支撐起服裝企業(yè)的毛利潤，這一點恐怕撤走延安路的5家店鋪都心知肚明，但是出于延安路的商業(yè)價值，很多大牌都愿意在這里虧損，以換得良好的品牌形象宣傳。

    經(jīng)濟形勢向好的時候，品牌“虧得起，也愿意虧”，但經(jīng)濟環(huán)境變化時，壯士斷腕，舍棄部分門店才是明智之舉。根據(jù)美邦日前披露的年報顯示，直營與加盟業(yè)務(wù)營業(yè)收入均出現(xiàn)下跌，下跌幅度超過16%。去年，其公司在全國范圍內(nèi)，陸續(xù)關(guān)閉了200多家直營和加盟店。

    在美邦諸多門店中，杭州算是戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，然而，在美邦服飾近期發(fā)布的一份公告中，我們還讀到了品牌方租金之外的“弦外之音”。

    美邦服飾在報告中稱，杭州眼下并沒有合適的店鋪位置可供選擇。這層意思的表達(dá)結(jié)合其撤走延安路店鋪的行為，似乎在透露其門店選址戰(zhàn)略的變化。

    “美邦在大舉進(jìn)軍延安路時，一下子開了兩家店鋪，可以說是不惜成本的，這也是為其上市在做準(zhǔn)備，但現(xiàn)在，美邦已經(jīng)是上市公司，在財務(wù)報表的制約下，如果有門店的盈利出現(xiàn)大幅下滑，集團(tuán)有可能會關(guān)掉門店來止損，換句話說，現(xiàn)在的美邦已經(jīng)不可能每年砸下幾百萬在延安路上開形象店了。”零售業(yè)內(nèi)人士分析。

    美邦服飾的公告，也在透露出品牌門店選址的一種新姿態(tài)，讓很多人開始思考一個不愿承認(rèn)的觀點——延安路這個首席商業(yè)街的地位到底還存不存在？

    一問：美邦公告“杭州沒有合適的店鋪選址”？

    數(shù)字很難欺騙人，如果把目光拉得遠(yuǎn)一些，看一看近五年延安路北段的租金，也許會說明一些問題。

    在2012年之前，延安路北段商鋪的平均日租金達(dá)到45元/平方米左右，到了2012年，延安路北段的店鋪租金暴漲到歷史最高值，商鋪日租金更是達(dá)到了63元/平方米左右，已經(jīng)可以與上海的南京西路、北京王府井比肩。

    但是從2013年至今，延安路商鋪租金出現(xiàn)了頻繁更替、空鋪的現(xiàn)象，武林銀泰對面的“黃金70米”經(jīng)歷了再次洗牌，禧福天地和金兄弟珠寶在苦苦撐到地鐵開通之后，仍然選擇撤走延安路。此時，延安路北段的商鋪租金出現(xiàn)增速放緩的現(xiàn)象，而到了今年，租金已出現(xiàn)小幅回落，延安路北段部分商鋪租金已回到了2012年之前的租金水平，甚至出現(xiàn)最低15元/平方米的日租金價格。

    顯然，2012年，是延安路商業(yè)生命的一個時間轉(zhuǎn)折點，當(dāng)年路面整治工程結(jié)束和地鐵一號線的開通則是發(fā)生轉(zhuǎn)折的最重要事件。

    “延安路的道路綜合整治，對交通出行是一個重大利好，這也定性了延安路成為了一條交通主干道，”零售業(yè)內(nèi)人士分析。“但這對于商鋪來講，并不是個非常有利的條件，商業(yè)街要形成氛圍，必須有可以‘逛街步行’的空間，此外，開車的顧客也希望可以有駐足的地方，但是這些要素在現(xiàn)在的延安路上，幾乎很難實現(xiàn)，此外，地鐵一號線為延安路帶來了很多客流，但是也有更多的客流一下子鉆進(jìn)地下，乘地鐵去了別的地方。”

    二問：地鐵開通，并未帶來萬兩黃金？

    出于延安路地鐵開通后帶來巨大商機的判斷，延安路北段及地鐵地下物業(yè)出現(xiàn)了高額租金的現(xiàn)象，那么，這些租金的設(shè)定真的合理嗎？

    有一個非常細(xì)小的對比。地鐵鳳起路站的地下街鋪，規(guī)劃為商業(yè)步行街，目前來看，小食店、首飾店等利潤微薄的業(yè)態(tài)聚集在這里，這一區(qū)塊對外公布的日租金為23元/平方米，這是什么概念呢？

    如果同樣對比地下物業(yè)，延安路上某家商場地下一層的日租金在8元/平方米，規(guī)劃的也是餐飲店，比鳳起路站的地下街鋪的租金要低很多。而在緊鄰延安路的吳山路上，一家沿街的沙縣小吃的日租金才23元/平方米，盡管兩者不在延安路同一路段上，但是一個在地下，一個在地上，兩者卻有著相同的租金，這本身就有著一定的不合理性。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，虛高的租金也是使延安路北段出現(xiàn)空鋪潮的主要原因，而隨著延安路南段開出更多的商業(yè)綜合體，北段的價格劣勢會愈發(fā)體現(xiàn)出來。“試問，如果品牌能進(jìn)入購物中心，付的租金變少了，又有商業(yè)體帶來足夠人氣，品牌為什么要去開租金又貴、人氣又弱的街邊店呢？”業(yè)內(nèi)人士說。

    三問：延安路北段租金已然虛高？

    俗話說，三十年河?xùn)|，三十年河西。老祖宗的話其實飽含智慧，延安路這條杭州的商業(yè)大動脈，也許不用花30年時間，就可以應(yīng)驗這句老話。

    老杭州人都知道，延安路的南段，也就是靠近解放路一帶是杭州老底子最熱鬧的地方，小呂宋等商場也都集中于此。后來由于武林商圈的崛起，延安路的中段漸漸風(fēng)華不再，所以20多年來，延安路這條帶狀商業(yè)街，一直奉行著“北段比南段更金貴”的商業(yè)潛規(guī)則。

    北靠體育場路，南接解放路，延安路這條帶狀商業(yè)街，在近20年間都奉行著“北段比南段更金貴”的商業(yè)潛規(guī)則。在商業(yè)版圖里，高租金商鋪一直都盤踞在延安路，再加上北段集聚了杭州大廈、杭州百貨大樓、武林銀泰、國大商場等“商業(yè)巨頭”，借助商業(yè)大佬們，整條延安路上最貴的商鋪，也大多集中在延安路北段。

    四問：“延安路北段比南段更金貴”將大反轉(zhuǎn)？

    “一到工聯(lián)這里，租金就會明顯降低了，差不多只是北段的五成到六成左右，現(xiàn)在湖濱銀泰的位置，日租金也就在20元/平方米。”商業(yè)地產(chǎn)人士分析，“其實對于延安路北段來說，租金一直因為對地鐵開通的良好預(yù)期，而保持在高位，這樣的租金其實是虛高的。”

    反觀延安路南段，目前湖濱銀泰一期、二期均已開業(yè)，三期、四期正在打造中，加上與南面解百的呼應(yīng)，業(yè)內(nèi)人士普遍看好這一區(qū)塊未來的商業(yè)活力。

    “商業(yè)模式的發(fā)展和消費方式的轉(zhuǎn)變，讓杭州的街區(qū)商業(yè)價值正在下降，延安路慶春路至解放路段的商業(yè)連貫性比較好，新開商業(yè)體的適用性更強，未來人氣肯定也會更旺。”贏商機構(gòu)總經(jīng)理方芳說。